5. Bố cục của Luận văn
1.3. Thực tiễn áp dụng hợp đồng theo mẫu trên thế giới
1.3.3. Hợp đồng theo mẫu trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản
sản:
Lĩnh vực xây dựng và bất động sản cũng là lĩnh vực thường sử dụng hợp đồng theo mẫu, trong đó, dạng hợp đồng theo mẫu dễ gặp nhất đó là hợp đồng thuê nhà. Không giống như ở Việt Nam, việc cho thuê nhà (không phải là cho thuê văn phòng) thường do các chủ hộ tư nhân nhỏ lẻ thực hiện và các đối tượng thuê nhà thường cũng chỉ là các khách hàng cá nhân hoặc hộ gia đình, các nước tiên tiến trên thế giới thường có rất nhiều các công ty nhà đất chuyên nghiệp cho dịch vụ này. Họ có cả một đội ngũ chuyên gia và luật sư dày dặn kinh nghiệm để soạn thảo ra các hợp đồng thuê nhà với các điều khoản, điều kiện mang tính cố định và áp dụng cho hàng loạt các khách hàng của mình.
Không phức tạp như hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng thuê nhà thường được trình bày ngắn gọn và dễ hiểu hơn. Hiện nay, với sự chặt chẽ và tính hiệu lực cao của hệ thống pháp luật, các hợp đồng thuê nhà được soạn thảo với các điều khoản phù hợp và bảo vệ được quyền lợi của người thuê nhà.
Ví dụ, điều khoản Quyền riêng tư trong Hợp đồng thuê nhà của Công ty UC Santa Cruz (bang California) quy định rằng, “chủ nhà/bên cho thuê nhà chỉ được quyền vào khu vực cho thuê trong các trường hợp dưới đây: (a) trong trường hợp khẩn cấp; (b) trong trường hợp cần thiết hoặc đã được sự đồng ý để sửa chữa, trang trí hoặc cải tạo, cung cấp các dịch vụ cần thiết hoặc đã thỏa thuận trước, hay để giới thiệu khu vực cho thuê cho những người sẽ mua nhà, những người cho vay, những người thuê nhà, những nhân công hoặc nhà thầu thực sự; (c) khi người thuê nhà từ bỏ quyền thuê hoặc trả lại nhà; hoặc (d) theo quyết định của tòa án. Chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà về việc đó trong vòng 24h và chỉ được vào khu vực cho thuê trong giờ làm việc, trừ các trường hợp (a) và (c) nói trên”.
Hoặc quy định về hạn chế sự trả đũa: “Chủ nhà/Đại lý không được đe dọa hoặc thực hiện giảm hoặc chấm dứt bất kỳ dịch vụ nào đối với người thuê nhà, không được tăng giá cho thuê hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhằm mục đích trả đũa người thuê nhà vì những lý do sau đây:
1. Sửa đổi và Khấu trừ
Người thuê nhà được đưa ra thông báo bằng văn bản về thời hạn sửa chữa những hạng mục thuộc trách nhiệm của Chủ nhà/Đại lý như quy định tại Hợp đồng. Sau một khoảng thời gian hợp lý (thông thường là 30 ngày), nếu người cho thuê đã hoàn thành nghĩa vụ của họ theo quy định pháp luật, họ có quyền sửa chữa các hạng mục chưa được sửa chữa và khấu trừ chi phí sửa chữa vào tiền thuê nhà tháng tiếp theo. Những sửa chữa phải được thực hiện theo cách hiệu quả với một chi phí hợp lý. Việc sửa chữa không quá 2
lần trong 12 tháng và chi phí không vượt quá 1 tháng tiền thuê nhà cho mỗi lần sửa chữa như quy định tại Bộ luật Dân sự California năm 1942.
2. Báo cáo sự việc vi phạm:
Người thuê nhà có thể báo cáo các vi phạm với Sở Thanh tra Xây dựng, Sở Sức khỏe Môi trường và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.
3. Tổ chức khiếu nại tập thể
Người thuê nhà có quyền tổ chức khiếu nại tập thể bằng cách kêu gọi những người thuê nhà khác, hoặc tham gia vào một tổ chức có chức năng bảo vệ quyền lợi của những người thuê nhà.”
Như vậy, có thể nói, trên thế giới, việc sử dụng hợp đồng theo mẫu đã có lịch sử rất lâu dài và đã trở thành một thông lệ trong các giao dịch kinh tế - xã hội của họ, đặc biệt là trong các giao dịch mang tính chất mua sắm, tiêu dùng. Do đặc trưng của hợp đồng loại này là được soạn thảo đơn phương và bên gia nhập không có quyền thương lượng hoặc điều chỉnh hợp đồng nên khả năng bên soạn thảo vi phạm pháp luật, vi phạm quyền của bên gia nhập là rất cao. Chính vì vậy, pháp luật của các quốc gia tiên tiến đều có những điều chỉnh rất sâu sắc đối với loại hợp đồng này để bảo vệ quyền lợi của bên gia nhập, của người tiêu dùng.
CHƯƠNG 2.
PHÁP LUẬT CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA, VÙNG LÃNH THỔ TRÊN THẾ GIỚI VỀ HỢP ĐỒNG THEO MẪU