CHƯƠNG I : Một số lý luận cơ bản về phát triển kinh doanh bất động sản
3.3. Các kiến nghị với cơ quan nhà nước
3.3.1. Kiến nghị với nhà nước.
Ngành bất động sản là một ngành đang phát triển tại Việt Nam trong những năm gần đây. Vì vậy, ngành cần đến những tác động về quản lý, điều tiết ở tầm vĩ mô của các cơ quan Nhà nước.
Những vướng mắc về quy hoạch đất đai, thủ tục phê duyệt dự án được siết chặt là hai yếu tố quan trọng tác động lớn đến thị trường. Từ những tín hiệu thị trường và các động thái chính sách liên quan đều cho thấy, thị trường đi xuống, suy giảm, khơng thể tăng trưởng trong những tháng cịn lại của năm 2020.
Một phần nguyên nhân ách tắc trong triển khai dự án còn liên quan đến sự thay đổi về chính sách. Giai đoạn 2016-2020, một số dự án bất động sản được chuyển đổi chủ đầu tư thông qua chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thủ tục và đăng ký.
Tuy nhiên, nhiều dự án có nguồn gốc cơng sản đang bị soi xét lại, thậm chí bị coi là giao dịch khơng hợp pháp, bị hủy bỏ để tiến hành “bán đấu giá cơng khai”. Đó là chưa kể nếu các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản bị hủy bỏ, quyền lợi của khách hàng, người thứ ba bị ảnh hưởng trực tiếp. Những rủi ro về pháp lý, thay đổi về chính sách là thực tế khơng thể chối cãi.
Tuy nhạy bén, biết vận dụng giải pháp, cơ chế thị trường để phát triển, doanh nghiệp chỉ có thể vẫy vùng trong môi trường kinh doanh được tạo dựng bởi hành lang pháp lý, cơ chế, chính sách của pháp luật, nhà nước. Từ hai năm nay, các doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản lên tiếng về ách tắc thủ tục hành chính, khiến cho khơng ít dự án bất động sản không thể triển khai.
Nếu đi vào chi tiết, căn cứ vào các luật Quy hoạch đô thị, luật Xây dựng, luật Nhà ở và các nghị định, văn bản dưới luật, có thể thấy hệ thống pháp luật chưa thật đồng bộ, còn chồng chéo, mâu thuẫn, chưa bảo đảm tính hệ thống, thống nhất gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Theo luật Đầu tư, chủ doanh nghiệp là nhà đầu tư, cịn theo luật Quy hoạch đơ thị, họ là chủ đầu tư và với cơ quan quản lý nhà nước, có khi hai khái niệm này được hiểu và viện dẫn khác nhau. Điều này dẫn đến tình huống dự án dù được phê duyệt chủ trương đầu tư, nhưng do cách hiểu nhà đầu tư dự án không hẳn là chủ đầu tư theo luật Quy hoạch, nên họ khơng có quyền đề xuất quy hoạch chi tiết 1/500. Một ví dụ khác, luật Đất đai quy định doanh nghiệp có quỹ “đất” được thực hiện dự án,
47
nhưng luật Nhà ở lại quy định phải là “đất ở” mới được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở. Do tâm lý có an cư mới lạc nghiệp, nên thị trường bất động sản tuy đóng góp vào tăng trưởng GDP ở mức 0,6% trong giai đoạn 2010-2018, theo tính tốn của viện Kinh tế trung ương, song lại giữ vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội.
Để thị trường có thể phát triển bền vững, về mặt thể chế cần phải hoàn thiện, thống nhất các vấn đề có liên quan trong các văn bản quy phạm pháp luật như: luật Quy hoạch, luật Quy hoạch đô thị, luật Quản lý phát triển đô thị, luật Nhà ở (2014), luật Kinh doanh bất động sản (2014) và luật Đất đai (2013) …
Đi cùng với thể chế là hành lang pháp lý cần được hình thành và phát triển một cách thơng thống, bắt kịp với sự phát triển của thị trường. Bên cạnh đó là khả năng thực thi chính sách, cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn chân chính phát triển dựa trên năng lực quản trị, khả năng đổi mới, sáng tạo, hơn là dựa vào mối quan hệ, khả năng xin - cho…
Nhà nước cần hoàn thiện luật, cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu cơng trình để đầu tư kinh doanh dự án.
Cải cách các thủ tục hành chính như: Thủ tục hành chính về đăng ký kinh doanh bất động sản, thủ tục đăng ký nhà đất, thời gian xin phép xây dựng còn quá dài và nhiều thủ tục hành chính khơng hợp lý, bất lợi đối với doanh nghiệp và dễ bị lạm dụng vì những mục đích tiêu cực. Ngồi ra các quy định về giá đền bù không khả thi, xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất chưa nhận được sự đồng thuận của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Tiến trình hội nhập kinh tế tồn cầu đang buộc doanh nghiệp và cả cơ quan quản lý nhà nước phải chứng tỏ khả năng, bản lĩnh để có thể duy trì, nâng cao vị thế của nền kinh tế. Đó là xu thể khơng thể đảo ngược.
Sự đồng nhất về khung pháp lý bất động sản thị trường được khai thông là vấn đề cốt lõi nhất, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản thực thi các thủ tục xây dựng dự án. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần thực hiện tốt trách nhiệm trong việc phát triển kinh doanh khi cơ chế pháp lý đi vào ổn định, nhằm hình thành những dự án mới để có được sự tương tác hài hịa giữa doanh nghiệp và nhà nước về mặt thủ tục, quản lý theo luật pháp. Khi hành lang pháp lý còn bất cập là mầm mống nảy sinh tiêu cực. Cũng cần ý thức được rằng, sự thiệt hại của bất cứ doanh nghiệp nào là sự thiệt hại chung của nền kinh tế. Sự chậm trễ trong giải quyết vướng mắc về pháp lý trực tiếp tác động đến sự sống còn của doanh nghiệp, đặc biệt là giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.
48 3.3.2. Kiến nghị với bộ, ngành có liên quan.
❖ Bộ Xây dựng.
Chủ đầu tư được huy động vốn ứng trước của khách hàng từ giai đoạn giải phóng mặt bằng, triển khai thực hiện cơ sở hạ tầng theo giai đoạn đầu tư dự án. Xem xét sớm ban hành các quy định và hướng dẫn thực thi việc Nhà ở thương mại có quy mơ nhỏ từ 25m2 đối với các dự án đang triển khai dang dở. Đồng thời sớm ban hành các quy định về phát triển nhà ở cho thuê với các chính sách ưu đãi cho dự án nhà ở cho thuê tương tự cho nhà ở xã hội. Xem xét sớm ban hành các quy định và hướng dẫn thực thi việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội với các chính sách ưu đãi.
❖ Kiến nghị với Hiệp hội Bất động sản.
Tổ chức các hội nghị, hội thảo nhằm tuyên truyền sâu rộng thông tin cho các doanh nghiệp: Các tiêu chuẩn xây dựng, định hướng của Nhà nước trong phát triển ngành, thủ tục hành chính trong kinh doanh bất động sản.
Trong một khoảng thời gian dài, các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản khơng có một tổ chức để sinh hoạt, việc quản lý của chính quyền cũng chưa thật sự chặt chẽ, đã khiến diễn biến thị trường địa ốc có những lúc mất định hướng, tạo ra nhiều khó khăn cho cơng tác quản lý, cho nhà kinh doanh lẫn người dân có nhu cầu về đất đai và nhà ở vì vậy cần HoREA lập các chiến lược phát triển cho thị trường bất động sản như giai đoạn hiện nay đất nước tích cực tham gia hội nhập với thế giới, nhà đầu tư nước ngoài đến với Việt Nam và Hà Nội ngày càng nhiều, thì việc chuẩn bị, đón bắt thị trường sắp tới là quan trọng và cần thiết.