cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp ở Việt Nam
Quyết định số: 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 về Ban hành một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, đƣợc coi là điểm khởi đầu trong quy định pháp lý đối với cơ chế, chính sách pháp luật về phát triển nhà ở xã hội cho ngƣờ i có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Quyết định đã xác định những nội dung pháp lý căn bản làm cơ sở cho chính sách về nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp tại đô thị. Cụ thể, đã xác định về: Cơ chế thƣ̣c hiê ̣n dƣ̣ án nhà ở thu nhập thấp; Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp; Tiêu chuẩn thiết kế, giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp; Ƣu đãi đầu tƣ đối với chủ đầu tƣ dự án nhà ở thu nhập thấp; Các đối tƣợng, điều kiện đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp; Trình tự, thủ tục xác định đối tƣợng và thực hiện việc mua, thuê,
thuê mua nhà ở thu nhập thấp; Quản lý chất lƣợng công trình xây dựng đối với các dƣ̣ án đầu tƣ xây dƣ̣ng nhà ở thu nhâ ̣p thấp; Phƣơng thức và biện pháp quản lý quỹ nhà ở thu nhập thấp.
Để hiện thực hóa quyết định 67/2009/QĐ-TTg, tạo điều kiện cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc tiếp cận nguồn vốn, NHNN đã ra Thông tƣ số: 18/2009/TT-NHNN ngày 14/8/2009 Quy định chi tiết việc cho vay của các NHTM đối với các đối tƣợng mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại đô thị. Theo đó, các nội dung nhƣ: Khái niệm cho vay đối với ngƣời mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị, mua nhà ở thu nhập thấp trả góp; Quy định chủ thể thực hiện, nguyên tắc cho vay; Điều kiện vay vốn; Hồ sơ, thủ tục, quy trình thẩm định và xét duyệt cho vay; Mức cho vay và thời hạn cho vay; Lãi suất cho vay; Tài sản đảm bảo cho vay mua về cơ bản đã đƣợc làm rõ tại Thông tƣ.
Tại Quyết định số: 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 về Phê duyệt chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, đã nêu rõ quan điểm: Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nƣớc. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã hội và của ngƣời dân. Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội; Nhà nƣớc ban hành chính sách thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp và ngƣời nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hƣớng văn minh, hiện đại.
Đồng thời xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp và chủ động triển khai các chƣơng trình phát triển nhà ở phục vụ các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị
Phấn đấu thực hiện đầu tƣ xây dựng mới nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu m2 sàn, trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn trong các dự án phát triển nhà ở tại khu vực đô thị dành cho các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp.
Giải quyết nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo hƣớng Nhà nƣớc chủ động đầu tƣ phát triển quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách nhà nƣớc để cho thuê, thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế, chính sách ƣu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán, cho thuê, thuê mua.
Đến Chỉ thị số: 2196/CT-TTg ngày 06/12/2011 về Một số giải pháp tăng cƣờng quản lý thị trƣờng bất động sản, đã khẳng định: đẩy mạnh phát triển các loại hình nhà ở xã hội có sự tham gia, điều tiết của Nhà nƣớc để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tƣợng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội”. Để thực hiện đƣợc mục tiêu trên, Thủ tƣớng chính phủ giao Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nƣớc và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng. Trong đó, Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện hệ thống luật pháp về nhà ở và kinh doanh bất động sản theo hƣớng tăng cƣờng vai trò, trách nhiệm của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành Trung ƣơng trong việc quản lý thống nhất về phát triển nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản; xây dựng cơ chế, chính sách và hƣớng dẫn các địa phƣơng thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quản lý về cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở bao gồm cả nhà ở thƣơng mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ở đô thị.
Đối với Ngân hàng Nhà nƣớc:
Chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu để có hƣớng dẫn các tổ chức tín dụng thực hiện chính sách tín dụng phù hợp với tiến trình tái cơ cấu thị trƣờng bất động sản; chỉ đạo các tổ chức tín dụng bố
trí nguồn vốn để cho vay đầu tƣ các dự án phát triển nhà ở để bán, cho thuê phục vụ đối tƣợng thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; cho các đối tƣợng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở; trƣớc mắt hạn chế cho vay bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới, các dự án bất động sản cao cấp; giám sát chặt chẽ để hạn chế việc cho các cá nhân vay kinh doanh bất động sản.
Còn Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng: + Tùy theo tình hình và điều kiện của các địa phƣơng, cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thƣơng mại sang phục vụ cho mục đích tái định cƣ và các loại hình nhà ở xã hội để cho thuê giá rẻ nếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển các loại hình nhà ở này của địa phƣơng; cho phép điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của từng dự án nhà ở thƣơng mại, nhà ở thu nhập thấp cho phù hợp với nhu cầu của thị trƣờng.
+ Xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm, năm năm và dài hạn, trong đó có chỉ tiêu cụ thể về phát triển nhà ở xã hội và dành nguồn lực thích đáng của địa phƣơng, tạo điều kiện thu hút sự tham gia các thành phần kinh tế, các tổ chức, cá nhân, đồng thời áp dụng các phƣơng thức thực hiện linh hoạt nhƣ: Đầu tƣ trực tiếp, đầu tƣ theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT), mua nhà ở, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở tái định cƣ, nhà ở xã hội cho thuê tại khu vực đô thị; tiếp tục thực hiện các chƣơng trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở tại khu vực nông thôn đang triển khai.
Tiếp nối tinh thần hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp, Chính phủ đã ra Nghị quyết số: 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 về Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, giải quyết nợ xấu. Trong đó, chỉ đạo: Phân
bổ ngay vốn đầu tƣ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án trong kế hoạch năm 2013, tập trung cho những dự án tạo sức lan tỏa lớn, những dự án thuộc chƣơng trình xây dựng nông thôn mới, nhà ở xã hội…
Các ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc dành một lƣợng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dƣ nợ của các ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc) để cho các đối tƣợng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thƣơng mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2
với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tƣ sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.
Dành từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tƣợng sử dụng vốn vay để hỗ trợ cho các ngân hàng thƣơng mại của Nhà nƣớc để phục vụ cho vay đối với các đối tƣợng nêu trên.
Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan, địa phƣơng:
+ Tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đô thị, phát triển nhà ở,… Có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội và nghiên cứu, ban hành chính sách tín dụng ƣu đãi để ngƣời thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang, công nhân, ngƣời lao động có thể mua, thuê và thuê mua nhà để ở phù hợp với thu nhập chính đáng.
+ Có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội và nghiên cứu, ban hành chính sách tín dụng ƣu đãi để ngƣời thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang, công nhân, ngƣời lao động có thể mua, thuê và thuê mua nhà để ở phù hợp với thu nhập chính đáng.
Rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trƣờng, thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội.
+ Cho phép chuyển các dự án nhà ở thƣơng mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tƣợng chính sách: Ngƣời thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang, công nhân, sinh viên. Các bộ, cơ quan, địa phƣơng, các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp nhà nƣớc theo chức năng, nhiệm vụ đƣợc giao:
+ Hỗ trợ các tổ chức tín dụng hoàn thiện các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay để sớm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Các địa phƣơng có tồn kho sản phẩm bất động sản lớn hạn chế tối đa sử dụng nguồn từ ngân sách để đầu tƣ, xây dựng mới nhà ở tái định cƣ mà dùng nguồn vốn này và các nguồn tài chính hợp pháp khác để mua lại các dự án nhà ở thƣơng mại phù hợp, phục vụ nhu cầu tái định cƣ, làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tƣợng chính sách: Ngƣời thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lƣợng vũ trang, công nhân, ngƣời lao động. Bộ Tài chính tính toán, báo cáo Chính phủ hỗ trợ ứng trƣớc một phần ngân sách cho địa phƣơng giải quyết nhu cầu này.
Trong thông tƣ số: 07/TT-BXD ngày 15/03/2013 về Hƣớng dẫn việc xác định các đối tƣợng đƣợc vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số: 02/NQ-CP của Bộ Xây dựng, đã làm rõ: về đối tƣợng, điều kiện đƣợc vay vốn để thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội và đối tƣợng đƣợc vay vốn để thuê, mua nhà ở thƣơng mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, có giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2…
Đến ngày 21/8/2014 Chính phủ tiếp tục ra Nghị quyết số: 61/NQ-CP về Sửa đổi Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013, nội dung sửa đổi, bổ sung tập trung hoàn thiện làm rõ: 1. Thời gian hỗ trợ đối với khách
hàng là hộ gia đình, cá nhân tối đa là 15 năm khi vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thƣơng mại tại các dự án trên địa bàn đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt; bổ sung đối tƣợng đƣợc vay vốn:
Cụ thể hóa chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời thu nhập thấp Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam đã ra Thông tƣ số 11/2013.TT-NHNN ngày 15/5/2013 Quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP. Trong Thông tƣ đã từng bƣớc làm rõ về: nguyên tắc cho vay hỗ trợ nhà ở, điều kiện cho vay, mức lãi suất cho vay, thời hạn cho vay, biện pháp bảo đảm tiền vay, trách nhiệm của khách hàng, trách nhiệm của ngân hàng, trách nhiệm của các đơn vị thuộc Ngân hàng nhà nƣớc. Tiếp đó, đến ngày 18/11/2014, Ngân hàng nhà nƣớc tiếp tục ra Thông tƣ số: 32/TT-NHNN Sửa đổi một số điều, khoản trong Thông tƣ số: 11/2013/TT- NHNN. Theo đó, đã xác định rõ, cụ thể hơn về: đối tƣợng, điều kiện đƣợc vay hỗ trợ nhà ở xã hội, thời gian hƣởng mức lãi suất hỗ trợ…
Ngày 09/12/2015, Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam đã ra Thông tƣ số: 25/TT-NHNN về Hƣớng dẫn cho vay ƣu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Với Thông tƣ 25 của NHNN,về cơ bản đã tập hợp đƣợc khung chính sách pháp lý tƣơng đối hoàn chỉnh về việc cho vay ƣu đãi mua nhà ở xã hội đối với ngƣời thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng mại, cụ thể, Thông tƣ đã xác định rõ: Phạm vi điều chỉnh; Đối tƣợng áp dụng; Nguyên tắc cho vay; Đối tƣợng đƣợc vay vốn; Điều kiện cho vay; Mức cho vay; Thời hạn cho vay; Đồng tiền cho vay; Giải ngân, kiểm tra, giám sát vốn vay; Lãi suất cho vay; Quy trình, thủ tục cho vay vốn; Phân loại nợ, trích lập dự phòng và xử lý rủi ro; Tái cấp vốn; Trách nhiệm của khách hàng; Trách nhiệm của tổ chức tín dụng đƣợc chỉ định; Trách nhiệm của các đơn vị thuộc Ngân hàng Nhà nƣớc.
triển và quản lý nhà ở xã hội, đƣợc ban hành khi mà gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Nhà nƣớc hỗ trợ thị trƣờng BĐS và ngƣời lao động, ngƣời lao động thu nhập thấp có cơ hội tạo lập nhà ở khi mà nguồn tài chính từ thu nhập của bản thân không có khả năng để tạo lập nhà ở, chuẩn bị kết thúc; đồng thời trong bối cảnh thực tiễn giải ngân gói tín dụng đối với ngƣời lao động thu nhập thấp có nhiều vƣớng mắc, bất cập đã xảy ra.Trong bối cảnh đó, về cơ bản các quy định pháp lý về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời thu nhập thấp đã đƣợc làm rõ. Những bất cập, vƣớng mắc về điều kiện, trình tự, thủ tục, hồ sơ vay vốn về cơ bản đã đƣợc khắc phục; tuy nhiên, vấn đề về nguồn vốn để thực hiện chính sách ƣu đãi nhà ở xã hội vần còn chƣa đƣợc quy định rõ ràng, cụ thể và mang tính chiến lƣợc trong sự phát triển chính sách nhà ở xã hội.
Nhƣ vậy, việc liên tiếp ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và các thông tƣ, nghị định hƣớng dẫn về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại; điều này, phản