Bờn thế chấp là khỏch hàng vay trực tiếp - người dựng tài sản thuộc
quyền sở hữu của mỡnh để đảm bảo cho nghĩa vụ của khỏch hàng vay. Trong
phạm vi luận văn chỉnghiờn cứu bờn thế chấp là khỏch hàng vay trực tiếp.
Bờn thế chấp là khỏch hàng vay bao gồm: cỏ nhõn, tổ chức Việt Nam
hoặc nước ngoài, phải đỏp ứng đầy đủcỏc điều kiện cơ bản như:
- Cú phương ỏn sản xuất kinh doanh khả thi;
- Cú khảnăng trả nợ.
Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc
NHNN về việc ban hành quy chế cho vay của TCTD đối với khỏch hàng vay
(đó được sửa đổi, bổ sung theo cỏc Quyết định số 28/2002/QĐ-NHNN ngày
11/01/2002; 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005, 783/2005/QĐ-NHNN
ngày 31/05/2005) tại Điều 7 quy định khỏch hàng tham gia vay vốn phải thỏa
món cỏc yờu cầu:
1. Cú năng lực phỏp luật dõn sự, năng lực hành vi dõn sựvà chịu trỏch
nhiệm dõn sựtheo quy định của phỏp luật hiện hành.
Với khỏch hàng vay là tổ chức, cỏ nhõn Việt Nam:
- Nếu khỏch hàng vay là tổ chức yờu cầu phải cú năng lực phỏp luật
dõn sự.
- Nếu khỏch hàng là cỏ nhõn, doanh nghiệp tư nhõn, đại diện hộ gia
đỡnh, đại diện tổ hợp tỏc, thành viờn cụng ty hợp danh phải cú năng lực phỏp
luật dõn sự và năng lực hành vi dõn sự.
Với khỏch hàng vay là tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài: Yờu cầu phải cú
năng lực phỏp luật dõn sự và năng lực hành vi dõn sự theo quy định mà tổ
chức, cỏ nhõn cú quốc tịch hoặc là cụng dõn, nếu phỏp luật nước ngoài đú
được Bộ luật dõn sự nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam quy định
hoặc điều ước quốc tế mà nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam đó ký
kết hoặc tham gia theo quy định.
2. Yờu cầu về sử dụng vốn vay phải hợp phỏp
Khỏch hàng khụng được sử dụng vốn vay vào cỏc mục đớch mà phỏp
luật cấm, như:
- Để mua sắm, chi phớ hỡnh thành tài sản mà phỏp luật cấm mua bỏn,
chuyển nhượng, chuyển đổi.
- Đểthanh toỏn cỏc chi phớ cho việc thực hiện giao dịch mà phỏp luật cấm.
3. Cú khả năng tài chớnh và đảm bảo trả nợ đỳng hạn (theo hợp đồng
tớn dụng đó ký kết).
Khả năng tài chớnh của khỏch hàng được thể hiện thụng qua mức độ
vốn chủ sở hữu của khỏch hàng tham gia vào quỏ trỡnh sản xuất, kinh doanh;
cam kết của khỏch hàng về việc phải mua bảo hiểm đối với tài sản là đối
tượng vay vốn (tài sản hỡnh thành từ vốn vay) theo quy định của phỏp luật
hiện hành phải tham gia bảo hiểm đối với loại tài sản đú.
Trong một sốtrường hợp, mặc dự phỏp luật khụng quy định TSBĐđú
phải mua bảo hiểm, nhưng xột thấy cần thiết, để đảm bảo an toàn vốn vay cỏc
NHTM yờu cầu khỏch hàng vay phải cam kết buộc phải mua bảo hiểm đối với
loại tài sản đú. Sau khi yờu cầu mà khỏch hàng khụng thực hiện cam kết mua
bảo hiểm theo hợp đồng, NHTM cú quyền chấm dứt cho vay, thu hồi nợ hoặc chuyển sang nợ quỏ hạn.
4. Cú dự ỏn đầu tư, phương ỏn sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi
và cú hiệu quả; hoặc cú dự ỏn đầu tư, phương ỏn phục vụ đời sống khả thi và
phự hợp với quy định của phỏp luật. Chẳng hạn như cỏc tài liệu chứng minh
khả năng sử dụng vốn vay phự hợp với quy định của phỏp luật, đú là dự ỏn
đầu tư được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt theo quy định của phỏp luật và khả
năng hoàn trả vốn vay, tớnh hiệu quả kinh tế của dự ỏn đầu tư, phương ỏn kinh
doanh… đõy là nguồn trả nợ thứ nhất cho khoản vay cho ngõn hàng khi đến
hạn thanh toỏn (gồm cả gốc và lói).
5. Thực hiện cỏc quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của
Chớnh phủ và hướng dẫn của NHNN Việt Nam.
Quy định này nhằm nõng cao trỏch nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của khỏch hàng vay.
Thực tế, để đảm bảo khả năng trả nợ của khỏch hàng vay, bờn cạnh những quy định của phỏp luật hiện hành về việc cú TSBĐ, cú khả năng trả nợ (tớnh khả
Điều kiện đối với bờn thứ ba trong quan hệ thế chấp:
- Cú năng lực phỏp luật dõn sự,năng lực hành vi dõn sự
Bờn thứ ba là cỏ nhõn, phỏp nhõn Việt Nam phải cú năng lực phỏp luật
dõn sư, năng lực hành vi dõn sự theo quy định của phỏp luật Việt Nam. Trong
trường hợp bờn thứ ba là phỏp nhõn, cỏ nhõn nước ngoài: phải cú năng lực phỏp luật dõn sự, năng lực hành vi dõn sự theo quy định của phỏp luật nước mà bờn thứ ba là phỏp nhõn nước ngoài cú quốc tịch, hoặc cỏ nhõn nước ngoài đú được Bộ luật Dõn sự nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam và cỏc văn bản phỏp luật khỏc của Việt Nam quy định hoặc điều ước quốc tế mà nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc tham gia quy định, trong trường hợp phỏp nhõn, cỏ nhõn nước ngoài xỏc lập, thực hiện việc bảo lónh tại Việt Nam, thỡ phải cú năng lực hành vi dõn sự theo quy định của phỏp luật Việt Nam.
Bờn thứ ba (bờn bảo lónh) là TCTD, cơ quan quản lý ngõn sỏch nhà
nước thỡ yờu cầu thực hiện bảo lónh theo quy định của luật về bảo lónh ngõn
hàng, bảo lónh bằng ngõn sỏch nhà nước và theo hướng dẫn của tổng giỏm
đốc NHTM. Đồng thời, để thực hiện nghĩa vụ bảo lónh, bờn bảo lónh phải thế
chấp tài sản tại ngõn hàng.
Như vậy, trong quan hệ tớn dụng vay vốn tại cỏc NHTM thỡ chủ thể thế chấp cú thể là chớnh khỏch hàng vay hoặc bờn thứ ba.
Chủ thể thế chấp là chớnh khỏch hàng vay, TSBĐ cũng đồng thời thuộc
sở hữu của chớnh chủ thể tài sản thế chấp (Điều 320 Bộ luật dõn sự 2005).
Bờn cạnh đú, căn cứ vào Luật Doanh nghiệp 2005, Thụng tư số
07/2003/TT-NHNN thỡ cỏc doanh nghiệp nhà nước tuy khụng phải là chủ sở hữu đối với tài sản nhưng vẫn cú thể sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của mỡnh để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Theo quy định Luật đất đai 2003, thụng tư số 01/2005/TT-BTN-MT
thực hiện một số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ về thi hành Luật đất đai cũng nờu rừ cỏc chủ thể được thế chấp
bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thuờ:
- Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước (điểm d, Khoản 2, Điều 110 và Khoản 2 Điều 112 Luật đất đai 2003).
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuờ đất trước ngày Luật đất đai
2003 cú hiệu lực (kể từ ngày 01/07/2004) đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc đó trả trước tiền thuờ đất cho nhiều năm thỡ cú quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn đó trả tiền thuờ đất (điểm d, Khoản 1, Điều 111, Luật đất đai 2003).
- hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất khụng phải là đất thuờ (khoản 7,
Điều 113, Luật đất đai 2003).
- hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước cho thuờ đất trước ngày
01/07/2004 mà đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc đó trả trước tiền thuờ đất cho nhiều năm thỡ cú quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn đó trả tiền thuờ đất (Khoản 2, Điều 114, Luật đất đai 2003).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài
đầu tư tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất thu trong thời hạn thuờ đất (điểm đ, Khoản 3, Điều 119, Luật đất đai 2003).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cỏ nhõn nước ngoài
thuờ đất, thuờ lại đất trong khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế mà đó trả tiờn thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ, thời gian thuờ lại được thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuờ, đất thuờ lại trong thời hạn thuờ đất, thuờ lại đất (điểm c, Khoản 2, Điều 120, Luật đất đai 20003).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà ở gắn
2003). Thỡ cú quyền thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại TCTD được phộp hoạt động tại Việt Nam (điểm c, Khoản 2, Điều 121, Luật đất đai 2003).
- Người thuờ lại đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuờ đất
để đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng trong khu cụng nghiệp, khu kinh tế, khu
cụng nghệ cao mà đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ lại đất thỡ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất thu lại tại cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt
động tại Việt Nam.".
Quyền của bờn thế chấp
Theo quy định tại Điều 349 Bộ luật dõn sự 2005, bờn thế chấp tài sản cú cỏc quyền sau đõy:
- Được khai thỏc cụng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường
hợp họa lợi lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Trong trường hợp cỏc bờn thỏa thuận tài sản thế chấp giao cho bờn thế chấp giữ tài sản, họ sẽ được hưởng lợi từ việc việc khai thỏc tài sản. Nếu tài sản được cỏc bờn thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ thỡ bờn thế chấp khụng được hưởng quyền này.
- Được đầu tư để làm tăng giỏ trị của tài sản thế chấp. Đõy là quyền
hoàn toàn hợp lý. Bởi lẽ bờn thế chấp khụng làm giảm giỏ trị của tài sản thế
chấp mà ngược lại, giỏ trị của tài sản thế chấp được tăng lờn so với giỏ trị ban đầu, do đú mức độ đảm bảo cho nghĩa vụ của bờn thế chấp càng cao.
- Được bỏn, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đú là hàng húa luõn
chuyển trong quỏ trỡnh sản xuất kinh doanh.
Trong trường hợp bỏn tài sản thế chấp là hàng húa luõn chuyển trong quỏ trỡnh sản xuất, kinh doanh thỡ quyền yờu cầu bờn mua thanh toỏn tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hỡnh thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đó bỏn.
Quy định này một mặt tạo điều kiện cho việc lưu thụng hàng húa, chu kỳ dũng tiền tuần hoàn sinh lời nhanh chúng, vừa bảo đảm được quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc bờn.
- Được bỏn, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khụng phải là hàng húa luõn chuyển trong quỏ trỡnh sản xuất kinh doanh, nếu được bờn nhận thế chấp đồng ý.
Trong thời gian thế chấp bờn thế chấp khụng cú quyền định đoạt tài
sản thế chấp, trừ trường hợp được bờn nhận thế chấp đồng ý cho phộp chuyển nhượng hoặc đồng ý cho phộp bỏn tài sản thế chấp để hoàn thành nghĩa vụ mà bờn thế chấp phải thực hiện.
- Được cho thuờ, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thụng bỏo cho
bờn thuờ, bờn mượn biết về việc tài sản cho thuờ, cho mượn đang được dựng để thế chấp và phải thụng bỏo cho bờn nhận thế chấp biết.
Vớ dụ như: Chủ sở hữu ngụi nhà đang dựng để thế chấp cho khoản vay tại NHTM cú quyền cho thuờ ngụi nhà trong thời gian thế chấp, thụng qua hợp đồng thuờ nhà và cỏc quy định, điều khoản trong hợp đồng thuờ nhà như: thời hạn thuờ, số tiền thuờ, số tiền thuờ mà bờn thuờ phải ứng trước…phải được thụng bỏo cho bờn nhận thế chấp, bờn thuờ được biết.
- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được đảm
bảo bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện phỏp bảo đảm khỏc. Tức là, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản thế chấp chấm dứt thỡ người thứ ba cú nghĩa vụ giao lại tài sản thế chấp cho bờn nhận thế chấp hoặc bờn thế chấp như đó thỏa thuận.
Trong thời hạn bảo đảm, bờn thế chấp được bớt, bổ sung hoặc thay thế
TSBĐ với điều kiện giỏ trị của những tài sản cũn lại hoặc thay thế đỏp ứng cỏc
yờu cầu của bờn nhận thế chấp và theo quy định của phỏp luật hiện hành.
Nghĩa vụ của bờn thế chấp:
Theo quy định Điều 348 Bộ luật dõn sự 2005, bờn thế chấp tài sản cú
cỏc nghĩa vụ sau đõy:
- Bảo quản, giữ gỡn tài sản thế chấp.
Theo quy định đó đề cập ở trờn, tài sản thế chấp cú thể do bờn thế chấp giữ hoặc do bờn thứ ba giữ theo thỏa thuận của cỏc bờn. Trong trường
hợp tài sản thế chấp do bờn thế chấp giữ thỡ bờn thế chấp cú trỏch nhiệm bảo quản, khụng được làm thất thoỏt về số lượng hoặc làm giảm sỳt về giỏ trị của tài sản thế chấp.
- Áp dụng cỏc biện phỏp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc
khai thỏc cụng dụng tài sản thế chấp do việc khai thỏc đú mà tài sản thế chấp
cú nguy cơ bị mất giỏ trị hoặc giảm sỳt giỏ trị. Do trong thời gian hợp đồng thế chấp tài sản cú hiệu lực thỡ đối với người thế chấp: Tài sản thế chấp khụng những phải luụn tồn tại mà cũn phải khụng bị giảm sỳt giỏ trị (trừ trường hợp hao mũn tự nhiờn). Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thỡ bờn thế chấp trong một thời gian hợp lý phải sửa chữa tài sản thế chấp hoặc thay thế bằng tài sản khỏc cú giỏ trị tương đương nếu khụng cú thoả thuận khỏc.
- Thụng bỏo cho bờn nhận thế chấp biết về cỏc quyền của người thứ ba
đối với tài sản thế chấp (nếu cú), trong trường hợp khụng thụng bỏo thỡ bờn nhận thế chấp cú quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yờu cầu bồi thường thiệt hại
hoặc duy trỡ hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tàisản thế chấp.
Việc thụng bỏo của bờn thế chấp cho bờn nhận thế chấp về quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp để bờn nhận thế chấp biết được tỡnh trạng phỏp lý của tài sản thế chấp, cỏc vấn đề liờn quan đến tài sản thế chấp của người thứ ba, quyền và lợi ớch hợp phỏp của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Từ đú, bờn thế chấp quyết định đồng ý hay khụng đồng ý nhận tài sản thế chấp của bờn thế chấp.
- Khụng được bỏn, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu cỏc bờn
khụng cú thỏa thuận khỏc hoặc phỏp luật cú quy định khỏc (vớ dụ: quy định
khoản 3, 4 Điều 349 Bộ luật Dõn sự 2005 về cỏc trường hợp mà bờn thế chấp cú quyền bỏn, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp).