- Căn cứ vào điểm b, khoản 2, điều 2 Quyết định số 50/2011/QĐUBND
TT TSSS Chỉ tiêu TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG
Chỉ tiêu TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG Tỷ trọng 1 Giá thuê (đồng/m2/tháng) 300.000 294.000 252.000 245.000 2 Vị trí 10 9,8 9,6 9,2 9 50% 3 Quy mơ kích thước, hình dáng cơng trình 10 10 9,5 9,5 10 20% 4 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật dự án 10 10 10 10 10 20%
TT TSSS Chỉ tiêu TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG Chỉ tiêu TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 TSTĐG Tỷ trọng 5 Điều kiện an ninh, môi trường của dự án 10 10 10 10 10 10% 6 Tổng số điểm 10 9,9 9,7 9,5 9,5 100% 7 Tổng tỷ lệ % điều chỉnh -5,3% -4,2% -2,1% 0,0% 8 Hệ số điều chỉnh 94,7% 95,8% 97,9% 100,0% 9
Đơn giá cho thuê văn phòng đã được điều chỉnh (đồng/m2/tháng)
284.211 281.621 246.695 245.000 264.382
Đơn giá cho thuê văn phòng (Làm tròn) 264.000
Nguồn: Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC, Báo cáo thẩm định giá kèm theo thẩm định giá số 116/CT-VIC ngày 30 tháng 8 năm 2012
Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính: Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành điều chỉnh từ 3 đến 5 tài sản so sánh và lấy giá bình quân của các tài sản so sánh sau khi điều chỉnh. Do đó, đơn giá bình qn cho th văn phịng sau khi phân tích, tính tốn là: 264.382đồng/m2.
Làm trịn: 264.000 đồng/m2 .
. Diện tích văn phịng cho thuê: 8.153,2m2. . Công suất cho thuê: 80 %.
. Số tháng kinh doanh trong năm: 12 tháng.
+ Chi phí hàng năm:
Căn cứ Cơng văn số 3237/UBND-KT ngày 02/5/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc quy định trình tự, thủ tục và một số nội dung quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và tham khảo một số dự án tương tự trên địa bàn thành phố Hà Nội:
. Chi phí cho hoạt động trơng giữ xe hằng năm khoảng 5% doanh thu hàng năm;
. Chi phí cho hoạt động cho thuê văn phòng hằng năm khoảng 10% doanh thu hàng năm.
+ Thu nhập ròng hàng năm: Doanh thu hàng năm trừ đi chi phí hoạt động hàng
năm (CFt)
+ Tỷ suất chiết khấu: Tỷ suất chiết khấu được ước tính là 13,5% (Tính theo
lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là 9%/năm, dự báo lạm phát, rủi ro của ngành kinh doanh bất động sản và biến động lãi suất khoảng 50% lãi suất cơ bản của NHNN).
+ Tổng thu nhập ròng từ hoạt động cho thuê văn phòng theo phương pháp dòng tiền chiết khấu:
. Cơng thức tính tốn: V= 70 1 1 13,5% t t t CF
. Tổng thu nhập rịng từ việc thu phí trơng giữ xe và cho th văn phịng theo phương pháp dòng tiền chiết khấu (Giá trị quyền sử dụng 1.348m2
đất và cơng trình xây dựng trên đất) là: 138.381.681.335 đồng.
Giá trị cơng trình xây dựng trên đất.
Cơng thức vận dụng tính tốn: GTCTXD = n t 1 TLCLCL ĐG x x DT
Trong đó: GTCTXD : Giá trị cơng trình xây dựng cần thẩm định giá;
DT :Diện tích sàn xây dựng cơng trình; ĐG :Đơn giá xây dựng cơng trình;
TLCLCL : Tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng. + Diện tích sàn xây dựng cơng trình: diện tích sàn xây dựng cơng trình (các tầng nổi) là: 11.005m2 (Bảng 2.3.4).
Căn cứ Công văn số 717/QHKT-P1 ngày 8/4/2005 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc thành phố Hà Nội về việc QHMB và phương án thiết kế sơ bộ Tổ hợp dịch vụ công cộng và Công văn số 683/QHKT-P1 ngày 27/10/2008 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc thành phố Hà Nội về việc mở rộng diện tích tầng hầm và tăng thêm 1 tầng hầm tại tịa nhà Dịch vụ cơng cộng tại khu đất ký hiệu CC thuộc khu đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm: Bất động sản thẩm định giá có cơng trình xây dựng trên đất là Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng cao 11 tầng, 2 tầng hầm.
Do đó, Tổ thẩm định giá đề xuất: Vận dụng suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình theo Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 9/8/2012 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2011: Cơng trình trụ sở cơ quan, văn phịng làm việc ≤ 15 tầng là: 10.120.000 đồng/m2; Cơng trình xây dựng gồm 2 tầng hầm, áp dụng hệ số Kđ/c là: 1,19.
Căn cứ Công văn số 1790/QĐ-SXD ngày 30/3/2012 của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1,2,3 và quý I năm 2012: Chỉ số giá xây dựng cơng trình q I/2012 so với quý IV/2011 là: 1,0029 lần.
Vậy đơn giá xây dựng cơng trình là: 10.120.000 đồng/m2 /1,1 x 1,19 x 1,0029 = 10.979.749 đồng/m2.
+ Tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng:
Qua khảo sát hiện trạng: TSTĐG hiện đang trong q trình hồn thiện. Do đó, Tổ thẩm định giá đề xuất tỷ lệ chất lượng còn lại của TSTĐG là: 100%.
Kết quả:
+ Giá trị cơng trình xây dựng trên đất là: 10.979.749 đồng/m2 x 11.005m2 x 100% = 120.832.139.946 đồng.
Như vậy giá đất để tính đơn giá thuê 1.348 m2 đất xây dựng Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng tại xã Xn Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là:
+ Giá trị quyền sử dụng 1.348 m2 đất cùng với cơng trình xây dựng Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là: 138.381.681.335 đồng.
+ Giá trị cơng trình xây dựng là: 120.832.139.946 đồng.
+ Giá trị quyền sử dụng 1.348 m2 đất là (TNR-GTCT): 138.381.681.335 đồng – 120.832.139.946 đồng = 17.549.541.389 đồng.
Giá đất để tính đơn giá thuê 1.348m2 đất xây dựng Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là: 17.549.541.389 đồng/1.348m2 = 13.018.948 đồng/m2.
* Xác định giá đất để tính đơn giá th 1.631 m2 đất cịn lại xây dựng sân đường nội bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng thuộc tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng (Giả định 1.631 m2 đất thuê cịn lại được sử dụng để trơng giữ xe):
Giá trị quyền sử dụng 1.631m2 đất làm sân, đường nội bộ và tầng hầm mở rộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội được ước tính trên cơ sở ước tính tổng thu nhập rịng từ hoạt động trơng giữ xe trừ đi chi phí xây dựng cơng trình.
- Tổng thu nhập rịng từ hoạt động trơng giữ xe:
+ Doanh thu hàng năm từ hoạt động trơng giữ xe ngồi trời:
. Tổng diện tích sân, đường nội bộ là: 1.631m2
. Căn cứ Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam số TCXDVN 323:2004: Diện tích cho 01 chỗ để xe ơ tô là: 25m2/ xe, chỗ để xe máy là 3m2/xe.
. Số lượng xe máy: 1.631m2/2/3m2/xe = 272 xe. . Số lượng xe ô tô: 1.631m2/2/25m2/xe = 33 xe.
. Căn cứ Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu phí trơng giữ xe đạp, xe máy, ơ tô trên địa bàn thành phố Hà Nội:
. Phí trơng giữ xe máy là: 45.000 đồng/xe/tháng. . Phí trơng giữ xe ơ tơ là: 900.000 đồng/xe/tháng. .Số tháng kinh doanh là: 12 tháng.
. Tỷ lệ kinh doanh trong tháng (hệ số lấp đầy): 90% (Tham khảo các dự án tương tự trên địa bàn thành phố Hà Nội).
+ Doanh thu hàng năm từ hoạt động trông giữ xe tầng hầm mở rộng:
. Tổng diện tích tầng hầm mở rộng là: 724 m2
. Căn cứ Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam số TCXDVN 323:2004: Diện tích cho 01 chỗ để xe ô tô là: 25m2/ xe, chỗ để xe máy là 3m2/xe.
. Số lượng xe máy: 724 m2/2/3m2/xe = 121 xe. . Số lượng xe ô tô: 724 m2/2/25m2/xe = 14 xe.
. Căn cứ Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu phí trơng giữ xe đạp, xe máy, ơ tơ trên địa bàn thành phố Hà Nội:
. Phí trơng giữ xe máy là: 45.000 đồng/xe/tháng. . Phí trơng giữ xe ơ tơ là: 1.800.000 đồng/xe/tháng. . Số tháng kinh doanh là: 12 tháng.
. Tỷ lệ kinh doanh trong tháng (hệ số lấp đầy): 90% (Tham khảo các dự án tương tự trên địa bàn thành phố Hà Nội).
- Chi phí hàng năm:
. Căn cứ Công văn số 3237/UBND-KT ngày 02/5/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc quy định trình tự, thủ tục và một số nội dung quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và tham khảo các dự án tương tự trên địa bàn thành phố Hà Nội: Chi phí cho hoạt động trơng giữ xe hằng năm khoảng 5% doanh thu hàng năm;
Thu nhập ròng hàng năm: Doanh thu hàng năm trừ đi chi phí hoạt động hàng
năm (CFt).
Tỷ suất chiết khấu: Tỷ suất chiết khấu được ước tính là 13,5% (Tính theo
lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là 9%/năm, dự báo lạm phát, rủi ro của ngành kinh doanh bất động sản và biến động lãi suất khoảng 50% lãi suất cơ bản của NHNN).
Tổng thu nhập rịng từ hoạt động trơng giữ xe theo phương pháp dòng tiền chiết khấu: . Cơng thức tính tốn: V= 70 1 1 13,5% t t t CF
. Tổng thu nhập rịng từ việc kinh doanh trơng giữ xe đất làm sân, đường nội bộ và tầng hầm mở rộng theo phương pháp dòng tiền chiết khấu là: 5.515.560.817 đồng.
+ Giá trị cơng trình xây dựng trên đất phần diện tích tầng hầm mở rộng :
Cơng thức vận dụng tính tốn: GTCTXD = n t 1 TLCLCL ĐG x x DT
Trong đó: GTCTXD : Giá trị cơng trình xây dựng cần thẩm định giá;
DT :Diện tích sàn xây dựng cơng trình; ĐG :Đơn giá xây dựng cơng trình;
TLCLCL : Tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng. . Diện tích sàn xây dựng cơng trình: Diện tích sàn xây dựng tầng hầm mở rộng là: 724m2 (Bảng 2.3.4).
+ Đơn giá xây dựng cơng trình (phần tầng hầm):
. Giá trị cơng trình xây dựng trên đất (bao gồm 2 tầng hầm đã tính phần trên) là: 120.832.139.946 đồng.
Giá trị cơng trình xây dựng trên đất (không bao gồm 2 tầng hầm) là: 120.832.139.946 đồng / 1,19 = 105.993.105.216 đồng.
Đơn giá xây dựng tầng hầm là: (120.832.139.946 đồng – 105.993.105.216 đồng)/ (1.348m2
x 2tầng) = 5.504.093 đồng/m2.
Vậy, đơn giá xây dựng tầng hầm mở rộng là: 5.504.093 đồng/m2. . Tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng:
Qua khảo sát hiện trạng: TSTĐG hiện đang trong q trình hồn thiện. Do đó, Tổ thẩm định giá đề xuất tỷ lệ chất lượng còn lại của TSTĐG là 100%.
. Giá trị cơng trình xây dựng trên đất là: 5.504.093 đồng/m2 x 724m2 x 100% = 3.984.963.333 đồng.
. Giá đất để tính đơn giá thuê 1.631m2 đất còn lại xây dựng sân đường nội bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng thuộc Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng tại xã Xuân Định, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội:
. Giá trị quyền sử dụng 1.631m2 đất còn lại xây dựng sân đường nội bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng là: 5.515.560.817 đồng.
. Giá trị cơng trình xây dựng là: 3.984.963.333 đồng. . Giá trị quyền sử dụng 1.631 m2 m2 đất là (TNR-GTCT):
5.515.560.817đồng – 3.984.963.333 đồng = 1.530.597.484 đồng.
Như vậy giá đất để tính đơn giá thuê 1.631m2 còn lại xây dựng sân đường nội bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng thuộc Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là: 1.530.597.484 đồng/ 1.631m2 = 938.441đồng/m2. Theo Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội, giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp vị trí 2 đường Phạm Văn Đồng, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là: 8.280.000 đồng/m2. Với mức giá 938.441đồng/m2 là thấp hơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định của UBND thành phố Hà Nội, Đơn vị tư vấn đề xuất giá đất để tính đơn giá thuê 1.631 m2 đất còn lại xây dựng sân đường nội bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng thuộc Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội bằng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND Thành phố quy định (8.200.000 đ/m2).
Tính giá đất bình qn để tính đơn giá thuê 2.979 m2 đất (khu a) tại xã xuân đỉnh, huyện từ liêm, thành phố hà nội để công ty tnhh thương mại vhc tiếp tục sử dụng cùng với cơng trình đã xây dựng làm tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng:
Giá đất bình quân 2.979 m2 đất (khu a) được tính bằng bình qn giá đất 1.348m2 đất xây dựng Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng nhân và giá đất 1.631 m2 còn lại xây dựng sân đường nội bộ
+ Giá đất để tính đơn giá thuê 1.348m2 đất xây dựng Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng tại xã Xn Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội tại thời điểm thẩm định giá (tháng 8/2012) là: 13.018.948 đồng/m2.
+ Giá đất để tính đơn giá thuê 1.631 m2 cịn lại xây dựng sân đường nội bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng thuộc Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội tại thời điểm thẩm định giá (tháng 8/2012) là: 8.280.000 đồng/m2.
Giá đất bình qn để tính đơn giá thuê 2.979 m2 đất tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội để Công ty TNHH Thương mại VHC tiếp tục sử dụng cùng với cơng trình đã xây dựng làm Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng tại thời điểm thẩm định giá (tháng 8/2012) được là:
(13.018.948 đồng/m2 x 1.384 m2) + (8.280.000 đồng/m2 x 1.631 m2)/2.979 m2 = 10.424.000 đồng/m2
c2, Đề xuất giá đất để tính đơn giá thuê 435 m2 đất (khu b) làm đường nội bộ, khơng được xây dựng cơng trình.
Phần diện tích đất làm đường nội bộ (khơng được xây dựng cơng trình), căn cứ kết quả tính tốn giá đất phần xây dựng cơng trình cơng trình cơng cộng, phí dước là tầng hầm (1.631m2), Tổ thẩm định giá đề xuất giá đất để tính đơn giá thuê 435 m2 đất theo Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội: Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, VT2 đường Phạm Văn Đồng, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội là: 8.280.000đồng/m2
.
Kết quả:
- Giá đất bình qn để tính đơn giá th 2.979 m2 đất (Khu A) để xây dựng cơng trình tại xã Xn Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội tại thời điểm thẩm định giá (tháng 8/2012) được làm tròn là: 10.424.000 đồng/m2 (Mười triệu, bốn trăm hai mươi bốn nghìn đồng chẵn).
- Giá đất để tính đơn giá thuê 435 m2 đất (Khu B) làm đường nội bộ (khơng được xây dựng cơng trình) tại xã Xn Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội tại
thời điểm thẩm định giá (tháng 8/2012) là: 8.280.000 đồng/m2. (Tám triệu, hai trăm
tám mươi nghìn đồng chẵn)./.
d, Kết quả họp liên ngành thành phố
Dựa trên những Văn bản quy định về diện tích sàn xây dựng, diện tích sàn sử dụng. Tổ chuyên viên liên ngành thống nhất với đơn vị tư vấn về vị trí áp dụng giá đất, chi phí xây dựng cơng trình. Điều chỉnh chấm điểm lại TSSS và TSTĐ, cụ thể như sau:
- Giá cho thuê văn phòng điều chỉnh từ 264.000 đồng/m2 thành 270.000 đồng/m2.
- Thu nhập ròng bất động sản (TNR) là: 141,511,999,810 đồng; - Giá trị cơng trình trên đất (GTCT) là: 120.832.139.946 đồng
- Giá trị quyền sử dụng 1.348 m2 đất là (TNR-GTCT): 141,511,999,810 đồng – 120.832.139.946 đồng = 20,679,859,864 đồng.
- Giá đất để tính đơn giá thuê 1.348m2 đất xây dựng Tổ hợp cơng trình dịch vụ cơng cộng tại xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội trong trường hợp này là: 15,341,142 đồng/m2
.
Như vậy việc tính tốn đơn giá sản xuất kinh doanh của đơn vị tư vấn bằng