HÀNH TẠI TỈNH TUYÊN QUANG
2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở nghiệp sang đất ở
2.1.1. Các trường họp chuyển đổi mục đích sủ’ dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở gây ra hệ lụy về chính trị, kinh tế - xã hội như đã phân tích tại Chương 1. Vì vậy, Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013 quy định việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp chuyển đổi mục đích sữ dụng đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp; nên phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đe tránh tình trạng lợi dụng sự khơng rõ ràng thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở ồ ạt, bừa bãi vì lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực nên Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở, bao gồm:
- Đất nơng nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sữ dụng
làm đất ở.
- Đất nơng nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sừ dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
- Đât nơng nghiệp có ngn gơc được Nhà nước cho thuê đât nay chuyển sang sử dụng làm đất ở.
Luật Đất đai năm 2013 chú trọng đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở khơng chi' nhằm mục đích băo vệ chặt chẽ đất nơng nghiệp mà cịn đảm bảo việc động viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước thông qua việc thu tiền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; các khoản phí và lệ phí về đất đai.
2.1.2. Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
Không phải bất cứ trường hợp sử dụng đất nông nghiệp nào cũng được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định mà trước hết là phải tuân thủ quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều 52 của Luật Đất đai 2013 quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển đối mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở nói riêng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
+ Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thấm quyền phê duyệt. Theo đó, mục đích sử dụng đất sau khi chuyển đổi phải được thể hiện trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, bao gồm cả thơng tin về vị trí, diện tích đất phải thu hồi đế thực hiện dự án nhà ở và phù hợp với bản đồ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Đây là một điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 khi quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “/Cể hoạch sử dụng đất hàng năm
của câp huyện". Điêu này nhăm khăc phục tình trạng giao đât, cho thuê đât,
chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan (thường tập trung vào những năm đầu của kỳ kế hoạch sử dụng đất 5 năm trước đây). Hơn nữa, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đảm bảo nguyên tắc “cấ« đất đến đâu thì sử dụng
đến đấy", tránh tình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
ồ ạt, khơng tính đến hiệu quả kinh tế dẫn đến bở hoang hóa, gây lăng phí tài ngun đất đai.
+ Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải dựa trên cơ sở nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin phép chuyển mục đích sừ dụng đất; các dự án nhà ở, khu đô thị được thế hiện trong luận chứng kinh tế - kỹ thuật, báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án, văn bản đề nghị thực hiện dự án, bản đề xuất thực hiện dự án. Trong các tài liệu này phải xác định rõ mục tiêu, quy mô của dự án nhà ở, khu đô thị làm căn cứ để Nhà nước xem xét, đánh giá hiệu quả sử dụng đất mà dự án đó có thề mang lại.
Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành dựa vào nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng để xem xét việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở. Có nghĩa là chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở gắn với nhu cầu sử dụng đất: Nếu nhu cầu sử dụng đất lớn thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở với diện tích lớn và ngược lại nhàm đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế.
Tuy nhiên, việc dựa vào nhu cầu sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất là 2 yếu tố càn phải xem xét rất cẩn thận với nhân lực có chun mơn cao để đánh giá được kế hoạch và nhu cầu có thật sự phù hợp với tình hình hiện tại hay chỉ là những lợi ích và mưu cầu cá nhân riêng mà chuyển đối mục đích sử
dụng đất.
2.1.3. Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
Như phần trên đã đề cập, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là một phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Nó được thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước. Vì vậy, khơng phải cơ quan nhà nước nào cũng có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở mà chỉ cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 mới được thực hiện việc này. Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đối mục đích sử dụng đất (trong đó có chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở). Cụ thể:
- ủy ban nhân dân cấp tỉnh (UBND cấp tinh) quyết định giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sữ dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013;
+ Cho thuê đất đổi với tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- UBND cap huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: 38
+ Giao đât, cho thuê đât, cho phép chun mục đích sử dụng đât đơi với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên không được ủy quyền. Từ quy định trên đây cho thấy UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở đối với tổ chức; UBND cấp huyện có thấm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sừ dụng đất nơng nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.
2.1.4. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đế thực hiện dự án đầu tư• • • • dụng đất đế thực hiện dự án đầu tư• • • •
Đẻ quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nói chung và sang đất ở nói riêng nhằm bảo vệ vốn đất nơng nghiệp, tránh tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai; tạo ra sự chênh lệch về địa tơ do việc chuyến đối mục đích sử dụng đất rơi vào “túi” các nhóm lợi ích; Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sừ dụng đất để thực hiện dự án; cụ thể:
- Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyến mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (HĐND cấp tỉnh) đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
- Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây (Điều 58 Luật Đất đai 2013):
+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
+ Kỷ quỳ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Cụ thê hóa khoản 2 Điêu 58 của Luật Đât đai năm 2013, Nghị định sô 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) quy định về vấn đề lấy ý kiến các Bộ đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển như sau:
Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài (ĐTNN) tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển khơng thuộc
trường họp Qc hội, Thủ tướng Chính phủ châp thuận, quyêt định đâu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau đây:
+ Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới;
+ Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm theo quy định;
+ Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.
Trong thời hạn khơng q 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến, Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng văn bản gửi UBND cấp tỉnh.
Trường hợp dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà ĐTNN tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển khơng thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo quy định tại Điểm a Khoăn 1 Điều 58 của Luật Đât đai năm 2013 thì việc xin ý kiên các Bộ được thực hiện trước khi trình Thủ tướng Chính phủ.
Mặt khác, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cịn quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, cụ thể:
7. Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3
Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đê bán hoặc đê cho thuê hoặc để bán kết họp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Dự án đâu tư kinh doanh bãt động sản găn với quyên sử dụng đât theo quy định của phảp luật về kinh doanh bất động sản;
c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
2. Điều kiện về năng lực tài chính đê bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:
a) Có vơn thuộc sở hữu của mình đê thực hiện dự án không tháp hơn 20% tông mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15%) tơng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
b) Có khả năng huy động vốn đê thực hiện dự án từ các tơ chức tín dụng, chi nhánh ngăn hàng nước ngồi và các tơ chức, cá nhân khác.
3. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất đê thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất đế thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:
a) Kết quả xử lỷ vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN&MT);
b) Nội dung cơng bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lỷ vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ TN&MT,
Tông cục Quản lỷ đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
4. Thời diêm thảm định các điều kiện nêu trên được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận (GCN) đầu tu; thâm định dự án đầu tu; lập bảo cảo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về
xây dựng đôi với trường hợp giao đãt, cho thuê đát không thông qua đâu giá quyền sử dụng đẩt (QSDĐ), chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đấu giá QSDĐ thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tô chức phiên
đẩu giá QSDĐ.
Quy định này nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương