2.1. Quy định phỏp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là sự ràng buộc của Nhà nước đối với cỏc chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở. Việc qui định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là một trong những cơ sở phỏp lý quan trọng và cần thiết để xõy dựng quyền năng dõn sự của người sử dụng đất ở. Đồng thời, đú cũng là chuẩn mực phỏp lý cho cỏc chủ thể đang sử dụng đất ở tự xem xột đối chiếu với những điều kiện của mỡnh khi muốn thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ ở. Cỏc điều kiện mà Nhà nước đặt ra nhằm:
- Bảo đảm quyền sở hữu toàn dõn đối với đất đai. - Ngăn chặn việc kinh doanh đất trỏi phộp.
- Ngăn chặn tỡnh trạng lấn chiếm đất và tớch luỹ đất trỏi phộp.
Theo Luật Đất đai 2013 thỡ người sử dụng đất được phộp chuyển nhượng QSDĐ ở hợp phỏp của mỡnh khi cú đủ cỏc điều kiện sau đõy:
2.1.2.1. Điều kiện chung
Người sử dụng đất ở được thực hiện quyền chuyển nhượng đất ở khi cú cỏc điều kiện sau đõy: “cú Giấy chứng nhận; đất khụng cú tranh chấp; QSDĐ
ở khụng bị kờ biờn để bảo đảm thi hành ỏn” [33, Điều 188]. * Cú giấy chứng nhận QSDĐ ở
“Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất được cấp cho người cú QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khỏc gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước”.
[33, Khoản 1, Điều 97].
Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở là một điều kiện rất quan trọng vỡ thiếu nú thỡ sẽ khụng cú căn cứ phỏp lý xỏc lập một cỏch đầy đủ mối quan hệ
hợp phỏp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở trước hết là vỡ quyền lợi của người sử dụng đất ở bởi thụng qua giấy chứng nhận QSDĐ ở, người sử dụng đất ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ớch hợp phỏp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xõm hại.
Giỏ trị của giấy chứng nhận QSDĐ ở được thể hiện ở cỏc phương diện như sau:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là một quyền chung của người sử dụng đất ở; + Giấy chứng nhận QSDĐ ở là điều kiện để người sử dụng đất ở được thực hiện cỏc quyền và lợi ớch cơ bản của mỡnh theo quy định của phỏp luật;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là cơ sở phỏp lý để khi cú tranh chấp về QSDĐ ở sẽ được Toà ỏn nhõn dõn giải quyết theo quy định của phỏp luật.
* Đất khụng cú tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi của bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất ở khụng xảy ra tranh chấp mới được phộp chuyển nhượng quyền sử dụng. Cỏc tranh chấp cú thể bao gồm tranh chấp về biờn giới với cỏc thửa đất lõn cận, tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất giữa cỏc đồng sở hữu quyền sử dụng hoặc với cỏc chủ thể khỏc trong trường hợp QSDĐ ở đang được dựng để thế chấp, bảo lónh, đang trong thời hạn cho thuờ... . Trong trường hợp cú tranh chấp xảy ra thỡ sau khi giải quyết xong mọi bất đồng mõu thuẫn giữa cỏc bờn thỡ mới được chuyển nhượng quyền sử dụng.
* QSDĐ ở khụng bị kờ biờn để đảm bảo thi hành ỏn
được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp cho bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ ở.
2.1.2.2. Điều kiện cụ thể
Ngoài những điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ ở như nờu ở trờn, trong một số trường hợp khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuõn thủ những điều kiện cụ thể như sau:
* Chuyển nhượng QSDĐ ở cú điều kiện
Phỏp luật quy định một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ở cú điều kiện như sau:
Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sinh sống xen kẽ trong phõn khu bảo vệ nghiờm ngặt, phõn khu phục hồi sinh thỏi thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa cú điều kiện chuyển ra khỏi phõn khu đú thỡ chỉ được chuyển nhượng đất ở cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sinh sống trong phõn khu đú.
Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất ở trong khu vực rừng phũng hộ thỡ chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sinh sống trong khu vực rừng phũng hộ đú.
Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn là dõn tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất ở theo chớnh sỏch hỗ trợ của Nhà nước thỡ được chuyển nhượng sau 10 năm, kể từ ngày cú quyết định giao đất theo quy định của Chớnh phủ. [33, Điều 192]
* Trường hợp khụng được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở
“Tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở đối với trường hợp mà phỏp luật khụng cho phộp; Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, trong phõn khu bảo vệ nghiờm ngặt, phõn khu phục hồi sinh thỏi thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phũng hộ nếu khụng sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phũng hộ đú” [33, Điều 192].
2.1.2.3. Điều kiện về hỡnh thức phỏp lý của quan hệ phỏp luật chuyển nhượng QSDĐ ở
Đất đai là tài nguyờn quý hiếm, QSDĐ, đặc biệt là đất ở là một tài sản cú giỏ trị lớn. Nếu cú xảy ra tranh chấp đối với tài sản này thỡ việc giải quyết rất phức tạp, vỡ vậy Phỏp luật quy định hỡnh thức chuyển nhượng phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và hỡnh thức giao dịch thụng qua hợp đồng, đồng thời quy định điều kiện nội dung của hợp đồng phải tuõn thủ theo quy định của phỏp luật [33, Điều 188].