Theo Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT – TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ. Tính đến ngày 01 tháng 4 năm 2008, cả nước có 144.485 tổ chức đang quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với 338.450 thửa đất, khu đất; trong đó, số lượng tổ chức tập trung chủ yếu tại các vùng: Đồng bằng sông Hồng (chiếm 22,69%), Đông Bắc (15,15%), Bắc Trung bộ (14,19%), Đông Nam bộ (13,49%), Đồng bằng sơng Cửu Long (13,13%)... trung bình mỗi tỉnh có khoảng hơn 2000 tổ chức, tuy nhiên, một số thành phố, tỉnh trọng điểm của vùng, của cả nước có sự tập trung số lượng tổ chức tương đối nhiều như: Thành phố Hà Nội số lượng tổ chức chiếm đến 8,36% tổng số tổ chức của cả nước và bằng 31,49% số lượng tổ chức có trong vùng; Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 6,69% tổng số tổ chức của cả nước và 49,73 % số lượng tổ chức
của vùng; tỉnh Thanh Hóa chiếm 4,42% tổng số và 31,15% số lượng tổ chức của vùng...
Các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất phần lớn sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả, bên cạnh đó cịn có những tổ chức sử dụng đất khơng đúng mục đích, cho th lại, cho mượn, chuyện nhượng trái phép, bị lấn chiếm và bỏ hoang hóa đất đai.
Bảng 1.1 Thống kê tình hình sử dụng đất của các tổ chức
STT Hình thức sử dụng đất Số tổ chƣc Diện tích (ha)
1 SDĐ đúng mục đích 141.812 7.148.536,47
2 SDĐ cho thuê trái phép 1.205 2.918,65
3 SDĐ để cho mượn 1.647 6.740,76
4 SDĐ chuyển nhượng trái phép 188 375,28
5 SDĐ khơng đúng mục đích được
giao, được thuê 3.311 25.587,82
6 SDĐ để bị lấn, bị chiếm 3.915 254.033,19
7 SDĐ đang có tranh chấp 1.184 34.232,63
8 SDĐ lấn chiếm 4.077 25.703,21
9 Đất chưa sử dụng 4.120 299.719,46
Tổng số 144.485 7.797.847,47
Trong đó diện tích đất do các loại hình tổ chức th sử dụng trên phạm vi tồn quốc 1.305.881,29 ha, chiếm 16,69% tổng diện tích đất của các tổ chức và chiếm 3,95% tổng diện tích tự nhiên của tồn quốc, trong đó th đất trả tiền một lần 19.448,39 ha và thuê đất trả tiền hàng năm 1.286.432,90 ha.
Bảng 1.2 Tổng hợp tình hình thuê đất của các tổ chức theo vùng lãnh thổ Vùng kinh tế - tự nhiên Thuê đất trả tiền một lần Thuê đất trả tiền hàng năm Số tổ chức Diện tích (ha) Số tổ chức Diện tích (ha) Cả nước 2.221 19.448,39 31.814 1.286.432,90 Tây Bắc 23 481,54 1.154 5.797,69 Đông Bắc 947 11.508,37 4.033 91.716,24 Đồng bằng sông Hồng 567 1.902,88 9.875 28.571,03 Bắc Trung Bộ 128 417,58 4.545 51.110,11
Duyên hải Nam Trung Bộ 97 1.020,23 3.492 101.307,06
Đông Nam Bộ 266 1.863,20 5.257 125.239,04
Tây Nguyên 75 1.724,25 1.695 856.769,26
Đồng bằng sông Cửu Long 118 530,34 1.763 25.922,48
Trong nền kinh tế thị trường, nhà nước và người sử dụng đất đã ngày càng nhận thức sâu sắc vị trí, tầm quan trọng và giá trị to lớn của đất đai, do đó đổi mới chính sách tài chính về đất đai đi liền với q trình quản lý, sử dụng đất. Để góp phần quản lý và sử dụng đất hiệu quả, tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và cơng bằng trong q trình sử dụng đất, Chính phủ đã dần hồn thiện về chính sách tài chính về đất đai trong đó có chính sách về cho th đất:
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: đơn giá thuê đất của các dự án được ổn định 05 năm và được tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thơng, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và
dịch vụ, thì căn cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đa không quá 2%.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quy định: Khi Nhà nước cho thuê đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% đến 3% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Chính sách thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã tạo ra nguồn thu ngày càng tăng, số thu năm sau luôn cao hơn năm trước và chiếm phần lớn nhất trong cơ cấu thu ngân sách Nhà nước từ đất. Kết quả thực hiện chính sách thu tiền SDĐ, TĐ theo Luật Đất đai 2003 đã huy động nguồn thu tài chính từ đất đai cho NSNN ngày càng tăng; qua 6 năm thực hiện (2005 - 2010) đã thu được gần 200.000 tỷ đồng từ cho TĐ, giao đất, chuyển MĐSDĐ và số thu của năm sau thường cao hơn năm trước (nếu so năm 2005 thu được khoảng 22.000 tỷ đồng thì năm 2010 số thu trên 48.000 tỷ đồng).
Bảng 1.3 Tốc độ tăng thu từ TSDĐ, TĐ, từ thuế BĐS; ∑ thu từ đất/thuế, phí/ GDP theo chu kỳ 5 năm.
ĐVT: lần
TT Chỉ tiêu 1995/ 1990 2000/ 1995 2005/ 2000 2010/ 2005
1 GDP 2.98 1.93 1.61 2.75
TT Chỉ tiêu 1995/ 1990 2000/ 1995 2005/ 2000 2010/ 2005
3 ∑thu từ đất 10.91 1.73 3.83 2.85
4 Thu Địa tô 2.22 7.21 2.77
5 Thuế BĐS 8.09 1.42 1.35 3.17
6 TSDĐNoN 5.21 1.14 0.07 0.42
* Nguồn: BTC- Số liệu 1990 - 1997: Chiến lược cải cách thuế 2001-2010; từ 1998 -2010: Tổng cục thuế
Thu NSNN từ đất đai có ý nghĩa quan trọng về chiến lược tài chính của quốc gia, thể hiện ở các mặt sau đây. Kết quả thu tài chính đất đai năm sau ln cao hơn năm trước, thuế SDĐ NoN giảm dần vai trò trong cơ cấu cân đối NSNN
Qua số liệu tại bảng cho thấy trước LDD 1993, số thu thuế SDĐ NoN ở vị trí dẫn đầu chiếm 50% tổng số thu của NSNN địa phương, giải quyết nhu cầu chi chủ yếu từ thu thuế SDĐ NoN. Từ LDĐ 1993 và đặc biệt từ LDD 2003 đến nay thì số thu thuế SDĐ NoN giảm dần và cho đến nay khơng cịn có ý nghĩa trong cơ cấu cân đối NSNN của chính quyền địa phương mà thu từ TSDĐ, TĐ, thuế chuyển QSDĐ lại có ý nghĩa trong cơ cấu cân đối NSNN.
Còn đối với đất SXKD phi NoN, người SDĐ thường lựa chọn hình thức thuê đất.
Bảng 1.4 Tổng số và cơ cấu thu NSNN năm 2010
STT Chỉ tiêu Năm
2010 1 Thuế phí 423,349
2 Thu từ đất 61,151
3 Thu dầu thô 69,170 4 Viện trợ ko
hoàn lại 5,500 Tổng thu NSNN 559,170
Tại 8 địa phương khảo sát, Kết quả thu tài chính, thuế đất đai năm sau ln cao hơn năm trước và chiếm tỉ lệ lớn trong cơ cấu thu NSNN.
Bảng 1.5 Số thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa, (khơng tính nguồn thu từ đầu khí và thuế nhập khẩu, viện trợ khơng hồn lại).
CHỈ TIÊU 1998 - 2000 2001- 2005 2006 - 2010 Tỉ lệ thu từ Đ/ThuếphíNĐ (%) 13.68 16.94 19.79 Tỉ lệ (%)- 8ĐPĐT 9.49 25.64 30.86 Hà nội 3.64 7.91 14.19 TP Hồ Chí Minh 11.38 13.86 14.26 Hải phòng 7.08 18.88 16.60 Quảng ninh 14.45 19.30 18.83 Đà nẵng 16.52 50.23 63.04 Khánh hòa 16.06 14.80 17.44 Cần thơ 26.96 18.32 23.50 Bà rịa- Vũng tàu 13.64 7.51 7.15 Phần còn lại 23.06 20.78 23.72 Tổng thu từ đất (cả nước) 6,038.33 14,132.95 47,606.37
Hà Nội là địa phương trung tâm kinh tế, văn hóa chính trị của cả nước, nơi tập trung các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước. Theo kết quả trên thì Hà Nội là địa phương có tỷ lệ tăng thu từ đất trên tổng số thu thuế và phí nội địa cao nhất: giai đoạn 2001-2005 bằng 2,17 lần, giai đoạn 2006-2010 bằng 1,79 lần. Tuy nhiên vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và khó khăn.
Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban ngành hồn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác
định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn Thành phố nói riêng. Kết quả năm 2011 tiền thu từ cho thuê đất là 1.175 tỷ đồng chiếm 12% tổng các khoản thu từ đất. Tuy nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành phố Hà Nội tính đến tháng quý II năm 2012, trên địa bàn tồn thành phố có 3.376 lơ đất cần xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất
Chƣơng 2 - ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN