1.2. Lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.2.3. Vai trò của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Cũng giống như hợp đồng thế chấp tài sản nói chung, hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL có các vai trò chính và quan trọng sau đây:
a. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là biện pháp nhằm góp phần hạn chế các rủi ro cho hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng
Mặc dù cán bộ tín dụng có thể đánh giá khách hàng thông qua các tiêu chí mà mỗi TCTD đã đặt ra nhưng vẫn không thể đánh giá được đầy đủ, nhất là khi khách hàng đó lần đầu tiên thiết lập quan hệ tín dụng, do đó rủi ro trong hoạt động cho vay của các TCTD là điều không thể tránh khỏi. Biện pháp thế chấp vừa giúp TCTD hạn chế được rủi ro tín dụng vừa là động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay hiệu quả.
Khi khách hàng được cấp tín dụng nhưng khách hàng đó đã phải đem nhà ở của mình ra thế chấp để đảm bảo cho khoản vay đó, tức là quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở đó đang bị hạn chế (khách hàng không thể tự ý tiến hành các thủ tục mua bán, tặng cho, góp vốn bằng nhà ở đó kể cả khi nhà ở đã hình thành hay chưa hình thành, thậm chí việc xây dựng nhà ở của khách hàng còn phải chịu những ràng buộc đã thỏa thuận với TCTD…) thì khách hàng sẽ cẩn trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình và sẽ cố gắng để thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ với TCTD. Qua đó, TCTD tránh được rủi ro trong hoạt động cho vay của mình do việc thua lỗ, phá sản… của khách
hàng mang lại.
b. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý để các tổ chức tín dụng thu hồi khoản nợ của khách hàng đối với mình
Sau khi đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn. TCTD nào cũng mong muốn thu hồi nợ theo cách đơn giản như vậy. Nhưng khi hoạt động kinh doanh của khách hàng không tốt, nhất là trong thời kỳ kinh tế khó khăn hiện này thì đó không còn là vấn đề đơn lẻ, dễ xảy ra những trường hợp mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này, việc thực thi các biện pháp bảo đảm mà các bên đã thỏa thuận sẽ được tính đến. Những thỏa thuận theo hợp đồng thế chấp đã ký sẽ là cơ sở để TCTD thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để thu hồi khoản nợ của khách hàng đối với mình.
c. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là biện pháp bảo đảm tiền vay có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi và hạn chế tranh chấp xảy ra giữa các bên tham gia hoạt động tín dụng
Trong quan hệ tín dụng, các bên tham gia sẽ được quyền thỏa thuận với nhau về các quyền, nghĩa vụ của mình đối với tài sản đảm bảo, như quyền khai thác, sử dụng tài sản, quyền giữ giấy tờ về tài sản, hoặc thỏa thuận về việc: trong trường hợp khách hàng không trả được nợ vay thì TCTD có toàn quyền xử lý tài sản thế chấp; nếu khách hàng hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ với TCTD thì TCTD sẽ giải tỏa tài sản thế chấp …. Đó chính là những thỏa thuận tự nguyện, trên tinh thần cùng hướng tới lợi ích các bên được các bên tham gia hoạt động tín dụng thỏa thuận và được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp tài sản. Các bên có nghĩa vụ tuân thủ và thực hiện các thỏa thuận đó, không
bên nào được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bên kia và ngược lại, không bên nào được ngăn cản bên kia thực hiện đúng các thỏa thuận theo hợp đồng; việc tuân thủ đúng các thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng sẽ giúp các bên tránh được những tranh chấp xảy ra.
Ngoài những vai trò chung với tư cách là một trong những biện pháp bảo đảm tín dụng như nêu trên thì thế chấp nhà ở HTTTL còn có ý nghĩa rất lớn với các bên tham gia giao dịch, đồng thời có ý nghĩa quan trọng trong việc góp phần giải quyết những nhu cầu về nhà ở của xã hội, góp phần phát triển nền kinh tế, thể hiện như sau:
d. Ý nghĩa đối với ngân hàng
Ngân hàng là một TCTD hoạt động chủ yếu là huy động vốn và cung cấp các dịch vụ tài chính ngân hàng cho các khách hàng, trong đó cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của ngân hàng mang lại lợi nhuận cao. Hiện nay, thị trường cho vay mua nhà khá mới mẻ nhưng được đánh giá là có tiềm năng khi mà nhiều khu đô thị, nhiều trung tâm mới đang được triển khai xây dựng. Việc ngân hàng đưa ra các gói cho vay mua nhà, các gói vay đó lại nhận chính nhà ở hình thành từ vốn vay để đảm bảo sẽ vừa giúp ngân hàng có nguồn thu khổng lồ vừa giúp ngân hàng đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng, và giúp mở rộng hơn mối quan hệ giữa ngân hàng với khách hàng. Từ đó nâng cao vị thế và khả năng cạnh tranh của ngân hàng trong hoạt động tín dụng.
e. Ý nghĩa với khách hàng
Nước ta là một nước đang phát triển, với nhiều tầng lớp dân cư và bắt đầu phân hóa giàu nghèo dù chưa thực sự rõ ràng. Thu nhập bình quân đầu người ở nước ta vào loại thấp bậc nhất trên thế giới trong khi giá nhà đất lại vào hàng cao nhất khu vực. Để có một ngôi nhà sinh sống trở nên khó thực hiện đối với đa số người dân. Việc cho phép thế chấp nhà ở HTTTL sẽ tạo cơ
hội cho người dân tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng để mua nhà, do đó thế chấp nhà ở HTTTL đã được người dân thật sự mong đợi và đón nhận.
f. Ý nghĩa kinh tế - xã hội
Chế định thế chấp nhà ở HTTTL ra đời đã tạo nên sự đa dạng các loại tài sản được tham gia trong quan hệ thế chấp. Khi vay vốn để mua nhà, người dân sẽ không còn phải lo lắng về việc cần có tài sản để thế chấp nữa mà có thể dùng chính ngôi nhà đang mua để đảm bảo khoản vay tại TCTD. Do đó, thế chấp nhà ở HTTTL sẽ tạo điều kiện cho tất cả các tầng lớp trong xã hội được tiếp cận với nguồn vốn của TCTD để đáp ứng nhu cầu có nhà ở của mình.
Việc người dân có cơ hội được mua nhà bằng nguồn vốn tín dụng sẽ kích thích nhu cầu về nhà ở trong xã hội, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp có thể quay vòng vốn nhanh, tăng tính thanh khoản của tài sản, tránh tình trạng đóng băng như hiện nay.
Bên cạnh những ý nghĩa trên, thế chấp nhà ở HTTTL còn tạo điều kiện để cung gặp cầu, giúp các cá nhân, tổ chức tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, qua đó kích thích vay tín dụng để phát triển sản xuất và phục vụ tiêu dùng. Với ý nghĩa đó, thế chấp nhà ở HTTTL góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế của các cá nhân, tổ chức nói riêng và của toàn xã hội nói chung.
Như vậy, thế chấp nhà ở HTTTL có ý nghĩa kinh tế - xã hội không thể phủ nhận, vừa giải quyết nhu cầu về nhà ở của mỗi người dân, cũng như giải quyết nhu cầu về nhà ở của toàn xã hội, vừa góp phần tạo đòn bẩy quan trọng, kích thích sự phát triển của nền kinh tế.