99 rr
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
2.2.3. Nguyên nhân của hạn chế, vướng mắc
Những hạn chế, khó khăn, vướng mắc nêu trên bắt nguồn từ các nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan, như sau:
a) Nguyên nhân chủ quan
Những hạn chế, vướng mắc của việc thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sứ dụng đất nơng nghiệp sang đất ở nêu trên xuất phát từ một số nguyên nhân chủ quan chủ yếu sau đây:
- Trình độ, năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, sự hiểu biết pháp luật đất đai... của một số bộ phận cán bộ, công chức quản lý nhà nước về đất đai chưa đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới và hội nhập quốc tế. Mặt khác, đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã ln biến động, không ổn định do được điều chuyển, phân cơng, bố trí đảm nhiệm nhiệm vụ khác. Mặt trái của cơ chế thị trường tác động tiêu cực đến tinh thần, thái độ của một phận cán bộ, công chức trong giải quyết thủ tục hành chính về chuyển đổi mục đích sừ dụng đất nơng nghiệp sang đất ở. Một số cơ quan, đơn vị chưa làm tốt công tác quản lý, giáo dục, kiểm tra, giám sát việc thực thi công vụ của cán bộ, công chức, viên chức; kỷ cương trong thực hiện nhiệm vụ của một sổ sớ, ngành, đơn vị chưa nghiêm, còn biểu hiện sách nhiễu, gây khó khăn, phiền hà, cản trở hoạt động đầu tư cùa doanh nghiệp, ảnh hướng đến mơi trường đầu tu’ kinh doanh của tỉnh
- Trình độ hiểu biết, ý thức pháp luật nói chung và ý thức pháp luật đất đai nói riêng của người dân cịn hạn chế.
Hiện nay, trình độ dân trí nói chung và sự hiêu biêt pháp luật đât đai nói riêng của người dân ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa còn hạn chế. Hơn nữa, tâm lý, thị hiếu, tập quán của họ chịu ảnh hưởng nặng nề của phương thức sản xuất tiểu nông nên thực hiện các hành vi xử sự theo bản năng, tùy tiện mà ít có ý thức tn thủ pháp luật. Vì vậy, trên thực tế có khơng ít trường hợp người dân và doanh nghiệp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở mà khơng xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền; khơng tn theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Khi bị phát hiện lập biên bản xử lý thì tìm mọi cách nhờ các mối quan hệ thân quen đế tác động, xin xở; thậm chí sẵn sàng bỏ tiền để hội lộ, chạy chọt ... Do đỏ, việc thực thi pháp luật về chuyển đối mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở đạt hiệu quả không như mong muốn.
- Nguồn nhân lực; cơ sở vật chất, trang thiết bị, phương tiện làm việc và kinh phí phục vụ hoạt động chuyển đồi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở chưa đáp ứng yêu cầu của thực tiền. Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành, địa phương trong giải quyết cơng việc có lúc, có việc cịn chưa chặt chẽ, kịp thời; có biểu hiện né tránh, đùn đấy trách nhiệm dẫn đến việc thống nhất, đồng thuận trong giải quyết các vụ việc chưa cao. Công tác cải cách hành chính, ứng dụng cơng nghệ thơng tin, áp dụng hệ thống tiêu chuẩn quản
lý ở một số cơ quan, đơn vị, địa phương còn hạn chế.
Do nguồn ngân sách nhà nước còn hạn chế, nên việc đầu tư vốn; trang thiết bị làm việc và cơ sở vật chất khác phục vụ cho công tác quăn lý nhà nước về đất đai chưa đáp ứng yêu cầu. Diện tích phịng làm việc chật chội, cịn thiếu trang thiết bị, cơ sở vật chất đồng bộ. Chế độ lương, thưởng chưa hợp lý và cịn thấp khơng đảm bảo đời sống của cán bộ, công chức nhà nước khiến họ không thật sự yên tâm công tác. Hơn nữa, do áp lực của quá trình
săp xêp, tinh giản biên chê và chi tiêu biên chê khiên đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai “mỏng” về số lượng. Điều này ít nhiều ảnh hưởng đến hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở.
- Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa đạt hiệu quả thiết thực, vần cịn mang tính hình thức. Trinh độ, chất lượng của đội ngũ tuyên truyền viên chưa đồng đều; chưa đa dạng hóa phương thức tuyên truyền; chưa lồng ghép giữa công tác này với các hoạt động nghiệp vụ của các cơ quan, đoàn thể quần chúng.
- Công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cịn nhiều yếu kém, tầm nhìn ngắn hạn, chưa dự báo được đầy đù, chính xác nhu cầu sử dụng đất cho phát triến kinh tế, dẫn đến việc thường xuyên điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này gây xáo động cho công tác quản lý và sử dụng đất. Mặt khác, việc quản lý thực hiện kỷ luật quy hoạch chưa nghiêm túc, chặt chẽ, xảy ra tình trạng cơ quan nhà nước thỏa hiệp với doanh nghiệp trong việc giữ hoặc điều chình quy hoạch, giãn tiến độ thực hiện mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã phê duyệt. Đây là “kẽ hở” bị lợi dụng để chuyển đồi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở tùy tiện; tham nhũng, tiêu cực hoặc vì lợi ích nhóm và gây lũng đoạn cơng tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Công tác quản lý nhà nước cùa một số sở, ngành, địa phương còn thiếu sâu sát, cụ thế và quyết liệt, chưa xác định được nhiệm vụ trọng tâm, trọng điểm để tập trung lãnh đạo, chì đạo; thiếu chủ động, sáng tạo trong tổ chức thực hiện các chủ trương, chính sách của Trung ương và của tỉnh nên hiệu quả chưa cao.
b) Nguyên nhăn khách quan
Nhu câu chuyên đôi mục đích sử dụng đât nơng nghiệp sang đât ở ngày càng lớn do sự phát triển kinh tế mạnh mẽ và áp lực tăng dân số tại các thành phố lớn, khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Hơn nữa, sự chênh lệch về địa tô do chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở rất lớn lên đến hàng tỷ; thậm chí hàng trăm tỷ đồng nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp với diện tích lớn. Đây chính là nguồn lợi “béo bở” để người sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp nói riêng khơng từ một thủ đoạn nào để vơ hiệu hóa pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở nhằm chiếm đoạt tài nguyên đất đai.
Hệ thống chính sách, pháp luật đất đai đồ sộ, bao gồm nhiều văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan ở trung ương và địa phương ban hành; lại thường xuyên sửa đổi, bổ sung, hồn thiện. Vì vậy, khó tránh khỏi sự mâu thuẫn, chồng chéo. Mặt khác, chính sách, pháp luật đất đai và các chính sách, pháp luật có liên quan chưa thống nhất, đồng bộ, đang cịn biến động; thậm chí có mặt chưa rõ ràng, cụ thể. Điều này gây khó khăn cho việc thực thi pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở nói riêng.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được trả lại giá trị ban đầu vốn có của nó nên ngày càng có giá trị. Mặt khác, các giao dịch về đất đai diễn ra sôi động, phong phú. Trong khi đó, các quy định của pháp luật chưa theo kịp với thực tiễn hoặc có nhiều quan hệ mới phát sinh nhưng chưa có quy định đế điều chỉnh. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở tạo ra sự chênh lệch về địa tô rất lớn. Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đều quy định Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Tuy nhiên, trong các văn bản hướng dẫn thi hành lại thiểu những quy định hướng dẫn chi tiết, cụ thế về vấn
đề này. Vì vậy, quy định này của Luật Đất đai năm 2013 không đi vào cuộc sổng và phát huy tác dụng tích cực. Đây là trở ngại cho việc thi hành pháp luật về chuyển đối mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở v.v.
Tiêu kêt chương 2
Thực trạng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở bao gồm các nội dung chủ yếu như: Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; căn cứ chuyển đồi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; điều kiện chuyển đổi mục đích sừ dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi chuyển đối mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; xử lý vi phạm pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, luận văn chỉ ra một số kết quả đạt được như việc chuyển đổi mục đích sừ dụng đất nơng nghiệp sang đất ở dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục nhằm nâng cao nhận thức của người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng được chú trọng thực hiện; trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở được quy định chặt chẽ, đầy đủ hơn, rút ngắn được hơn thời gian thực hiện v.v.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở còn bộc lộ một số hạn chế, vướng mắc như việc lập, thẩm định; điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn tùy tiện, chưa tuân thủ quy định chặt chẽ của pháp luật đất đai; chưa giải quyết hài hịa giữa vấn đề bảo vệ đất nơng nghiệp với chuyến mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; chưa nghiêm túc thực hiện công bố kế hoạch sử dụng đất v.v.
Những hạn chế này có nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách 75
quan. Các nguyên nhân này được nhận diện, phân tích cụ thê tại Chương 2.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ CHUYỂN ĐỎI MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở VÀ NÂNG CAO• • HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH TUYÊN QUANG