3.2. KIẾN NGHỊ THỰC HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
3.2.1. Về chế định tài sản tƣơng lai
Chế định về tài sản tƣơng lai phải đƣợc quy định lại thành một hệ thống các quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch bảo đảm nhƣ việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp. Theo đó, cần bổ sung quy định này trong Bộ luật Dân sự sửa đổi, bổ sung (nếu có). Điều này khiến cho chế định tài sản tƣơng lai sẽ có một khung pháp lý rành mạch, có hiệu lực thi hành, tránh chồng chéo.
Chế định tài sản tƣơng lai phải bao hàm đƣợc các nội dung chủ yếu nhƣ sau:
- Tài sản tƣơng lai là tài sản chƣa đƣợc hình thành đầy đủ trong hiện tại nhƣng trong tƣơng lai, quyền sở hữu sẽ thuộc bên mua tài sản tƣơng lai. Nếu tính cả vật đã hiện hữu thì nên giới hạn trong một số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng một cách phổ biến để phòng ngừa các giao dịch giả tạo. Vì vậy, không bao hàm các tài sản đã có giấy chứng nhận sở hữu và đã chuyển dịch quyền sở hữu theo các hợp đồng có công chứng, chứng thực nhƣng chƣa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật.
- Giao dịch bảo đảm về tài sản tƣơng lai là loại giao dịch có điều kiện. Điều kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên mua đƣợc xác lập đối với toàn bộ tài sản mua ngay sau khi "đủ điều kiện" thì giao dịch mới có hiệu lực pháp luật.
- Chế định phải phân biệt ra nhiều trƣờng hợp khác nhau:
+ Trƣờng hợp bên mua tài sản đã nộp đủ tiền mua tài sản theo điều khoản thanh toán của hợp đồng, tài sản đã hiện hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản đã đƣợc thanh lý, nhà ở, tài sản tƣơng lai đã bàn giao nhƣng chƣa có giấy chứng nhận sở hữu. Trong trƣờng hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua.
+ Trƣờng hợp bên mua mới nộp một phần tiền và tài sản đang trong quá trình hình thành. Quyền sở hữu của bên mua đƣợc xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản trong tƣơng lai và tiến độ thanh toán tiền mua.
- Đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu có) đối với hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai:
+ Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản tƣơng lai không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu đối với tài sản mà chỉ cần có các giấy tờ làm căn cứ cho việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tƣơng lai.
+ Nếu tài sản tƣơng lai liên quan đến nhà thì giao dịch bảo đảm phải đƣợc đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản.
+ Việc giải ngân của bên nhận thế chấp cho bên thế chấp tài sản tƣơng lai phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản.
- Đối với hợp đồng thế chấp tài sản tƣơng lai (có liên quan hữu cơ với Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai):
+ Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản, tức là tài sản hình thành từ vốn vay.
+ Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản.