Điều 323 Bộ luật Dõn sự về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định giao
dịch bảo đảm là giao dịch dõn sự do cỏc bờn thỏa thuận hoặc phỏp luật quy
định về việc thực hiện biện phỏp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của phỏp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm cú hiệu lực chỉ trong trường hợp phỏp luật cú quy định.
Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của phỏp luật thỡ
giao dịch bảo đảm đú cú giỏ trị phỏp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký.
Điều 350 Bộ luật Dõn sự quy định bờn nhận thế chấp tài sản cú cỏc nghĩa vụ sau đõy: Trong trường hợp cỏc bờn thỏa thuận bờn nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thỡ khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bờn thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp; yờu cầu cơ quan nhà nước cú thẩm quyền
đăng ký giao dịch bảo đảm xúađăng ký trong cỏc trường hợp quy định tại cỏc
điều 355, 356 và 357của Bộ luật này.
Như vậy, tựy từng trường hợp cụ thể, đăng ký thế chấp tài sản (một trong cỏc biện phỏp bảo đảm) cú thể bắt buộc hoặc khụng bắt buộc.
Bờn cạnh việc quy định hợp đồng thế chấp được cụng chứng, chứng thực thỡ việc thế chấp phải được đăng ký trong trường hợp phỏp luật cú quy định.
Điều 343 Bộ luật Dõn sự 2005 và Điều 3 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 thỏng 7 năm 2010 quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định rừ cỏc
trường hợp thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảođảm:
- Thế chấp quyền sử dụng đất;
- Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng;
- Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
- Thế chấp tàu biển;
- Cỏc trường hợp khỏc, nếu phỏp luật cú quy định.
Cỏc giao dịch bảo đảm bằng tài sản khụng thuộc cỏc trường hợp quy định nờu trờn được đăng ký khi cỏ nhõn, tổ chức cú yờu cầu.
Thụng thường, cỏc NHTM (bờn nhận thế chấp) sẽ yờu cầu bờn thế chấp phải cú trỏch nhiệm đăng ký thế chấp. Tuy nhiờn, đối với trường hợp tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất thỡ bờn thế chấp và NHTM đều cú nghĩa vụ
đăng ký thế chấp (Theo quy định tại Khoản 2, Điều 717 Bộ luật dõn sự 2005; Khoản 1, Điều 719 Bộ luật dõn sự 2005; Điều 130 Luật đất đai 2003).
Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và thẩm quyền đăng ký, cung cấp
thụng tin về giao dịch bảo đảm (Điều 47 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày
23 thỏng 7 năm 2010 quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm):
- Cục Hàng khụng Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thụng vận tải thực
hiện đăng ký, cung cấp thụng tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay.
- Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt
Nam trực thuộc Bộ Giao thụng vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thụng tin
về thế chấp tàu biển.
- Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyờn và Mụi
trường và Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phũng Tài nguyờn và Mụi trường quận, huyện, thị xó, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thụng tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Trung tõm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao
dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư phỏp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
động sản, trừ tàu bay, tàu biển và cỏc tài sản khỏc khụng thuộc thẩm quyền đăng ký của cỏc cơ quan quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều này.
Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chớnh
phủ về giao dịch bảo đảm quy định giao dịch bảo đảm được giao kết hợp phỏp cú hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ cỏc trường hợp sau đõy:
a) Cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc;
b) Cầm cố tài sản cú hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bờn nhận cầm cố;
c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;
d) Giao dịch bảo đảm cú hiệu lực kể từ thời điểm cụng chứng hoặc chứng thực trong trường hợp phỏp luật cú quy định.
Việc mụ tả chung về tài sản bảo đảm khụng ảnh hưởng đến
hiệu lực của giao dịch bảo đảm [8].
Do đú, vềnguyờn tắc giao dịch bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất
cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Việc cỏ nhõn với cỏ nhõn thực
hiện việc vay tiền cú thế chấp quyền sử dụng đất và đó được cụng chứng,
nhưng khụng thực hiện việc đăng ký thế chấp, thỡ giao dịch bảo đảm này chưa
cú hiệu lực phỏp luật.