3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua
3.2.5. Một số giải pháp khác và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về
về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
Thứ nhất, hoàn thiện thiết chế và tăng cƣờng giám sát thực thi pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp của Ngân hàng Nhà nƣớc
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và chú trọng việc nâng cao chất lƣợng nội dung pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật là một đòi hỏi tất yếu trong quá trình lập pháp, yêu cầu này cũng đã đƣợc quán triệt trong hệ thống cơ quan quản lý của Nhà nƣớc Việt Nam. Tuy nhiên, do nhiều yếu tố khách quan, chủ quan chi phối trong quá trình ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã khiến cho chất lƣợng của các văn bản quy phạm pháp luật ở nƣớc ta còn thấp, nhiều văn bản quy phạm pháp luật đã tỏ rõ yếu kém ngay từ khi mới ban hành, không có tính khả thi, hoặc tính khả thi không cao; hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại cũng chịu chung số phận này, không nằm ngoài thực trạng đó. Chính vì vậy, trong thời gian tới để nâng cao chất lƣợng văn bản quy phạm pháp luật nói chung và văn bản quy phạm pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội nói riêng, đòi hỏi cần phải thay đổi cơ chế thẩm định và giám sát việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật theo hƣớng nhƣ sau:
+ Đảm bảo tính độc lập và công khai trong hoạt động giám sát.
+ Xây dựng thiết chế giám sát có đủ quyền hạn trong công việc, đƣợc hỗ trợ về cơ chế, ngân sách và các điều kiện cần thiết để hoạt động.
+ Chú trọng xây dựng đội ngũ cán bộ làm công tác giám sát, thẩm định giỏi, nắm chắc kỹ năng lập pháp và có chuyên môn tốt, đủ năng lực thẩm định chất lƣợng văn bản quy phạm pháp luật trƣớc khi chúng đƣợc ban hành và có hiệu lực.
+ Tăng cƣờng hoạt động thẩm định nội bộ nhằm góp phần hạn chế các sai lầm của văn bản ngay từ ban đầu.
Thứ hai, nâng cao năng lực tổ chức thực thi pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp
Để nâng cao năng lực tổ chức thực thi pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp theo chúng tôi cần phải tập trung làm tốt những điều sau:
+ Thực hiện tuyên truyền phổ biến pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp. Sự công khai, minh bạch về thông tin cũng nhƣ trình độ nhận thức về pháp luật trong lĩnh vực cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp là một trong những điều kiện tiên quyết thực hiện thành công chính sách cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp. Không những thế trên cơ sở công khai thông tin một mặt cơ quan ban hành pháp luật nhanh chóng nhận đƣợc thông tin phản hồi về chất lƣợng của các quy định pháp lý để kịp thời chỉnh sửa, bổ sung hợp lý; mặt khác thông qua công khai, minh bạch thông tin sẽ góp phần hạn chế các tiêu cực cũng nhƣ là lợi ích nhóm trong việc lợi dụng chính sách của Chính phủ để trục lợi. Vì vậy, trong thời gian tới cần phải đẩy mạnh hơn nữa công tác thông tin, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đến các tầng lớp dân cƣ, đồng thời cần có cơ chế và điều kiện trong việc phối hợp
giữa các cơ quan nhà nƣớc có liên quan trong việc thực hiện công tác thông tin tuyên truyền, phổ biến pháp luật nói chung và pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp nói riêng.
+ Nâng cao năng lực và ý thức pháp luật đối với đội ngũ cán bộ làm và thực thi chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội. Trên thực tế, pháp luật hiện hành không thiếu các quy định về xử lý việc ban hành văn bản trái pháp luật, thậm chí luật còn xác định rõ nếu ngƣời nào ban hành văn bản QPPL sai, thì tùy mức độ có thể bị kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự trong trƣờng hợp cố tình ban hành văn bản QPPL sai trái. Theo Điều 87 của Luật Ban hành văn bản QPPL thì các văn bản QPPL phải đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giám sát, kiểm tra thƣờng xuyên nhằm phát hiện những nội dung sai trái hoặc không còn phù hợp để kịp thời đình chỉ việc thi hành, sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hoặc bãi bỏ nội dung các văn bản sai trái, đồng thời kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm của cơ quan, cá nhân đã ban hành văn bản sai trái đó; nếu gây hậu quả nghiêm trọng có thể bị đề nghị xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, đến nay vẫn chƣa có một trƣờng hợp nào đƣợc xử lý đúng nhƣ quy định của pháp luật.
Để khắc phục tình trạng ban hành văn bản QPPL sai, không đúng thẩm quyền… cần thực hiện đồng bộ một số nhiệm vụ sau:
+ Thực hiện đúng các quy định của pháp luật về ban hành văn bản. Phải kịp thời xử lý những cơ quan, cá nhân liên quan đến việc ban hành văn bản trái pháp luật. Cần có cơ chế rõ ràng khi ban hành văn bản, chỉ rõ biện pháp xử lý sai lầm, chỉ rõ trách nhiệm thuộc về ai nếu có sai lầm và phải có phản hồi cụ thể.
+ Đổi mới quy trình xây dựng luật và nâng cao chất lƣợng các đạo luật đƣợc ban hành. Luật xây dựng thiếu cụ thể thì chƣa ban hành. Vấn đề cốt lõi là làm thế nào để luật đi vào cuộc sống. Nhận thức về xây dựng văn bản trong cơ chế thị trƣờng cần có những thay đổi cho phù hợp. Cùng với các tƣ tƣởng
đƣợc phản ánh đúng đắn trong văn bản, phải có cách làm hợp lý, tránh việc ban hành văn bản luật với các quy định chung chung mà không kịp thời có hƣớng dẫn cụ thể.
+ Loại bỏ các lực cản trong việc sửa chữa sai lầm khi ban hành văn bản, không để lợi ích cục bộ, lợi ích nhóm chi phối việc ban hành và điều chỉnh văn bản. Nếu không có các biện pháp cần thiết và đủ mạnh để loại bỏ nguyên nhân này thì sẽ rất khó khăn trong việc làm chuyển biến tình trạng ban hành văn bản hƣớng dẫn trái với luật hoặc thiếu tính khả thi trong thực tiễn.
+ Cần tăng cƣờng đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao trình độ lập pháp và nghiệp vụ soạn thảo văn bản cũng nhƣ nâng cao tinh thần trách nhiệm cho đội ngũ cán bộ, công chức trƣớc công việc. Hiện nay, có nhiều chƣơng trình bồi dƣỡng về lĩnh vực này, nhƣng do nặng về lý thuyết nên thiếu tính thực tế, hiệu quả thấp. Chƣơng trình bồi dƣỡng về xây dựng văn bản không thể chỉ đặt ra với các cơ quan xây dựng luật, trƣờng dạy luật, mà cần mở rộng hơn để phổ biến kiến thức này cho nhiều ngƣời. Đó là cơ sở để phát hiện các sai trái trong văn bản; những ngƣời có trách nhiệm soạn thảo văn bản và giám sát công việc này cần đƣợc bồi dƣỡng thƣờng xuyên để tránh các sai lầm không đáng có.
+ Cần có cách làm cụ thể để tăng cƣờng mạnh mẽ sự phản hồi từ phía ngƣời sử dụng văn bản, tạo điều kiện để ngƣời dân thể hiện nguyện vọng của mình và cơ quan có liên quan phải có trách nhiệm giải trình cụ thể. Điều này sẽ làm cho cơ quan ban hành văn bản chịu trách nhiệm thực tế hơn trong công việc của mình trƣớc nhân dân.
Thứ ba, một số kiến nghị đối với chính phủ nhằm hoàn thiện và thực hiện có hiệu quả pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
Chính phủ có vai trò hết sức quan trọng trong việc tạo điều kiện thúc đẩy, khuyến khích các NHTM tham gia vào thị trƣờng tín dụng nhà ở dành
cho ngƣời có thu nhập thấp. Các chính sách điều tiết, ƣu đãi, các quy chế quản lý của Nhà nƣớc tác động rất lớn đến hoạt động của NHTM, từ đó tạo ra những tác động quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế cũng nhƣ giải quyết các vấn đề về kinh tế - xã hội, nhất là trong giai đoạn tạo tiền đề và điều kiện để các NHTM thay đổi cách nhìn nhận, đánh giá và ra quyết định tham gia vào thị trƣờng tín dụng đặc biệt này. Để các NHTM tham gia thực hiện chính sách về xây dựng và phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ đƣợc hiệu quả, trong những năm tới Chính phủ cần lƣu ý và giải quyết tốt những vấn đề nhƣ sau:
Thứ nhất, về cơ chế, chính sách ưu đãi
Xây dựng các chính sách hỗ trợ cụ thể đối với việc khuyến khích các NHTM tham gia thị trƣờng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp (miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, chƣơng trình kích cầu, vay vốn ƣu đãi, xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay, hỗ trợ phí mua bảo hiểm cho đối tƣợng vay…)
Nguyên tắc của việc xây dựng chính sách và khuyến khích phải thực sự nhằm vào mục tiêu lợi nhuận, an toàn và hiệu quả cho các NHTM. Các chính sách ƣu đãi và điều tiết phải tuân theo cơ chế thị trƣờng. Tránh việc gây hiểu nhầm, coi đây là chƣơng trình mang tính xã hội và đƣợc triển khai thực hiện theo cơ chế xin - cho.
Nghiên cứu, đánh giá và phân loại, phân lớp đối tƣợng có thu nhập thấp theo các mức độ khác nhau để có những chính sách và thời gian thực hiện chính sách khác nhau. Đối với đối tƣợng thu nhập thấp nhƣng có công việc ổn định, có thu nhập và điều kiện có thể tiếp cận và sử dụng nguồn vốn của ngân hàng thì Chính phủ cần quan tâm nghiên cứu chính sách hỗ trợ NHTM tham gia cho các đối tƣợng này vay vốn để đáp ứng nhu cầu nhà ở. Chỉ những đối tƣợng quá khó khăn, thuộc diện nghèo khó thì Chính phủ sẽ xem xét và hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội (đây không là đối tƣợng nhắm đến của NHTM và các công ty bất động sản trong phân khúc nhà ở thu nhập thấp trong giai đoạn hiện nay).
Tính nhất quán và ổn định của các chính sách hỗ trợ, khuyến khích nhằm tạo điều kiện cho các NHTM cân đối khả năng hiện có để tham gia triển khai, thực hiện. Các thủ tục triển khai và quản lý thực hiện các chính sách ƣu đãi cần đơn giản và hiệu quả, tránh việc phát sinh thêm nhiều công việc và tăng chi phí quản lý cho các ngân hàng.
Thứ hai, về xây dựng cơ chế, chính sách đồng bộ với các cơ quan liên quan đến nghiệp vụ ngân hàng thương mại
Tiếp tục tạo điều kiện và hỗ trợ, hoàn chỉnh quy chế quản lý đơn giản và hiệu quả cho các trung tâm giao dịch bất động sản, trung tâm đấu giá, trung tâm thẩm định giá bất động sản, nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá trị các bất động sản. Tiếp tục điều chỉnh và hoàn thiện khung giá đất, giá nhà mới, phù hợp với thị trƣờng.
Thứ ba, tạo lập quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp
Quỹ đất sạch cho các dự án là một thành phần quan trọng của chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. “Đất sạch” là đất thuộc diện đã đƣợc giải phóng mặt bằng, trong tƣ thế sẵn sàng đƣa vào sử dụng. Định hƣớng đƣợc đƣa ra đó là dành cho nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp những ƣu tiên về đất đai, cung cấp quỹ đất sạch để giúp doanh nghiệp phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp gắn với các dự án thƣơng mại. Sử dụng tối đa quỹ đất công để phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Đây cũng là chìa khoá để giảm thiểu giá thành nhà ở, giảm bớt áp lực trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại.
Thứ tư, xây dựng phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau
Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trƣờng và điều kiện thu
nhập của các tầng lớp dân cƣ; khuyến khích phát triển nhà chung cƣ phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở. Hiện tại độ vênh giữa các phân khúc nhà ở là rất lớn. Các cao ốc văn phòng mọc lên rầm rộ, nhu cầu bão hoà trong khi các dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp thiếu trầm trọng. Điều này vô hình dung tạo ra những khó khăn, trở thành rào cản trong việc hoàn thiện hồ sơ vay vốn hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với ngƣời thu nhập thấp.
Thứ năm, quán triệt quan điểm và giải pháp phát triển đồng bộ
Tức là nhà ở phải phát triển đồng bộ với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch đƣợc cơ quan thẩm quyền phê duyệt nhằm góp phần nâng cao chất lƣợng chỗ ở và phát triển đô thị bền vững. Tránh tình trạng xây dựng tràn lan thiếu quy hoạch tổng thể dẫn đến nhiều tiêu cực về sau. Điều này nhằm giúp tạo lập niềm tin của xã hội nói chung và những ngƣời thu nhập thấp nói riêng đối với thị trƣờng nhà ở xã hội, từ đó kích thích nhu cầu tiêu dùng nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp, tạo lập tính bền vững của thị trƣờng nhà ở xã hội đối với ngƣời thu nhập thấp.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
Theo nguyên tắc nhất thành bất biến, bất kỳ một văn bản quy phạm pháp luật nào trong vòng đời tồn tại của nó điều luôn phải đƣợc sửa đổi, bổ sung sao cho phản ánh và phù hợp với thực tiễn. Pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại cũng không nằm ngoài tính quy luật này, nhất là trong bối cảnh thực tiễn hoạt động xây dựng, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở xã hội dành cho ngƣời thu nhập thấp mới diễn ra theo xu hƣớng ngày càng phát triển nóng trong những năm gần đây ở nƣớc ta.
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại trong thời gian vừa qua, đồng thời quán triệt, vận dụng quan điểm, mục đích và định hƣớng của Nhà nƣớc đối với hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại nói riêng, luận văn đã đƣa ra những giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội nói chung và chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp nói riêng.
Các giải pháp mà luận văn hƣớng tới nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại bao gồm: giải pháp chung và nhóm giải pháp cụ thể. Đối với giải pháp chung, luận văn hƣớng tới xây dựng, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm nâng cao kỹ năng, năng lực lập pháp cho cán bộ tham mƣu, đội ngũ cán bộ xây dựng, thực hiện chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội. Đây đƣợc coi là giải pháp quan trọng, cốt yếu nhằm nâng cao chất lƣợng pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, luận văn cũng hƣớng tới nhóm giải