CHƯƠNG I : Một số lý luận cơ bản về phát triển kinh doanh bất động sản
2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển kinh doanh của Công ty Cổ phần
Xây dựng Sông Hồng.
2.2.1.1. Môi trường vĩ mô.
❖ Yếu tố kinh tế.
Những năm trở lại đây, nền kinh tế Việt Nam duy trì tốc độ tăng trưởng ở mức khá cao so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Theo nhận định của các chuyên gia phân tích kinh tế, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng và duy trì ở mức cao từ 7- 8%/năm. Sự phát triển lạc quan của nền kinh tế đã thúc đẩy sự tăng trưởng mạnh về nhu cầu nhà ở, văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại. Với tốc độ tăng trưởng này, Việt Nam sẽ có nhiều dự án đầu tư xây
26
dựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bất động sản do đó có rất nhiều tiềm năng phát triển.
Bên cạnh đó, khi nền kinh tế phát triển đời sống dân cư cũng được nâng cao dẫn đến nhu cầu về các căn hộ cao cấp cũng như các dịch vụ mua sắm, vui chơi giải trí tăng mạnh sẽ tác động tích cực đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh của Công ty.
Ngược lại, khi nền kinh tế phát triển trì trệ sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của Công ty nói riêng và ngành kinh doanh bất động sản nói chung. Tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay, có thể nhận định rằng rủi ro về kinh tế không phải là một rủi ro lớn đối với hoạt động của Công ty.
➢ Lãi suất.
Mặt bằng lãi suất giảm và tỷ giá ổn định là một trong những điểm sáng của bức tranh kinh tế vĩ mơ trong năm qua. Ở bình diện chung, lãi suất huy động và cho vay đã giảm mạnh so với cuối năm 2020. Sau những năm có nhiều bất ổn, xáo trộn, thị trường ngoại hối và tỷ giá dần lấy lại sự ổn định, lịng tin vào đồng Việt Nam được củng cố, tình trạng đơ la hóa từng bước giảm bớt, dự trữ ngoại hối tăng đáng kể. Từ quý IV năm 2020 đến nay, điều hành lãi suất phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, đặc biệt là diễn biến lạm phát, đồng thời hài hòa trong mối quan hệ với tỷ giá đã phát huy tác dụng trong việc hỗ trợ ổn định thị trường ngoại hối và tỷ giá.
Xu hướng ổn định của tỷ giá trong năm 2020 và 2021 tương phản hoàn toàn so với diễn biến các năm trước. Để khắc phục tình trạng kinh tế trì trệ, hậu quả của dịch bệnh Covid-19 ảnh hưởng tới doanh nghiệp nói riêng và nền kinh tế cả nước nói chung, nhà nước đã can thiệp vào công cụ lãi suất. Hầu như giảm mức lãi suất cho vay xuống mức tối ưu để khuyến khích các cơ quan, doanh nghiệp phát triển kinh doanh sau một thời gian dài giãn cách xã hội.
Mặt bằng lãi suất cho vay năm 2018 đã quay về mức xấp xỉ của năm 2017 (9- 11%/năm), thấp hơn so với năm 2019 khoảng 0,5- 0,7%. Tính đến tháng 10/2020, mặt bằng lãi suất cho vay giảm bình quân khoảng 0,6 - 0,8%/năm so với cuối năm 2019. Trong đó có một số ngân hàng đã giảm từ 1- 2,5%/năm. Như vậy, với xu hướng giảm lãi suất như hiện nay thì khả năng tiếp cận nguồn vốn vay của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tương đối dễ thở. Doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận vốn để mở rộng đầu tư và phát triển các dự án trong tương lai. Tuy nhiên, nhìn chung mức lãi suất cho vay này vẫn còn ở mức cao.
➢ Lạm phát và chỉ số giá tiêu dùng CPI.
27
(Nguồn: Tổng cục Thống kê)
Qua biểu đồ 2.1 cho thấy tình hình lạm phát trong nước nhìn chung đã được khống chế. Chỉ số giá tiêu dùng tháng 12 năm 2021 dừng lại ở mức 1,82% thấp hơn rất nhiều so với chỉ số giá tiêu dùng tại thời điểm cuối năm của những năm trước. Đây cũng là năm có chỉ số CPI tăng thấp nhất trong suốt 10 năm qua, với CPI bình quân cả năm tăng là 6,6%.
Theo tổng cục thống kê, tính chung 9 tháng năm 2021, CPI tăng 1,82% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng thấp nhất kể từ năm 2017. Lạm phát cơ bản tháng 9/2021 giảm 0,26% so với tháng trước, tăng 0,74% so với cùng kỳ năm trước. Lạm phát cơ bản bình quân 9 tháng năm 2021 tăng 0,88% so với bình quân cùng kỳ năm 2020.
Nhìn chung lạm phát trong nước đã được kiềm chế, đây là một tín hiệu vui cho các doanh nghiệp bất động sản nói chung và cơng ty Cổ phần Xây dựng Sơng Hồng nói riêng. Vì khi lạm phát và CPI được giữ ở mức vừa phải, các công ty kinh doanh bất động sản giảm được phần nào áp lực từ việc tăng giá của các yếu tố đầu vào, trong khi giá cả của sản phẩm đầu ra không thể tăng tương ứng do thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi cùng với mức độ cạnh tranh ngày càng quyết liệt.
❖ Yếu tố dân số.
Tính đến tháng 7/2021, dân số Hà Nội đạt hơn 8,3 triệu người. Hà Nội là thành phố có mật độ dân số đông thứ 2 cả nước (98,49 triệu người). Theo ước tính, dân số thủ đơ mỗi năm tăng trung bình 160.000, tương đương một huyện lớn. Dự tính đến năm 2030, dân số Hà Nội sẽ tăng lên gần 10 triệu người. Dân số thành phố Hà Nội chủ yếu bị ảnh hưởng bởi trào lưu xã hội với tỷ lệ tăng dân số cơ học (di dân) từ các
3,79 3,57 2,5 3,85 1,82 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 2017 2018 2019 2020 2021
Biểu đồ 2.3: Chỉ số CPI tại thời điểm cuối năm (2017-2021)
CPI (%)- Chỉ số tiêu dùng.
28
tỉnh thành khác là khá cao. Với mức tăng như vậy thì áp lực về chỗ ở là không hề nhỏ, đây là một thị trường đầy tiềm năng về nhà ở, căn hộ và các cơ sở vật chất dịch vụ.
(Nguồn: Tổng cục Thống kê)
Với mật độ dân số cao nhất nước, Hà Nội là một thị trường đầy tiềm năng về nhà ở, căn hộ.
❖ Yếu tố Văn hóa- Xã hội.
Hà Nội là thành phố năng động và hiện đại, chứa đựng nhiều giá trị văn hóa nhân văn. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lối sống người dân thành phố đã có những biến đổi. Một gia đình lớn bao gồm nhiều thế hệ sống chung với nhau đã dần biến đổi và thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân. Mơ hình gia đình mới này trung bình chỉ có cha mẹ và con cái, đang có xu hướng ngày càng gia tang ở các khu đô thị lớn. Với lối sống và quan điểm sống như vậy sẽ làm cho nhu cầu về nhà ở, căn hộ chung cư tăng lên nhanh chóng. Làn sóng di cư từ nơng thơn lên thành thị ngày càng nhiều, các thành phố lớn như Hà Nội khơng cịn cách nào khác là phát triển các khu dân cư mới, các khu đô thị mới để giải quyết vấn đề này. Cùng với xu hướng dịch chuyển lao động giữa các quốc gia, vùng, lãnh thổ ngày càng gia tăng như hiện nay đã dẫn đến việc tăng nhu cầu thuê nhà ở, căn hộ của các cá nhân, chuyên gia người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam.
❖ Yếu tố chính trị pháp luật.
Xây dựng, chỉnh đốn Đảng là công việc xây dựng tổ chức, xây dựng con người, là công tác con người, dễ đụng chạm đến danh dự, lợi ích, quan hệ của con người,
7,65 7,96 8,05 8,23 8,4 7,2 7,4 7,6 7,8 8 8,2 8,4 8,6 2017 2018 2019 2020 2021
Biểu đồ 2.4: Dân số Hà Nội giai đoạn 2017-2021.
Dân số (Triệu người)
29
đòi hỏi mỗi người phải tự phân tích, mổ xẻ những ưu, khuyết điểm của chính bản thân mình; phải nhận xét, đánh giá về người khác.
Quốc hội xác định nhiệm vụ tổng quát cho năm 2020 là phải tiếp tục phấn đấu ổn định kinh tế vĩ mô; bảo đảm lạm phát thấp hơn, tăng trưởng kinh tế cao hơn năm 2021; đẩy mạnh thực hiện các đột phá chiến lược gắn với tái cơ cấu nền kinh tế, chuyển đổi mơ hình tăng trưởng; bảo đảm an sinh xã hội; nâng cao hiệu quả hoạt động đối ngoại và hội nhập quốc tế; tăng cường quốc phòng, an ninh và bảo đảm ổn định chính trị - xã hội; tạo nền tảng phát triển bền vững trong những năm tiếp theo. Bên cạnh mặt tích cực, hiện nay với những quy định về thuế chuyển nhượng bất động sản như đánh thuế thu nhập 2% trên giá trị mua bán, các quy định liên quan đến đền bù, giải tỏa như trước đây trong một số trường hợp thì nhà nước can thiệp nhưng vẫn cịn khó khăn, nhưng nay nhà đầu tư phải tự giải quyết lại càng khó khăn, ngồi ra mỗi năm nhà nước ban hành giá đất một lần, tức là giá đất sẽ thay đổi hàng năm, điều này sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư hoạch định chiến lược, vì dự án đầu tư bất động sản phải thực hiện ít nhất là 5 năm hoặc nhiều hơn nữa.
Thủ tuc hành chính cịn rắc rối như khi bán căn nhà, phải làm các thủ tục công chứng mất hai ngày, đóng thuế chủ quyền sử dụng đất và trước bạ 7 ngày, đăng bộ 30 ngày là những khó khăn, ngồi ra các dự án quy hoạch khu dân cư mới, kể cả những khu quy hoạch lớn mà sổ đỏ vẫn cịn q ít. Việc làm giấy chủ quyền chậm trễ sẽ tác động không tốt đến giao dịch hoặc huy động vốn: những bất động sản giao dịch trên thị trường khơng có sổ đỏ, sổ hồng thì khơng được cầm cố, thế chấp ngân hàng tất cả các vấn đề trên là rào cản lớn đối với không chỉ Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng mà còn đối với tất cả các doanh nghiệp bất động sản khác đã, đang và sẽ gia nhập ngành.
Các hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta đã bộc lộ nhiều hạn chế như: Thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” bất thường.
2.2.1.2. Nhân tố vi mô.
❖ Yếu tố nguồn vốn.
Tổng nguồn vốn hiện tại của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng lên đến con số lớn đáng kể so với các năm trước, cụ thể: Vốn điều lệ là 200 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu là 281 tỷ đồng. Nguồn vốn đảm bảo, ổn định, có xu hướng tăng nhẹ qua các năm. Dựa vào nguồn vốn tương đối lớn kết hợp với các chuyên gia lãnh đạo có nhiều kinh nghiệm trong thời gian qua đã tạo được nguồn lợi nhuận về tài chính lành mạnh cho Incomex.
30
Bảng 2.7: Chỉ số tài chính của Cơng ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng.
Đơn vị: Tỷ đồng. Năm 2017 2018 2019 2020 Nửa năm đầu
2021
Vốn điều lệ 200 200 200 200 200
Vốn chủ sở hữu 269,958 320 269 281 287 Lợi nhuận trước thuế 0,491 63,17 20,23 15,37 0,311
Chi phí bán hàng 8,57 25,945 15,149 25,945 5,508
(Nguồn: Báo cáo tài chính)
Từ bảng trên, các chỉ tiêu tiêu biểu về tài chính của Cơng ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng từ 2018- 2021 ta thấy tổng doanh thu của Incomex giảm liên tục trong 3 năm qua với tốc độ mạnh do ảnh hưởng của dịch Covid ảnh hưởng đến tình hình hoạt động của Cơng ty. Sự giảm sút của doanh thu đồng thời cũng dẫn đến việc lợi nhuận đi xuống, tuy nhiên không đáng kể do Ban lãnh đạo biết nắm bắt tình hình chung và có những giải pháp khắc phục hợp lý. Chi phí bán hàng nhìn chung khơng thay đổi lớn, năm 2019 chi phí bán hàng giảm sâu do các dự án mới vừa khởi động trong q trình thi cơng.
Tỷ lệ chi phí hoạt động và chi phí lãi vay so với doanh thu đều tăng nhẹ đã làm gia tăng suất sinh lợi. Qua phân tích trên, chúng ta thấy Incomex là một cơng ty có lợi nhuận. Tài chính lành mạnh tăng lợi nhuận qua các năm. Bên cạnh tập đồn ln tạo ra lợi nhuận thì Incomex ln là đơn vị hồn thành tốt các nghĩa vụ tài chính, thuế đối với các cơ quan nhà nước. Hàng năm đều có kiểm tốn uy tín thực hiện kiểm tốn tồn bộ hoạt động tài chính kế tốn của cơng ty như kiểm tốn KPMG, Deloit, Grant Thorntant. Các báo cáo tài chính của cơng ty rõ ràng, minh bạch, tình hình tài chính của cơng ty lành mạnh, làm cơ sở báo cáo với ngân hàng để thực hiện các khoản vay cho các dự án.
❖ Yếu tố nhân lực.
Hiện nay, Cơng ty Cổ phần Xây dựng Sơng Hồng có 146 cán bộ cơng nhân viên, đứng đầu là 16 vị lãnh đạo nòng cốt, đa số đều có trình độ đại học, và trên đại học, nhiều nhân viên tốt nghiệp các trường ở nước ngồi. Đều có đầy đủ các kinh nghiệm trong tất cả các lĩnh vực mà nhà đầu tư cần, phong cách làm việc chuyên nghiệp, luôn luôn được các đối tác đánh giá cao. Incomex khơng có chính sách tuyển dụng lao động phổ thông mà trực tiếp tuyển nhân sự có trình độ cao kết hợp tác phong làm việc chuyên nghiệp.
Đặc biệt công ty tuyển dụng một số chuyên gia có nhiều kinh nghiệm để giữ vai trị quan trọng, chủ chốt trong cơng ty, thông qua các cơng ty săn đầu người tại
31
nước ngồi vì trong nước chưa có nguồn nhân lực đáp ứng được yêu cầu này. Các chuyên gia luôn nắm giữ các vị trí chủ chốt tại cơng ty tạo nên tác phong chuyên nghiệp theo cách làm việc nước ngoại tại Việt Nam. Ngồi ra, cơng ty cũng đang liên tục bổ sung lực lượng nhân sự có trình độ cao tham gia quản lý và tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường, đáp ứng những thách thức của mọi thời đại và phù hợp quy mô vốn đầu tư.
Bảng 2.8: Cơ cấu lao động của Công ty Cổ phần Xây dựng Sơng Hồng.
Tiêu chí Số lượng (Người) Tỷ lệ PHÂN THEO TRÌNH ĐỘ CHUYÊN MÔN 146 100%
Từ đại học trở lên 15 10,27%
Dưới đại học (cao đẳng, trung cấp, sơ cấp) 131 89,73%
PHÂN THEO CÔNG VIỆC 146 100%
Lao động trực tiếp 98 67,12%
Lao động gián tiếp 48 32,88%
(Nguồn: Phịng Hành chính- Nhân sự)
Tại Incomex cán bộ công nhân viên của công ty được trang bị đầy đủ các phương tiện làm việc hiện đại, được hưởng các chế độ bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, các chế độ an toàn đầy đủ theo quy định của pháp luật và theo quy chế nội bộ của công ty. Mỗi năm cơng ty đều có chương trình nghỉ mát, nghỉ dưỡng và nhiều kỳ nghỉ cho tất cả các nhân viên của công ty sau những giờ làm việc mệt mỏi.
Tuy nhiên vấn đề quan trọng là hiện nay cơng ty vẫn chưa có kế hoạch chính sách xây dựng phát triển nguồn nhân lực lâu dài. Rất nhiều nhân viên vào công ty học được rất nhiều kinh nghiệm rồi lại tìm kiếm một nơi khác để làm việc. Vấn đề hiện nay là chính sách tuyển dụng của cơng ty hiện nay thiếu vị trí nào thì tuyển nhân viên có trình độ chun mơn phù hợp với vị trí đó, hồn tồn khơng có chính sách đào tạo nâng cao để nhân viên có thể đảm nhiệm các cơng việc cao hơn. Cụ thể như các tổng giám đốc thường là người nước ngoài được tuyển trực tiếp vào còn các nhân viên Việt Nam thường khơng đạt được chức vụ đó. Cũng như cơng ty khơng có chính sách gửi đi đào tạo ở nước ngồi đề có thể thay thế các chun gia nước ngồi hiện đang làm việc tại công ty.