1.3. NỘI DUNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG
1.3.1. Phân loa ̣i Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành
vâ ̣y, thƣờng xuyên xảy ra tranh chấp về viê ̣c giải thích hợp đồng giƣ̃a các bên giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai.
1.3. NỘI DUNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
TƢƠNG LAI
1.3.1. Phân loa ̣i Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai trong tƣơng lai
1.3.1.1. Hợp đồng giao vật
Khi phân loại theo hình thức các loại khế ƣớc (hợp đồng), ông Vũ Văn Mẫu chia làm ba loại, gồm có:
- Khế ƣớc hiệp ý: các khế ƣớc do sự ƣng thuận của các ngƣời kết
ƣớc lập thành, trong đó công nhận nguyên tắc hiệp ý và coi sự ƣng thuận là căn bản.
- Khế ƣớc trọng thể: là một loại khế ƣớc mà nhà lập pháp hoặc bắt
buộc các khế ƣớc ấy phải do chƣởng khế (notaire) có các nhiệm vụ tƣơng tự nhƣ Công chứng viên theo pháp luật Việt Nam hiện hành) [16, tr.745] hay một công lại có thẩm quyền soạn thảo, hoặc bắt buộc phải ghi một số điều khoản nhất định, mục đích bảo vệ các đƣơng sự trong trƣờng hợp các khế ƣớc quan trọng và lƣu ý tới một số điều khoản thiết yếu.
- Khế ƣớc giao vật (contrat réel): sự kết lập loại khế ƣớc này tùy thuộc thiết yếu vào sự giao nạp đồ vật, nếu yếu tố này chƣa thực hiện, chƣa có khế ƣớc giao vật. Theo cổ luật La Mã, có 04 loại khế ƣớc giao vật là (1) Tô tá ứng dụng hay cho vay để dùng (tiếng Pháp: commodat hay Prêt à usage); (2) Tô tá tiêu dụng hay cho vay để tiêu dùng (mutuum hay Prêt de consommation); (3) Ký thác (Dépôt) và (4) Thế chấp hay cầm (gage). Ngoài 04 loại khế ƣớc giao vật chính này, các khế ƣớc tặng dữ tiền bạc hay động sản, khế ƣớc chuyên
Đối với các hợp đồng dân sự thông dụng, Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 phân loại thành 13 loại hợp đồng, gồm có:
+ Hợp đồng mua bán tài sản (từ Điều 428 đến Điều 462): trong loại này có quy định riêng về Hợp đồng mua bán nhà ở (từ Điều 450 đến Điều 455);
+ Hợp đồng trao đổi tài sản (từ Điều 463 đến Điều 464); + Hợp đồng tặng cho tài sản (từ Điều 465 đến Điều 470); + Hợp đồng vay tài sản (từ Điều 471 đến Điều 479);
+ Hợp đồng thuê tài sản (từ Điều 490 đến Điều 511): trong loại này có quy định về Hợp đồng thuê nhà (từ Điều 492 đến Điều 500) và Hợp đồng thuê khoán tài sản (từ Điều 501 đến Điều 511);
+ Hợp đồng mƣợn tài sản (từ Điều 512 đến Điều 517); + Hợp đồng dịch vụ (từ Điều 518 đến Điều 526); + Hợp đồng dịch vụ (từ Điều 527 đến Điều 546); + Hợp đồng gia công (từ Điều 547 đến Điều 558); + Hợp đồng gửi giữ tài sản (từ Điều 559 đến Điều 566); + Hợp đồng bảo hiểm (từ Điều 567 đến Điều 580); + Hợp đồng ủy quyền (từ Điều 581 đến Điều 589);
+ Hứa thƣởng và thi có giải (từ Điều 590 đến Điều 593); [13, tr.165-223]
1.3.1.2. Hợp đồng mua bán
Đối với việc thành lập Hợp đồng mua bán, nguyên tắc có tính phổ biến nhất là mọi ngƣời đều có quyền tự do ký kết hợp đồng hay không ký kết hợp đồng, tự do mua bán; và khi muốn mua hay bán thì đƣợc quyền ký kết với ngƣời nào mình thích và với điều kiện mà mình có thể chấp nhận đƣợc. Nguyên tắc thỏa thuận ý chí căn cứ trên quyền tự do cá nhân đƣợc áp dụng cho hợp đồng mua bán hàng hóa nói riêng và các phân loại hợp đồng khác nói chung [4, tr.30, 31].
Tại Thiên VI (Hợp đồng mua bán), Chƣơng I (Tính chất và hình thức của Hợp đồng mua bán), Bộ luật Dân sự Pháp quy định:
Hợp đồng mua bán là thỏa thuận giữa các bên theo đó một bên có nghĩa vụ giao vật và bên kia có nghĩa vụ trả tiền cho vật ấy. Hợp đồng mua bán có thể được lập dưới hình thức công chứng thư hoặc tư chứng thư. Việc mua bán được coi là hoàn thành và quyền sở hữu vật được chuyển từ bên bán sang cho bên mua, sau khi hai bên đã thỏa thuận về vật bán và giá cả, dù vật chưa được giao và tiền chưa được trả [21, tr.854].
Nếu xét về phƣơng diện nội dung, điều kiện thiết yếu cho sự thiết lập các khế ƣớc là ý chí của ngƣời kết ƣớc. Nếu ý chí này không có hoặc ý chí này bị hà tỳ, khế ƣớc sẽ bị vô hiệu tuyệt đối hoặc tƣơng đối [18, tr.67]. Theo đó, nguyên tắc tự do ý chí là một sản phẩm của lịch sử do quan niệm tự do hay do những lý thuyết tự do đã mạnh mẽ phát huy ở Pháp trong thế kỷ 18 [6, tr.84]. Nếu xét về phƣơng diện triết học, các lý thuyết tự do coi ý chí là căn bản của các nghĩa vụ vì tin tƣởng khi các cá nhân đƣợc tự do thƣơng thuyết thì sự quyết định của họ sẽ phản chiếu sự công bằng. Theo các nhà luật học Pháp, tự do ý chí là điều kiện tiên quyết trong kết ƣớc. Đối với dân luật Pháp, nguyên tắc tự do ý chí trong giao kết hợp đồng đƣợc đề cao và nằm trong hệ thống các quan điểm của nền triết học Ánh sáng. Có ngƣời cho rằng học thuyết này là quan điểm của nhà triết học Đức Emanuelle Kant với dẫn chiếu một câu nói của Fouillé - học trò của Kant "Công lý hay công bằng chỉ là quy ước. Khi ta quy ước đó là công bằng thì đó là công bằng"[5, tr.7]. Theo đó, học thuyết này cho rằng ý chí của con ngƣời là tối thƣợng và tự chủ [5, tr.6]. Xuất phát từ quan điểm tự do này, các nhà luật học Pháp đề cao tự do ý chí của ngƣời kết ƣớc trong quá trình thƣơng thảo, thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, "nhìn tổng thể, chúng ta thấy những người xây dựng Bộ luật
Dân sự Việt Nam 2005 chưa có tư tưởng nhất quán trong việc thể hiện nguyên tắc tự do ý chí và hạn chế tự do ý chí" [8, tr.17]. Chính việc không nhất quán này sẽ gây khó khăn trong đàm phán, thƣơng thảo và giao kết hợp đồng của các Bên kết ƣớc, nếu căn cứ Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005.
Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 dành hẳn Mục 1, Chƣơng XVIII để quy định về Hợp đồng mua bán tài sản (từ Điều 428 đến Điều 462), trong đó, có quy định riêng về Hợp đồng mua bán nhà ở (từ Điều 450 đến Điều 455). Điều 429 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định rõ đối tƣợng của Hợp đồng mua bán phải là: (i) Tài sản đƣợc phép giao dịch; (ii) Trong trƣờng hợp đối tƣợng của Hợp đồng mua bán là vật thì vật phải xác định rõ và (iii) Trong trƣờng hợp đối tƣợng của Hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của Bên bán [18, tr.165, tr.166].
Trên cơ sở phân tích các quy định nêu trên của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, sau khi xếp Hợp đồng mua bán tài sản vào Nhóm hợp đồng có đối tƣợng là tài sản, các tác giả Đại học Luật Hà Nội cho rằng Hợp đồng mua bán tài sản có 04 đặc điểm pháp lý là (1) Là hợp đồng ƣng thuận, (2) Là Hợp đồng đền bù, (3) Là hợp đồng song vụ và (4) Là hợp đồng có mục đích [20, tr.103, 104].
Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện nhìn nhận đặc trƣng quan trọng nhất của Hợp đồng mua bán là việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền, bởi việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản, không có yếu tố đặc trƣng ấy, hợp đồng sẽ mang một tên gọi khác chứ không phải hợp đồng mua bán [11, tr.15]. Đối với hợp đồng mua bán, tác giả Trịnh Khánh Phong cho rằng:
Trong hợp đồng mua bán hai bên (người bán và người mua) thỏa thuận với nhau về việc mua bán một vật với một giá cả cụ thể. Nếu sự thỏa thuận của họ là hợp pháp (xem ở đoạn C ở dưới) thì nó
sẽ làm phát sinh giữa họ các quyền và nghĩa vụ tài sản chính sau đây: người bán có quyền yêu cầu người mua phải trả tiền mua vật cho mình và người mua có nghĩa vụ phải trả tiền mua vật cho người bán; người mua có quyền yêu cầu người bán phải giao vật cho mình và người bán có nghĩa vụ giao vật cho người mua [24, tr.67, tr.68] Các yếu tố đặc trƣng quan trọng nêu trên cho thấy: mặc dù tài sản chƣa hình thành nhƣng hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai thuộc phân loại Hợp đồng Mua bán.
Nhƣ trên đã phân tích, xét về giác độ pháp lý, hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai là hợp đồng mua bán và cũng là hợp đồng giao vật/tài sản. Điều khác biệt cơ bản với các loại Hợp đồng mua bán khác ở chỗ vật/tài sản đem trao đổi chƣa hình thành tại thời điểm kết ƣớc trong Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai. Điều khác biệt thứ hai là việc tài sản chƣa hình thành này gắn bó hữu cơ, mật thiết với một loại tài sản đặc biệt: đất đai, hay đúng hơn, trong bối cảnh pháp lý Việt Nam là quyền sử dụng đất. Cụ thể: đối tƣợng của dạng hợp đồng này là tài sản gắn liền trên đất sẽ hình thành trong tƣơng lai thông qua việc xây dựng, tạo lập trƣớc hoặc sau khi Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành trong tƣơng lai đƣợc ký kết.
Trong Chƣơng III-1 về Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng (Luật số 67-3 ngày 03/01/1967; Luật số 67-547 ngày 07/7/1967), Bộ luật Dân sự Pháp quy định:
Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó bên bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn được quy định trong hợp đồng. Có thể thỏa thuận bán theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiện từng bước [45, Art.1601-1, pg.770].
Đối với hợp đồng bán theo phƣơng thức hoàn thiện từng bƣớc, Bộ luật Dân sự Pháp cũng quy định:
Hợp đồng bán theo phương thức hoàn thiện từng bước là một hợp đồng theo đó bên bán chuyển ngay cho bên mua mọi quyền đối với đất đai cũng như quyền sở hữu những kết cấu xây dựng hiện có trên đất. Quyền sở hữu công trình được chuyển giao từng bước cho bên mua theo tiến độ thi công và bên mua trả tiền làm nhiều lần theo tiến độ đó.
Bên bán giữ quyền chủ công trình cho đến khi nghiệm thu công trình" [45, Art.1601-3, pg.771]
Nhƣ vậy, Bộ luật Dân sự Pháp đã quy định tƣơng đối tổng quát về thể loại hợp đồng này và gọi chúng là "Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng". Theo đó, Bộ luật Dân sự Pháp phân loại thành 02 dạng hợp đồng: (1) Hợp đồng chìa khóa trao tay và (2) Hợp đồng hoàn thiện từng bƣớc. Căn cứ loại hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của Bên Bán và Bên mua sẽ đƣợc phát sinh, thực hiện tùy thời điểm. Hợp đồng bán theo phƣơng thức chìa khóa trao tay là hợp đồng theo đó bên bán cam kết giao bất động sản cho bên mua sau khi đã xây dựng xong, còn bên mua cam kết nhận bất động sản và trả tiền vào thời điểm nhận. Việc chuyển giao quyền sở hữu đƣợc thực hiện đƣơng nhiên, thông qua công chứng thƣ xác nhận việc xây dựng xong bất động sản và có hiệu lực hồi tố kể từ ngày giao kết hợp đồng. Đối với loại (2), Bên Bán chuyển ngay quyền với đất và kết cấu xây dựng trên đất cho Bên mua sau khi ký hợp đồng nhƣng quyền sở hữu công trình chỉ đƣợc chuyển giao cho Bên mua sau khi hai Bên đã nghiệm thu công trình. Trong trƣờng hợp Bên mua chuyển nhƣợng quyền đối với bất động sản sẽ xây dựng, thì Bên thế quyền sẽ thay thế Bên mua thực hiện các nghĩa vụ đối với Bên Bán. Nếu việc bán có kèm theo ủy thác, thì việc ủy thác đƣợc tiếp tục giữa Bên Bán và Bên đƣợc
chuyển nhƣợng quyền. Các quy định kể trên của Bộ luật Dân sự Pháp áp dụng đối với mọi chuyển nhƣợng giữa những ngƣời còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc; hoặc chuyển nhƣợng trong trƣờng hợp Bên mua chết.