2.1. Quy định phỏp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
2.1.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của phỏp luật phải được thực hiện thụng qua hỡnh thức hợp đồng. Hợp đồng là hỡnh thức biểu hiện cụ thể, rừ nột nhất cỏc quyền, nghĩa vụ của cỏc bờn trong giao dịch chuyển nhượng chuyển nhượng QSDĐ ở. Hầu hết cỏc quyền, nghĩa vụ cơ bản của cỏc bờn trong giao dịch đều được phản ỏnh đầy đủ, cụ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bao gồm: Quyền, nghĩa vụ cung cấp thụng tin về đất ở giao dịch; quyền, nghĩa vụ thanh toỏn tài chớnh giữa cỏc bờn giao dịch và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước; nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký sang tờn đất ở; nghĩa vụ bảo đảm giao kết và thực hiện đỳng hợp đồng; nghĩa vụ phải chịu cỏc biện phỏp chế tài khi cú hành vi vi phạm hợp đồng chuyển nhượng đất ở.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở được BLDS năm 2005 quy định:
bờn chuyến nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất và QSDĐ ở cho bờn nhận chuyển nhượng, cũn bờn nhận chuyển nhượng trả tiền cho bờn chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và phỏp luật về đất đai [34, Điều 697].
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở trước hết phải là sự tự do thỏa thuận ý chớ của cỏc bờn về việc một bờn được nhận QSDĐ ở và bờn chuyển nhượng nhận được một số tiền tương ứng với giỏ trị QSDĐ ở chuyển nhượng. Theo đú, bờn chuyển nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất và QSDĐ cho bờn nhận chuyển nhượng. Bờn nhận chuyển nhượng trả tiền cho bờn chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của phỏp luật.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đỡnh phải được tất cả cỏc thành viờn cú đủ năng lực hành vi dõn sự trong hộ gia đỡnh đú thống nhất ký tờn hoặc cú văn bản uỷ quyền theo quy định của phỏp luật về dõn sự. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải cú chứng nhận của cụng chứng Nhà nước và đăng ký với cơ quan quản lý đất đai; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thỡ được lựa chọn hỡnh thức chứng nhận của cụng chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xó, phường, thị trấn nơi cú đất.
Theo quy định của phỏp luật thỡ hỡnh thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải được lập thành văn bản, cú cụng chứng hoặc chứng thực; trường hợp một bờn chuyển nhượng hoặc cỏc bờn chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS thỡ khụng bắt buộc [33, Điều 167]. Quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải được lập thành văn bản nhằm bảo đảm an toàn về mặt phỏp lý cho cỏc bờn tham gia giao dịch, do đối tượng của hợp đồng là tài sản cú giỏ trị lớn, giỏ cả biến động thất thường, tớnh rủi ro cao, việc thực hiện hợp đồng thường nhiều cụng đoạn với thời gian kộo dài hàng thỏng cú khi đến nhiều năm. Vỡ vậy, hợp đồng phải lập thành văn bản và phải tuõn theo cỏc thủ tục giao dịch chặt chẽ để cỏc bờn cẩn trọng hơn khi
giao kết hợp đồng, bảo đảm tớnh rừ ràng, minh bạch của hợp đồng chuyển nhượng đất ở, hạn chế thấp nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là căn cứ làm phỏt sinh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở. Theo quy định của BLDS, nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải bao gồm cỏc yếu tố cơ bản gồm:
1- Tờn, địa chỉ của cỏc bờn;
2- Quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn;
3- Loại đất, hạng đất, diện tớch, vị trớ, số hiệu, ranh giới và tỡnh trạng đất;
4- Giỏ chuyển nhượng;
5- Phương thức, thời hạn thanh toỏn;
6- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 7- Cỏc thụng tin khỏc liờn quan đến QSDĐ ở;
8- Trỏch nhiệm của cỏc bờn khi vi phạm đồng [34, Điều 698].
2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở cỏc bờn chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đều cú cỏc quyền và nghĩa vụ để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng thành cụng và nhằm hạn chế tối đa tranh chấp. Mục đớch của bờn chuyển nhượng QSDĐ ở là khai thỏc lợi ớch kinh tế do giỏ trị được xỏc định của đất ở mang lại. Vỡ vậy, phỏp luật quy định rừ quyền của họ, trờn cơ sở đú để bảo vệ quyền lợi chớnh đỏng của họ khi bị xõm phạm. Bờn cạnh đú, phỏp luật cũng quy định nghĩa vụ của bờn chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, điều này thể hiện sự ràng buộc của Nhà nước với tư cỏch là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đó đưa ra quy định nghĩa vụ của bờn chuyển nhượng QSDĐ ở để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất ở nằm trong một khuụn khổ nhất định. Tuy nhiờn, phỏp luật về đai đai hiện hành chưa quy định cụ thể quyền và
nghĩa vụ của bờn chuyển nhượng QSDĐ ở. Song do QSDĐ ở được xem như là một quyền tài sản và được tham gia vào giao dịch dõn sự trong đú cú cả hành vi chuyển nhượng QSDĐ ở nờn thuộc phạm vi điều chỉnh của phỏp luật dõn sự và được BLDS quy định cụ thể như sau:
2.1.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bờn chuyển nhượng trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Quyền của bờn chuyển nhượng: theo quy định của điều 305 và điều 700 BLDS 2005, bờn chuyển nhượng QSDĐ ở cú quyền như sau: được nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ ở; trường hợp bờn nhận chuyển nhượng chậm trả thỡ bờn cú quyền cú thể gia hạn để bờn nhận chuyển nhượng cú nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ và phải trả lói đối với số tiền chậm trả theo lói suất ngõn hàng Nhà nước quy định tướng ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toỏn, trừ trường hợp cú thỏa thuận khỏc.
Việc Nhà nước đưa ra quy định trờn xuất phỏt từ lợi ớch chớnh đỏng của người cú QSDĐ ở khi họ đem QSDĐ ở của mỡnh chuyển nhượng cho người khỏc. Phỏp luật đó bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ cú quyền nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ ở; đồng thời cú quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yờu cầu bồi thường thiệt hại khi bờn nhận chuyển nhượng khụng thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đó cam kết trong hợp đồng.
Nghĩa vụ bờn chuyển nhượng: theo quy định của điều 699 BLDS 2005, bờn chuyển nhượng QSDĐ ở cú nghĩa vụ sau:
Chuyển giao đất ở cho bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ ở đủ diện tớch, đỳng hạng đất, đỳng loại đất, đỳng vị trớ, số hiệu và đỳng tỡnh trạng như đó thỏa thuận;
Giao giấy tờ cú liờn quan đến QSDĐ ở cho bờn nhận chuyển nhượng. Việc giao đất phải đủ diện tớch, vị trớ, số hiệu và tỡnh trạng đất như đó
thoả thuận. Điều này cần được tiến hành cựng với sự cú mặt của đại diện cơ quan nhà nước cú thẩm quyền để bảo đảm quyền cho bờn nhận chuyển nhượng. Từ quy định trờn ta thấy, phỏp luật dõn sự đó quy định nghĩa vụ của bờn chuyển nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phỏt từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cú cơ sở bảo vệ lợi ớch của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cỏch nghiờm tỳc, phỏp luật quy định người chuyển nhượng cú nghĩa vụ phải chuyển giao đất ở cho bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ ở đủ diện tớch, đỳng hạng đất, đỳng vị trớ, đỳng tỡnh trạng như đó thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khỏc, người chuyển nhượng cũn phải giao cỏc giấy tờ cú liờn quan đến QSDĐ ở cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tớnh hợp phỏp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền; đồng thời trỏnh trường hợp người chuyển nhượng QSDĐ ở lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba.
2.1.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bờn nhận chuyển nhượng
Quyền của bờn nhận chuyển nhượng: theo quy định tại điều 702 BLDS 2005, bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ ở cú quyền như sau:
Yờu cầu bờn chuyển nhượng QSDĐ ở giao cho mỡnh giấy tờ cú liờn quan đến QSDĐ ở;
Yờu cầu bờn chuyển nhượng QSDĐ ở giao đủ diện tớch, vị trớ, số hiệu và tỡnh trạng đất như đó thỏa thuận;
Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở đối với đất được chuyển nhượng; Được sử dụng đất ở theo đỳng quy định của phỏp luật.
Từ quy định trờn, chỳng ta thấy quyền yờu cầu bờn chuyển nhượng quyền sử dụng giao đủ diện tớch, đỳng hạng đất, đỳng vị trớ, đỳng tỡnh trạng như đó thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mỡnh toàn bộ giấy tờ hợp phỏp về QSDĐ ở của bờn chuyển nhượng quyền sử dụng tương ứng với
nghĩa vụ của bờn chuyển nhượng QSDĐ ở. Tuy nhiờn, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở là chấm dứt việc sử dụng đất ở của bờn chuyển nhượng đồng thời thiết lập QSDĐ ở cho bờn nhận chuyển nhượng. Vỡ vậy, phỏp luật quy định người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở cho toàn bộ diện tớch được chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở cũn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đú Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mỡnh, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất ở. Qua đú, người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở cú đủ cơ sở phỏp lý khi thực hiện quyền của mỡnh mà phỏp luật cho phộp như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ…
Nghĩa vụ của bờn nhận chuyển nhượng: theo quy định tại điều 701 BLDS 2005, bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ ở cú nghĩa vụ như sau:
Trả đủ tiền, đỳng thời hạn và đỳng phương thức thanh toỏn như đó thỏa thuận cho bờn chuyển nhượng QSDĐ ở; Phỏp luật cũng quy định trường hợp bờn nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thỡ ỏp dụng quy định của BLDS về trỏch nhiệm dõn sự trong việc chậm thực hiện nghĩa vụ dõn sự, đú là phải trả lói đối với số tiền chậm trả theo lói suất cơ bản do Ngõn hàng Nhà nước cụng bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toỏn, trừ trường hợp cú thoả thuận khỏc;
Đăng ký QSDĐ ở theo quy định của phỏp luật về đất đai;
Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất ở được chuyển nhượng; Thực hiện cỏc nghĩa vụ tài chớnh và cỏc nghĩa vụ khỏc theo quy định của phỏp luật đất đai. (nộp lệ phớ trước bạ, lệ phớ địa chớnh và sử dụng QSDĐ ở được chuyển nhượng đỳng phỏp luật)
Trong cỏc nghĩa vụ trờn, nghĩa vụ trả tiền, đỳng thời hạn và đỳng phương thức đó thỏa thuận cho bờn chuyển nhượng QSDĐ ở là nghĩa vụ cơ
bản nhất của bờn nhận chuyển nhượng, nú phỏt sinh từ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bờn chuyển nhượng QSDĐ ở. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, phỏp luật quy định cho cả bờn nhận chuyển nhượng và bờn chuyển nhượng. Cỏc nghĩa vụ cũn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất ở, khi chuyển nhượng QSDĐ ở thỡ người sử dụng đất ở đó vụ hỡnh chung cựng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay núi cỏch khỏc cỏc nghĩa vụ này là nghĩa vụ phỏi sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng QSDĐ ở sang cho người nhận chuyển nhượng. Riờng nghĩa vụ đăng ký QSDĐ ở tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền và nộp lệ phớ trước bạ, lệ phớ địa chớnh theo quy định của phỏp luật được phỏt sinh trờn cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, theo đú bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ ở phải cú trỏch nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, đồng thời họ phải nộp lệ phớ trước bạ, lệ phớ địa chớnh để bự đắp cho Nhà nước những chi phớ dựng cho cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký QSDĐ ở.
2.1.6. Trỡnh tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
QSDĐ ở là quyền tài sản quan trọng đối với mọi cỏ nhõn, hộ gia đỡnh. Để thực hiện QSDĐ ở hợp phỏp đó được Nhà nước bảo hộ quyền tài sản quan trọng này, cỏ nhõn, hộ gia đỡnh khi chuyển QSDĐ ở phải thực hiện đỳng trỡnh tự, thủ tục theo Luật Đất đai quy định. Việc thực hiện quyền chuyển nhượng đất ở của người sử dụng yờu cầu bắt buộc phải thụng qua cơ quan nhà nước cú thẩm quyền theo những trỡnh tự, thủ tục hành chớnh nhất định, đú là những ràng buộc phỏp lý và cơ chế đảm bảo cho người sử dụng đất ở thực hiện cỏc quyền của mỡnh trong sự an toàn nhất. Thụng qua đú thể hiện vai trũ quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai cũng như đảm bảo cỏc quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử dụng đất ở.
Theo quy định của phỏp luật Cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn cú đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của phỏp luật thỡ nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở tại văn phũng đăng ký đất đai [15, Điều 79].
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở gồm: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở; giấy chứng nhận QSDĐ ở (hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ ở tại đụ thị); trớch lục bản đồ thửa đất ở và chứng từ nộp tiền sử dụng đất ở.
Khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuõn theo trỡnh tự thủ tục cỏc bờn liờn quan đến giao dịch thực hiện theo cỏc quy định:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Văn phũng đăng ký đất đai cú trỏch nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện cỏc quyền theo quy định thỡ thực hiện cỏc cụng việc sau đõy:
Gửi thụng tin địa chớnh đến cơ quan thuế để xỏc định và thụng bỏo thu nghĩa vụ tài chớnh đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo quy định;
Xỏc nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đó cấp theo quy định của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất thỡ lập hồ sơ trỡnh cơ quan cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chớnh, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhõn dõn cấp xó để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xó. [15, Điều 79]
Như vậy, theo quy định của phỏp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở đó gắn việc chuyển nhượng QSDĐ, nghĩa vụ tài chớnh với cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Gắn kết hoạt động của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với hoạt động của cơ quan thuế theo hướng thực hiện cải cỏch hành chớnh, khắc phục việc phải lặp đi lặp lại nhiều lần việc lập hồ sơ, thẩm tra hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở, thẩm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chớnh sau đú mới cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở.
2.1.7. Thanh toỏn, tài chớnh đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
2.1.7.1. Giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Giỏ chuyển nhượng QSDĐ ở là giỏ do cỏc bờn thoả thuận, cú thể phự hợp với giỏ đất do nhà nước quy định. Khi chuyển nhượng QSDĐ ở cỏc bờn cú thể được tư vấn giỏ đất tại cỏc tổ chức định giỏ đất làm cơ sở để tham khảo và thoả thuận về giỏ chuyển nhượng cho phự hợp. Nhà nước khụng can thiệp về giỏ cỏc giao dịch chuyển QSDĐ ở trờn thị trường mà chỉ quy định giỏ để làm