tƣơng lai
thương mại, dân sự ngày càng phát triển mạnh mẽ; để đảm bảo việc thực hiện các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định đảm bảo ngày càng được hoàn thiện, các hình thức đảm bảo và các loại tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng, phong phú. Như trên đã nêu, ở Việt Nam, việc đưa tài sản HTTTL vào giao dịch bảo đảm đã được ghi nhận nhưng vẫn còn nhiều vấn đề đáng bàn. Để xây dựng được một hệ thống pháp luật thống nhất, đầy đủ và để tạo ra một cơ chế thực thi các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này một cách có hiệu quả, các nhà làm luật Việt Nam cần có sự nghiên cứu, tìm hiểu các quy định, các cách làm của pháp luật các nước trên thế giới, từ đó có thể học hỏi kinh nghiệm, rút ra bài học không chỉ về vấn đề thế chấp tài sản HTTTL mà còn cả những vấn đề về giao dịch bảo đảm nói chung. Dưới đây, tác giả luận văn xin đưa ra một số vấn đề liên quan như sau:
a. Về việc đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào tham gia giao dịch Rất ít nước trên thế giới cho phép đưa nhà ở HTTTL vào tham gia các giao dịch vì nó tiểm ẩn nhiều tranh chấp. Ở nước Anh, pháp luật cho phép chủ đầu tư được bán căn hộ trước khi căn hộ có giấy tờ sở hữu nhưng các bên sẽ phải tự chịu trách nhiệm và lường trước các rủi ro khi tham gia giao dịch này. Ở Pháp, việc bán tài sản là nhà ở sẽ xây dựng được ghi nhận trong Luật xây dựng ban hành ngày 7/7/1967, nhưng việc dùng nhà ở chưa xây dựng để thế chấp đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự thì sẽ bị hạn chế hơn. Theo quy định tại Điều 2130 Bộ luật dân sự Pháp (ghi nhận tại Nghị định số 55-22 ngày 04/01/1995) thì: “Tài sản sẽ có không thể mang thế chấp”. Như vậy, pháp luật Pháp không cho phép dùng tài sản HTTTL để thế chấp, việc thế chấp vi phạm quy định này sẽ vô hiệu tuyệt đối [41, tr72]. Tuy nhiên, vẫn có hai trường hợp ngoại lệ với quy định này, cụ thể như sau:
những tài sản hiện có và chưa bị ràng buộc bởi bất kỳ biện pháp bảo đảm nào không đủ để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thì người có nghĩa vụ có thể thỏa thuận rằng từng tài sản mình có sau này sẽ dùng để bảo đảm nghĩa vụ”.
- Điều 2133 Bộ luật dân sự Pháp (ghi nhận tại Nghị định số 55-22 ngày 04/01/1995) cũng nêu ra một trường hợp ngoại lệ: “Trong trường hợp một người có quyền xây dựng công trình trên đất của người khác, người đó có thể tiến hành thế chấp đối với công trình dù công việc xây dựng mới bắt đầu hoặc chỉ là dự án. Trong trường hợp phá bỏ công trình, thế chấp xác lập trên công trình đó sẽ đương nhiên được chuyển sang những công trình mới xây dựng trên cùng địa điểm với công trình bị phá bỏ”.
Như vậy, việc dùng tài sản sẽ có trong tương lai để thế chấp đảm bảo nghĩa vụ được pháp luật Pháp quy định rất chặt chẽ và hạn chế tối đa. Nếu không thuộc hai trường hợp nêu trên thì các bên không thể thỏa thuận sử dụng tài sản HTTTL để thế chấp. Có thể thấy, pháp luật Pháp không mở rộng tất cả các loại sẽ có trong tương lai như quy định của pháp luật Việt Nam.
b. Một số quy định liên quan đến thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật một số nước
(1) Về quyền của bên nhận thế chấp
Pháp luật một số nước ghi nhận quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp là một vật quyền hạn chế. Theo quy định của pháp luật Canada thì: “Thế chấp là một quyền đối vật trên một tài sản, động sản hoặc bất động sản dành vào việc thực hiện một nghĩa vụ dân sự, nó trao cho người có quyền đòi nợ quyền được theo tài sản dù nó đến tay người nào, được nhận vật để chiếm hữu hoặc thi hành một khoản nợ, được bán hoặc giao cho người khác bán và được ưu tiên trong việc nhận kết quả của việc bán, tùy theo thứ tự quy định trong bộ luật này” (Điều 2660 Bộ luật dân sự Québec, Canada). Như
vậy, Bộ luật dân sự Canada coi thế chấp là một vật quyền, cùng quan điểm với Bộ luật dân sự của Nhật Bản và Đức [41, tr65]. Pháp luật Việt Nam cũng nên xem xét để có thể ghi nhận quyền này cho bên nhận thế chấp, nhằm đảm bảo cho bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ bị vi phạm.
Theo Điều 2660 Bộ luật dân sự Canada thì một quyền nữa của bên nhận thế chấp mà pháp luật Việt Nam cũng cần tham khảo đó là “quyền truy đòi” tài sản, hay có cách gọi khác là “quyền đeo đuổi” đối với tài sản thế chấp. Theo đó, bên nhận thế chấp có quyền đối với tài sản thế chấp, cho dù tài sản đã được chuyển cho người khác. Quy định này còn được ghi nhận tại pháp luật Thái Lan: “Người nhận thế chấp có quyền được trả tiền đối với tài sản thế chấp ưu tiên trước những chủ nợ thường, bất luận là quyền sở hữu đối với tài sản đó đã được chuyển nhượng cho một người thứ ba hay chưa” (Đoạn 2 Điều 702 Bộ luật dân sự và thương mại Thái Lan); pháp luật Pháp: “Khi bất động sản được chuyển dịch sang cho người khác, việc thế chấp đã xác lập trên bất động sản đó vẫn tồn tại” (Đoạn 3 Điều 2114 Bộ luật dân sự Pháp) [30].
(2) Về vấn đề đăng ký thế chấp
Các nhà làm luật cũng cần có sự tìm hiểu và học tập kinh nghiệm ở pháp luật các nước để hoàn thiện hơn cho các quy định pháp luật tại Việt Nam. Ví dụ như: Ở Anh chỉ có một cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm chứ không có tới năm cơ quan như ở Việt Nam, dẫn đến sự không thống nhất và khó kiểm soát. Ở pháp luật Pháp thì công chứng viên vừa là người công chứng hợp đồng thế chấp vừa là người thực hiện việc đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền. Việc làm này sẽ đảm bảo sự chính xác và độ tin cậy trong đăng ký thế chấp, tránh được những rủi ro tiềm ẩn trong trường hợp ngay sau khi công chứng hợp đồng thế chấp, tài sản lại là đối tượng của các giao dịch tiếp theo [41, tr68].
(3) Về vấn đề xử lý tài sản thế chấp
Ở nhiều nước trên thế giới như Pháp, Nhật Bản, Đức, Ba Lan... đều không có hệ thống pháp luật điều chỉnh việc xử lý tài sản bảo đảm tại các TCTD, mảng quan hệ này chịu sự điều chỉnh chung của luật dân sự. Điều này sẽ đảm bảo được tính thống nhất của hệ thống pháp luật nhưng lại không phù hợp với thực tiễn ở Việt Nam khi mà Bộ luật dân sự Việt Nam chỉ trao quyền cho bên nhận thế chấp được yêu cầu tổ chức đấu giá tài sản bảo đảm nếu không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản. Như vậy, các nhà làm luật Việt Nam cần đưa ra những giải pháp đồng bộ để việc xử lý tài sản thế chấp vừa không nằm ngoài những nguyên tắc cơ bản của luật dân sự (tôn trọng sự thỏa thuận, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên...) vừa đáp ứng được những yêu cầu riêng của hoạt động này.
Một vấn đề mà luôn luôn được quan tâm khi xử lý tài sản bảo đảm đó là vấn đề thu giữ tài sản thế chấp để xử lý. Liên quan đến vấn đề này, chúng ta có thể tham khảo cách thức hiệu quả của pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức: Khi giao kết hợp đồng tín dụng, các bên có thể thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp có quyền trực tiếp thu giữ, cưỡng chế tài sản thế chấp ngay cả khi có sự chống đối của bên thế chấp vào thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Nội dung thỏa thuận này cần được công chứng và căn cứ vào đó, công chứng viên ra quyết định công nhận và trao quyết định đó cho bên nhận thế chấp giữ, quyết định này của công chứng viên có hiệu lực thi hành như bản án của Tòa án. Giải pháp này giúp cho bên nhận thế chấp có quyền chủ động khi xử lý tài sản thế chấp, đồng thời tiết kiệm được thời gian và chi phí cho quá trình xử lý tài sản thế chấp [41, tr76].
Trên đây là một số quy định và kinh nghiệm của pháp luật một số nước trên thế giới về việc thế chấp tài sản nói chung và thế chấp liên quan đến tài
sản HTTTL nói riêng. Trong quá trình xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp tài sản cũng như các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở HTTTL, các nhà làm luật Việt Nam nên nghiên cứu, tham khảo và học tập để đạt được kết quả tốt nhất, nhưng vẫn phải gắn liền với điều kiện riêng của Việt Nam và đảm bảo hiệu quả thực thi trên thực tế.
Chƣơng 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH