2.1. Quy định phỏp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
2.1.3. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
2.1.3.1. Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở được quy định tại nhiều văn bản phỏp luật khỏc nhau: Luật Dõn sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS... và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành bao gồm: doanh nghiệp, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú đủ điều kiện theo phỏp luật.
Thứ nhất, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là doanh nghiệp: cỏc doanh nghiệp kinh doanh đất ở khi chuyển nhượng QSDĐ ở phải đỏp ứng những điều kiện cơ bản sau:
Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tỏc xó; phải cú vốn phỏp định và đăng ký kinh doanh BĐS. Quy định phải thành lập doanh nghiệp, bởi lẽ, kinh doanh QSDĐ ở đũi hỏi phải được tổ chức chặt chẽ trờn quy mụ lớn, phải cụng khai, minh bạch, tạo được uy tớn, thương hiệu cho hoạt động kinh doanh. Với những điều kiện chặt chẽ đú, nờn trong kinh doanh cỏc hợp tỏc xó chiếm số lượng khụng lớn mà chủ yếu là cỏc doanh nghiệp thuộc cỏc thành phần kinh tế tham gia.
Bờn cạnh điều kiện về tư cỏch chủ thể thỡ đũi hỏi chủ thể phải cú vốn kinh doanh. Theo Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS thỡ doanh nghiệp, hợp tỏc xó đầu tư kinh doanh đất ở phải cú vốn phỏp định là 6 (sỏu) tỷ
đồng Việt Nam. Trong quỏ trỡnh hoạt động, doanh nghiệp phải duy trỡ mức vốn điều lệ khụng thấp hơn mức vốn phỏp định. Quy định đăng ký về vốn kinh doanh, bởi lẽ, đất ở là loại hàng húa cú giỏ trị rất lớn, doanh nghiệp phải cú khả năng tài chớnh mới cú thể kinh doanh, trỏnh tỡnh trạng “tay khụng bắt giặc”, đầu cơ tớch trữ hoặc mua đi bỏn lại kiếm lời gõy “lũng đoạn ” thị trường đất ở mà khụng cú khả năng “sản xuất” phỏt triển thị trường.
Trong cỏc doanh nghiệp kinh doanh đất ở, Luật Đất đai 2013 quy định cú những doanh nghiệp được bỏn nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng cựng với chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm: Doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất (mà tiền sử dụng đất đó trả khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch Nhà nước); doanh nghiệp của cỏc tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài được Nhà nước cho thuờ đất trả tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ hoặc cỏc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, nhận chuyển nhượng dự ỏn đầu tư. (những doanh nghiệp chỉ được bỏn, cho thuờ mua nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng mà khụng được chuyển nhượng QSDĐ ở gồm: Doanh nghiệp được giao đất khụng thu tiền sử dụng đất để cải tạo, xõy dựng cỏc khu chung cư cũ, để xõy nhà ở xó hội, nhà tỏi định cư để bỏn, doanh nghiệp được giao đất cú thu tiền sử dụng đất mà tiền đó trả cú nguồn gốc từ ngõn sỏch Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuờ đất của Nhà nước và trả tiền thuờ hàng năm thỡ chỉ được chuyển nhượng cụng trỡnh xõy dựng trờn đất. Nhà nước sẽ thu hồi đất và quyết định giao cho người mua cụng trỡnh xõy dựng trờn đất tiếp tục sử dụng đất hoặc cho thuờ sử dụng. Những doanh nghiệp này khụng được kinh doanh QSDĐ ở mà chỉ được kinh doanh nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng trờn đất).
Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở là Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn. Đối tượng này cú thể là bất kỳ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đầu tư vào đất ở để chuyển nhượng, mua bỏn kiếm lời hoặc cú đất ở nhưng khụng cú nhu cầu sử dụng, sử
dụng khụng hết thỡ họ cú quyền chuyển nhượng cho cỏc chủ thể khỏc theo quy định của phỏp luật.
2.1.3.2. Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn là nhúm chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ ở chủ yếu và cơ bản nhất. Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong nước được nhận chuyển nhượng mà khụng phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trỳ. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở thụng qua hỡnh thức mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở hoặc được nhận QSDĐ ở trong cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở.
Ngoài hộ gia đỡnh, cỏ nhõn là chủ thể phổ biến nhận chuyển nhượng QSDĐ ở thỡ cỏc doanh nghiệp, cỏc tổ chức khỏc cũng cú thể trở thành chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ ở. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng QSDĐ ở cú thể là doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh cỏc ngành nghề, lĩnh vực khỏc nhau.