Xuất một số giải pháp nhằm giải quyết tình trạng đất nơng nghiệp xen

6, Bố cục đề tài 3

3.3 xuất một số giải pháp nhằm giải quyết tình trạng đất nơng nghiệp xen

trờn a bn huyn Thanh Trì.

1. Xây dựng quy ho¹ch tỉng thĨ vỊ sư dụng đất đai dài hạn để làm cơ sở cho công tác quản lý và sử dụng. Các xÃ, thị trấn hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết sử dụng đất để xây dựng các dự án sản xuất kinh doanh, khu đơ thị, khắc phục tình trạng quy hoạch treo.

Huyện Thanh Trì đ-ợc thành lập từ các xà nơng thơn, do đó việc ph©n bè d©n c- cïng các loại hình sử dụng đất mang tính đặc thù xen lẫn đất nông nghiệp canh tác và các khu dân c-. Trong 16 xÃ, thị trấn thuộc huyện Thanh Trì thị Thị trấn Văn Điển, xà Duyên Hà, xà Yên Mỹ là các xà ổn định về cơ cấu sử dụng đất và quy hoạch sử dụng

hoạch khơng đồng đều. Do đó, nhiều dự án đ-ợc phê duyệt theo quy hoạch nh-ng ch-a triĨn khai hc triĨn khai chËm tiÕn ®é dù án. Ng-ời dân có đất thc chØ giíi gi¶i phóng mặt bằng khơng đầu t- sản xuất trên ®Êt, dÉn ®Õn mét diƯn tích lớn đất nơng nghiÖp bá hoang hãa.

2.Tuyên truyền, vận động ng-ời dân chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật đất đai, góp phần giảm tình trạng chuyển nh-ợng, chuyển đổi trỏi phép mc đích s dng đất nông nghip.

3. Tõ nay tới năm 2020 Thanh Trì phấn đấu chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ Nông nghiệp Công Nghiệp Dịch vụ sang Công nghiệp Dịch vụ Nơng nghiệp. Do đó hun sÏ ph¶i lập nhiều dự án xây dùng khu c«ng nghiƯp, khu làng nghề, khu đô thị mới và xây dựng các hạ tầng đô thị: mở rộng đ-ờng, xây dựng các cơng trình cơng céng phơc vơ N«ng th«n míi. Khi lập các dự án cần l-u ý thu hồi hết các diện tích đất nơng nghiệp hạn chế mức thấp nhất tồn tại đất n«ng nghiƯp xen kĐt.

4. Ban qu¶n lý dù án hun, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện rà soát, tổng hợp và đề nghị thu hồi diện tích đất nơng nghiệp xen kẹt đang tồn tại trên địa bàn huyện, tiến hành đầu t- dự án để đ-a đất vào sử dụng đúng mục đích.

Các thửa đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bµn hun mµ cã diƯn tÝch lín (>1000m2), thích hợp cho việc xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, hoặc các công trình phục vụ đời sống dân sinh nh- nhà văn hóa, sân chơi cho thiếu nhi... Do đó, để tr¸nh l·ng phÝ trong sư dơng đất, đề nghị UBND huyện tiến hành các biện pháp thu håi, c-ìng chÕ thu hồi, tạo quỹ đất sạch để thực hiện các dù ¸n phơc vơ mơc đích cơng cộng.

VÝ dơ cơ thĨ nh-:

- Khu đất nơng nghiệp xâm canh của xà xà Hữu Hịa tiếp giáp víi x· T¶ Thanh Oai víi diƯn tích khoảng 02 hecta thì hun sÏ lËp dự án xây dựng khu trung tâm th-ơng m¹i.

Hình 3.1: Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nơng nghiệp xâm canh xà Hữu Hịa

- Khu ®Êt tr-íc cưa chùa Văn Điển tiếp giáp với Xí nghiệp Mơi tr-ờng và đơ thì huyện víi diƯn tÝch kho¶ng 2000 m2, UBND hun dù kiÕn xây dựng Kho bạc Nhà n-íc hun

Hình 3.2: Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xà Tứ Hiệp

Đối với các diện tích đất nơng nghiệp xen kẹt có diện tích nhỏ thì lập dự án đấu giá quyền sử dụng đất lấy kinh phí đầu t- cho cơ sở hạ tầng.

vÝ dơ cơ thĨ:

khu đất ở thôn Cổ Điển A, thôn Văn Điển xà Tứ Hiệp, thôn 1 xà Đông Mỹ, thôn Đại áng xà Đại ¸ng víi diƯn tÝch c¸c thưa khoảng từ 300 m2 đến 1000 m2 th× huyện chia thành các thửa nhỏ để đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở.

5. Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những diện tích lớn, đ-a ®Êt vào s dng đúng mc ớch, gúp phn tng ngun thu cho ngân sách nhà n-ớc, tránh lÃng phí

đối với khu vực đất nơng nghiƯp cã diƯn tÝch lín ®Ĩ phơc vơ cho mơc đích phát triển đơ thị; Hồn thiện thủ tục trình UBND Thµnh phè cho phÐp đấu giá các khu đất nơng nghiệp, đất ch-a sử dụng, đất hoang hóa nhằm tạo nguồn vốn đầu t- vào các cơ sở hạ tầng tại huyện.

VÝ dô nh-:

- Khu đất xà Tân Triều giáp với làng nghề có diện tích lớn nên lập dự án để mở rộng làng nghề hoặc lập dự án đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở.

- Khu đất xà Liên Ninh tiếp giáp với khu cơng nghiệp Ngọc Hồi có thĨ lËp dù ¸n më rộng khu cơng nghiệp hoặc làm bến xe khách phía Nam.

Hình 3.3: Ph-ơng án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt xà Liên Ninh

6. Để đảm bảo công tác quản lý đất đai đ-ợc chặt chẽ và để tăng nguån thu cho ng©n sách của huyện thì đối với những tr-ờng hợp đà tự ý xây dựng trên đất nông

nghip trái phộp v ổn định lâu dài tr-ớc khi luật đất đai 2003 ra đời thì nên tạo ®iỊu kiƯn cho hä chun ®ỉi mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp sang đất ë vµ cã thu tiỊn chuyển đổi mục đích một cách hợp lý.

Theo quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 cđa UBND Thµnh phè Hµ Néi vỊ viƯc ban hµnh quy định về trình tự, thđ tơc cho phÐp hé gia đình, cá nhân chun mơc ®Ých sư dơng ®Êt v-ên, ao liỊn kề và đất nông nghiệp xen kÑt trong khu dân c- (khơng thuộc đất cơng) đ-ợc chuyển đổi mục đích thành đất ở chỉ áp dụng ®èi víi ®Êt v-ên, ao liỊn kỊ víi ®Êt ë (trong cïng mét thửa) và đất nông nghiệp xen kÑt trong khu dân c-.

Quyết định này không áp dụng đối với đất nông nghiệp do UBND x·, thÞ trÊn, các hợp tác xÃ, các tổ chức khác đang quản lý, sử dụng; đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích, quỹ đất 5%, 10% giao cho hộ gia đình, cá nhân làm kinh tÕ v-ên.

§Êt v-ên, ao liền kề với đất ở là diện tích đất n»m trong cïng mét thưa cã nhµ ë thuộc khu dân c- và đ-ợc xác định là đất nông nghiệp (ch-a đ-ợc công nhận là đất ở) khi đ-ợc cơ quan Nhµ n-íc cã thÈm qun xÐt cÊp GiÊy chøng nhận.

Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân c- là diện tích đất đ-ợc xác định là đất nông nghiệp khi cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền xét cÊp GiÊy chøng nhËn, n»m trong phạm vi khu dân c- đà đ-ợc xác định ranh giới theo quy định (thuộc thửa đất lớp thứ 2 kĨ tõ ranh giíi ngồi cùng của khu dân c- trở vào trong trung t©m cđa khu d©n c­)…

Ranh giới của khu dân c- đ-ợc xác định theo quy hoạch đà đ-ợc cơ quan Nhà n-íc cã thÈm qun xÐt dut. Trong tr-êng hợp khu dân c- ch-a có quy hoạch đ-ợc xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất ở có nhà ở hợp pháp ngồi cùng của khu dân c- hiện có.

Căn cø ®Ĩ cho phÐp chun ®ỉi mơc ®Ých sư dng đất:

+ Quy hoạch, kế hoch s dng t đà đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc cã thÈm qun xÐt dut. NÕu trong thêi gian kú quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sư dụng đất cũ đà hết mà ch-a đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đà đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc có thÈm qun xÐt dut tại kỳ tr-ớc liền kề với kỳ ch-a đ-ợc xét duyÖt.

+ Tr-êng hỵp ch-a có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đà đ-ợc duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân c- nông thôn đà đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền xét duyệt.

+ Nhu cầu sử dụng đất đ-ợc thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dơng ®Êt cđa hé gia đình, cá nhân, có ý kiến của UBND cấp xà (nơi có đất) xác nhận về nhu cầu sư dơng cđa ng-êi xin chun ®ỉi mơc ®Ých sư dơng.

NghÜa vụ tài chính về đất khi đ-ợc phép chuyển mục ®Ých sư dơng ®Êt:

+ Chun tõ ®Êt v-ên, ao liỊn kỊ sang ®Êt ë thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiỊn sư dơng ®Êt tÝnh theo giá đất ở với thu tiỊn sư dơng ®Êt tính theo giá đất n«ng nghiƯp.

+ Chun từ đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân c- sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiỊn sư ®ơng ®Êt tính theo giá đất nơng nghiệp.

+ Chun mơc ®Ých sư dơng ®Êt cã ngn gèc tõ nhËn chun nh-ỵng cđa ng-êi sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiỊn sư dơng ®Êt nh- sau: §Êt nhËn chun nh-ợng có nguồn gốc là đất nơng nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nơng nghiệp; tr-ờng hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/1994 mà ch-a nép th chun qun sử dụng đất thì phải nép thuÕ thu nhËp cá nhân cho ng-ời chuyn quyn s dụng đất theo quy định

+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đ-ợc xác định theo quy định hiện hµnh cđa ChÝnh Phđ, Bé Tài Chính và ủy ban nhân dân Thành phố.

Đặc biệt trong quyết định 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 UBND Thµnh phè Hµ Nội cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất trên giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt đối với hộ gia đình, cá nhân là hộ nghèo theo quy định của Chính phủ và hộ d©n téc Ýt ng-êi. Khi thanh tốn nợ, ng-ời sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thêi ®iĨm cÊp giÊ chøng nhËn qun sư dụng đất và đ-ợc trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 05 năm. Sau 05 năm mà ch-a trả hết nợ tiền sử dụng đất thì ng-êi sư dng đất phải nộp tin s dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Khi hộ gia đình, cá nhân

thực hin các giao dch v quyn s dụng đất (chuyển nh-ợng, cho thuê, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vốn bằng quyền sử dụng đất) tặng cho quyền sử dụng đất đối với ng-ời ngoài diện thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự hoặc đ-ợc bồi th-ờng về đất khi Nhà n-ớc thu hồi thì phải nộp cho Nhà n-ớc số tiền nợ. Văn phòng đăng ký qun sư dơng ®Êt quận, huyện, thị xà nơi có đất có trách nhiệm chỉnh lý xóa số tiền nợ đà ghi trong giÊy chøng nhËn qun sư dơng đất trong các tr-ờng hợp hộ gia đình, cá nhân ®· nép ®đ tiỊn sư dụng đất cịn nợ cho Nhà n-ớc. Các giao dịch vỊ qun sư dơng ®Êt ®èi víi ®Êt cã giÊy chøng nhËn qun sư dơng đất còn ghi nợ tiền phải nộp cho Nhà n-ớc đều khơng có giá trị pháp lý.

(7). Đối với khu đất nằm ở đầu đ-ờng Nguyễn Xiển, bên cạnh BƯnh viƯn Y häc cỉ truyền dân tộc, do hệ thống giao thơng thủy lợi khơng có nên ko thể tiếp tục sản xuất nơng nghiệp, mặt khác hình thù thửa đất là hình tam giác nên UBND xà khơng thĨ bè trÝ x©y dựng cơng trình cơng cộng. UBND xà Thanh Liệt nên ®Ị xt víi BƯnh viƯn Y học cổ truyền dân tộc mua lại để mở rộng bệnh viện. Tuy nhiên vì diện tích thửa t đó cng không nhỏ nên nÕu tÝnh theo giá đất quy định của Thành phố tại Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội thì số tiền Bệnh viƯn Y häc cỉ trun phải trả là rất lớn. Vì vậy để thuận lợi trong việc vận động hợp khối thì UBND xà Thanh Liệt cần có những chế tài quy định riêng -u đÃi đối với những tr-ờng hợp xin hợp khối, để đảm bảo sự t-ơng ứng giữa nghĩa vụ tài chính và hiệu quả kinh tÕ khu ®Êt mang lại

Do đó, đ thn tiƯn trong viƯc vËn ®éng hợp khối, cần có những chÕ tµi vỊ nghĩa vụ tài chính phù hợp để tạo thuận lợi trong việc vận động hợp khối nhỏ lẻ, tránh tình trạng để đất hoang hóa lâu, gây lÃng phí đất, ảnh h-ởng đến môi tr-ờng và mỹ quan đô thị.

8. Xử lý vi phạm đối với những tr-ờng hợp tự ý chuyển đổi, chuyển nh-ợng đất nông nghiệp trái phép.

Căn cứ Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực ®Êt ®ai, trong ®ã møc phạt cao nhất (mức 4) đối với tr-ờng hp sử dụng đất không đúng mục đích là từ 2 triƯu - 10 triƯu ®ång (§iỊu 9);

Møc phạt cao nhất đối với hành vi tự chuyển đổi, chuyển nh-ợng, tặng cho đối với đất không đủ điều kiện chun qun sư dơng ®Êt là 20 triệu đồng (Điều 14). Nh- vËy, mức xử phạt hành chính lµ thÊp so víi ngn lợi kinh tế thu đ-ợc tõ viƯc chun ®ỉi trái phép mục đích sử dụng đất nơng nghiƯp.

VÝ dơ víi khu đất có nơng nghiệp xen kẹt tại thơn Triều Khúc – x· T©n TriỊu cã diÖn tÝch 345 m2, theo quyết định 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 cđa UBND Thµnh phè thì đơn giá đất nơng nghiệp 162.000 đ/m2

Theo Th«ng t- sè 05/2006/TT-BTNMT ngµy 24/5/2006 cđa Bé Tài nguyên và Môi tr-ờng, mức độ hậu quả hành vi vi phạm pháp luật đất đai đ-ợc tính:

345 m2 x 162.000 ®/m2 = 55.890.000 ®ång => mức 4 (từ 10.000.000 đồng trở lên i vi đất nơng nghiệp)

Nh- vậy, việc xử phạt hành chính đối với việc vi phạm hành chính trong lĩnh vùc ®Êt ®ai tại khu đất này, mức phạt cao nhất là 20 triệu đồng. Nếu tính giá trị đất theo khung giá Nhà n-ớc quy định, phần lợi ích về kinh tế thu đ-ợc vẫn nhiều hơn. Trong khi ®ã, nÕu tù ý chun ®ỉi mục đích sử dụng đất thành t , n giỏ đất ở tại khu vực ny là 1.9 triệu đồng/m2 (Quyết định 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 cđa UBND Thµnh phè vỊ việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội), ch-a tính đến giá chuyển nh-ợng thực tế trên thị tr-ờng.

Tuy nhiên, để có cơ sở trong việc xác nhận vi phạm hành chÝnh trong lÜnh vùc ®Êt đai, đảm bảo chính xác và cơng bằng, cần xây dựng hồn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính tại các xÃ, thị trấn, đặc biệt là hệ thống bản đồ địa chính.

Kết luận và kiến nghị A. KÕt luËn

Đất đai là nguồn tài nguyên giới hạn về khơng gian (diện tích) nên với mỗi quốc gia, nguồn tài nguyên đất đai là giới hạn, vì vậy nhiệm vụ quan trọng của mỗi quốc gia là quản lý nguồn tài nguyên này chặt chẽ, đảm bảo sử dụng hiệu quả, đúng mục đích.

§èi víi n-íc ta, trong bèi c¶nh xu thÕ héi nhËp kinh tÕ thÕ giíi cđa ViƯt Nam, vÊn đề quản lý lÃnh thổ nh- thế nào để có đ-ợc một tỷ lệ và quan hệ hợp lý trong ph¸t triĨn kinh tÕ x· hội, đảm bảo nguồn tài nguyên đất đai đ-ợc sử dơng hỵp lý, tiÕt kiƯm và hiệu quả là vấn đề cần thiết.

Qua quá trình nghiên cứu đề tài “Nghiªn cøu thùc trạng và đề xuất h-ớng giải

quyết tình trạng đất nơng nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hµ Néi” , học viên đ-a ra một số kết luận nh- sau:

1. Huyện Thanh Trì năm ở cửa ngõ phía Nam của Thủ đơ Hà Nội, là huyện có