CHƯƠNG I : Một số lý luận cơ bản về phát triển kinh doanh bất động sản
3.2. Các giải pháp nhằm phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ
3.2.9. Giải pháp về tổ chức điều hành sản xuất
Thành lập mới các Ban quản lý dự án để tổ chức thực hiện các dự án bất động sản trong và ngồi nước. Cân đối năng lực, bố trí hợp lý sản xuất phù hợp với năng lực của các đơn vị thi công để chuẩn bị đầy đủ mọi điều kiện, đảm bảo hoàn thành mục tiêu, tiến độ các dự án của Công ty. Chuẩn bị tốt các điều kiện sản xuất, đảm bảo kỹ, mỹ thuật và chất lượng các sản phẩm: Nhà ở đô thị; Xây lắp; Công nghiệp; Tư vấn thiết kế... để tiêu thụ sản phẩm cũng như thu hồi vốn.
44
Xây dựng, rà soát, sửa đổi, bổ sung và ban hành các quy chế, quy định, đảm bảo công tác chỉ đạo, quản lý, điều hành sản xuất của công ty theo phương pháp quản lý, điều hành tiên tiến, phân cấp triệt để, tạo ra cơ chế chủ động, thơng thống cho các đơn vị trong công ty hoạt động, đáp ứng với yêu cầu phát triển với quy mô lớn và tốc độ cao, đảm bảo sản xuất kinh doanh hiệu quả và tích lũy vốn.
3.2.10. Giải pháp ứng dụng các thành tựu về khoa học kỹ thuật vào công tác quản lý điều hành, thiết kế, thi công.
Ứng dụng các công nghệ tiên tiến trong công tác thiết kế và thi công. Đặc biệt cần tập trung nghiên cứu công nghệ thi công tầng ngầm trong đất, hầm giao thông trong các đô thị để sẵn sàng đảm nhận thi công hệ thống giao thông ngầm trong các đơ thị lớn như: Hà Nội, Hồ Chí Minh và các đơ thị ở ngồi nước.
Ứng dụng công nghệ thi công hiện đại, vật liệu mới trong việc thi cơng các khu văn phịng, khách sạn, chung cư cao tầng.
Liên doanh, liên kết với các đơn vị tư vấn trong và ngoài nước, thuê chuyên gia hướng dẫn, bồi dưỡng và nâng cao trình độ cho lực lượng tư vấn, để có khả năng tự đảm nhận được cơng tác tư vấn các cơng trình đầu tư và các cơng trình. Tổng thầu, tạo ra sự chuyển biến về chất và có tính cạnh tranh cao.
3.2.11. Nâng cao khả năng huy động và cung cấp vốn cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và cho sản xuất kinh doanh của Công ty.
Vốn là yếu tố đầu vào quan trọng của một dự án. Đảm bảo nguồn vốn cho dự án là một yếu tố cần xác định ngay từ khi lập dự án đầu tư. Các dự án đầu tư được quyết định đầu tư khi đã xác định được rõ nguồn vốn và khả năng đáp ứng vốn cho dự án.
Đối với các dự án của công ty đang triển khai hiện nay là các dự án xây dựng nhà để ở, ngồi vốn vay từ ngân hàng, vốn tự có của cơng ty cịn nguồn vốn huy động của khách hàng.
Đối với các dự án đã và đang triển khai, nguồn vốn huy động từ khách hàng có vai trị rất quan trọng. Nó giúp cơng ty tháo gỡ được khó khăn về vốn và giảm mức lãi vay trong thời gian xây dựng của các dự án. Tuy nhiên trong giai đoạn này, các quy định về huy động vốn đối với người mua nhà rất chặt chẽ và khó khăn hơn trước kia. Theo Nghị định 153/2006/NĐ/CP của Chính phủ ban hành ngày 31 tháng 8 năm 2006 thì dự án chỉ được huy động vốn khi làm xong hạ tầng kỹ thuật đối với nhà thấp tầng và làm xong móng đối với nhà chung cư và chủ đầu tư có ít nhất 20 % vốn đầu tư.
Hơn nữa xu hướng mua nhà trả tiền huy động vốn hiện nay giảm dần mà khách hàng quan tâm đến sản phẩm hoàn thiện khi mua nhà hơn là trả tiền trước. Như vậy document, khoa luan52 of 98.
45
trong tương lai, khi cạnh tranh diễn ra gay gắt, công ty cần phải huy động được nguồn vốn để xây dựng hồn chỉnh ngơi nhà mới thu hồi vốn về được.
Đối với các dự án xây dựng dịch vụ thương mại thì huy động vốn lại càng cấp thiết hơn vì các dự án này sau khi xây dựng xong đưa vào vận hành mới có doanh thu và thu hồi vốn.
Các giải pháp đưa ra cho công tác huy động vốn:
- Đa dạng hóa kênh huy động vốn, chủ động tìm kiếm nguồn vốn đảm bảo đủ vốn cho sản xuất kinh doanh và đầu tư các dớ án cũng như góp vốn đầu tư tài chính: + Tăng cường tiềm lực tài chính của cơng ty mẹ, cơng ty con và cơng ty liên kết bằng cách tăng vốn điều lệ, phát hành cổ phiếu, trái phiếu.
+ Chủ động tìm kiếm nguồn vốn cho các dự án như: Nguồn vốn vay ưu đãi của Thành phố, thị trường chứng khoán...
+ Để chủ động trong việc huy động vốn phục vụ cho công tác đầu tư và sản xuất kinh doanh, công ty cần hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết với các Tập đồn. Tổng cơng ty và các Ngân hàng để cùng hợp tác triển khai thực hiện các dự án.
+ Tăng cường mối quan hệ với các tổ chức tín dụng (Ngân hàng trong nước, Cơng ty tài chính, Ngàn hàng nước ngồi...) thơng qua các Hợp đồng thỏa thuận hợp tác. - Huy động vay vốn của khách hàng ở các dự án phát triển nhà ở khi có đủ điều kiện, đảm bảo lợi ích của khách hàng khi thực hiện biện pháp này.
- Công ty tạo nguồn vốn cho các dự án thông qua việc thành lập các Công ty cổ phần thực hiện các dự án và phát hành tăng vốn điều lệ cho các Công ty cổ phần. Biện pháp cần phải cân nhắc kỹ và tính tốn để đảm bảo lợi nhuận khi tăng vốn.
- Cân đối các hệ số nợ để vay ngân hàng tạo vốn cho các dự án.
- Phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thu hút vốn trong cán bộ và người thân trong Công ty.
- Đối với dự án cụ thể có thể phát hành trái phiếu dự án hoặc hợp đồng vay vốn với người có nhu cầu mua sản phẩm và các cam kết bán sản phẩm cho người vay vốn với giá hấp dẫn.
- Chứng khốn hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty: Chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một hay tồn bộ bất động sản đó trong suốt q trình sở hữu chứng khốn.
- Kết hợp tỷ lệ vốn giữa các dự án ngắn hạn và dài hạn để bổ trợ vốn từ nguồn thu từ dự án ngắn hạn sang dự án dài hạn như doanh thu từ bán nhà chuyển thành vốn
46
đầu tư Trung tâm thương mại và Văn phòng cho thuê. Khi nguồn thu từ các dự án dài hạn ổn định thì chính nguồn thu từ dự án dài hạn này lại để đầu tư cho các dự án ngắn hạn.