- Tạo điều kiện để nõng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản, lập lại trật tự quản lý cỏc giao dịch về bất động sản, trỏnh tỡnh
3.2. Bảo đảm thi hành hợp đồng và một số vấn đề về sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng mua bỏn nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
huỷ bỏ hợp đồng mua bỏn nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Vấn đề huỷ bỏ hợp đồng trong thời hạn nào vỡ phỏt sinh việc nếu chƣa làm thủ tục sang tờn thỡ họ huỷ và cú thể huỷ hợp đồng cụng chứng rất nhiều lần để trốn thuế. Trong Bộ luật dõn sự, thiếu quy định thời hiệu của việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, và điều này đó dẫn đến việc "lỏch luật" để trỏnh phải thực hiện cỏc nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc, gõy phức tạp trong giao dịch liờn quan đến bất động sản.
Đó cú nhiều trƣờng hợp sau khi nhà ở đó đƣợc mua bỏn cú cụng chứng hợp đồng nhƣng chƣa nộp thuế và cũng chƣa làm thủ tục sang tờn, nờn khi ngƣời mua tỡm đƣợc ngƣời mua tiếp theo sẽ tiến hành cựng ngƣời bỏn lần trƣớc đến cụng chứng huỷ hợp đồng cụng chứng để khỏi phải sang tờn và lại đến cụng chứng ký hợp đồng mua bỏn mới, việc huỷ hợp đồng này cú thể diễn ra nhiều lần nhằm mục đớch trốn thuế. Chớnh vỡ vậy, cần cú quy định trong một thời gian nhất định sau khi hợp đồng đƣợc cụng chứng, nếu khụng thực hiện cỏc thủ tục tiếp theo nhƣ nộp thuế, sang tờn thỡ hợp đồng đƣợc cụng chứng đƣơng nhiờn mất hiệu lực, và điều này phải đƣợc ghi rừ trong hợp đồng. Trong trƣờng hợp này rủi ro đƣơng nhiờn sẽ thuộc về ngƣời mua nếu ngƣời bỏn cú sự thay đổi.
- Đặt ra vấn đề thời hiờụ thực hiện hợp đồng sau khi đó cụng chứng. Nếu sau một thời hạn nhất định thỡ cỏc bờn sẽ khụng cú quyền sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ hợp đồng hoặc hợp đồng;
- Sửa đổi, bổ sung hợp đồng cũng nhƣ trƣờng hợp huỷ hợp đồng, cú nghĩa là trong một thời hạn nhất định và trong những trƣờng hợp nhất định;
Tƣơng tự nhƣ huỷ bỏ hợp đồng, việc sửa đổi, bổ sung cũng phải cú thời hạn nhất định để trỏnh hiện tƣợng cỏc bờn sẽ cú những thoả thuận nhằm trỏnh nghĩa vụ theo quy định của phỏp luật.
Vấn đề mua, chuyển nhƣợng một phần hoặc toàn bộ và cần đƣợc nghiờn cứu bổ sung trong quy định hiện nay vỡ quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn là cú khỏc nhau. Quy định hiờ ̣n nay của Bụ ̣ luõ ̣t dõn sƣ̣ vờ̀ chuụ ̣c la ̣i tài sản đã bán theo quy đi ̣nh ta ̣i điờ̀u 462 Bụ ̣ luõ ̣t dõn sƣ̣ là còn sơ sài và gõy khó khăn cho ngƣời mua trong thƣ̣c hiờ ̣n các quyờ̀n của chủ sở hƣ̃u ( mă ̣c dù có ha ̣n chờ́ ) trong thời gian mua theo thỏa thuõ ̣n. Thớ dụ cho thuờ, cho mƣợn, cho ở nhờ…. Cú thể trong thời hạn chuộc lại của bờn bỏn , bờn mua khoogn đƣợc phép có nhƣ̃ng giao di ̣ch có thờ̉ dõ̃n đờ́n chuyờ̉n quyờ̀n sở hƣ̃u nhƣ mua bán , tă ̣ng cho, đụ̉i, thƣ̀a kờ́, thờ́ chṍp; nhƣng các giao di ̣ch khác đờ̉ khai thác cụng du ̣ng của tài sản nhƣ cho thuờ , cho mƣợn.. thỡ cú thể đƣợc thực hiện.
- Vấn đề mua cú điều kiện chuộc lại, điều kiện đú cú thời hạn nhƣ thế nào bởi mua với điều kiện chuộc lại là khỏc với thế chấp; Để mua cú điều kiện chuộc lại thỡ trong hợp đồng cần thoả thuận rừ về thời hạn chuộc lại, phƣơng thức chuộc laị, thanh toỏn và cỏc vấn đề chi phớ phỏt sinh hoặc quyền nghĩa vụ của bờn mua, bờn bỏn, thớ dụ khụng đƣợc làm thay đổi kết cấu nhà, hoặc đƣợc sửa chƣa và cú đƣợc thanh toỏn hoặc khụng đƣợc thanh toỏn. Tuy nhiờn khi làm thủ tục tại cỏc cơ quan cú liờn quan lại phỏt sinh vấn đề đăng ký, sang tờn.
Trong trƣờng hợp này, phỏp luật cần quy định cú cho phộp bỏn chuộc lại nhƣ là hợp đồng mua bỏn nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở cú điều kiện. Tuy nhiờn việc sang tờn cú thể thực hiện dƣới những phƣơng ỏn sau đõy:
+ Vẫn phải thực hiện để đảm bảo quản lý biến động về đất đai và để đảm bảo quản lý Nhà nƣớc;
+ Khụng đăng ký cho đến khi hết thời hạn chuộc mà bờn bỏn khụng chuộc lại hoặc khụng chuộc lại đƣợc;
+ Tuỳ theo điều kiện thoả thuận của cỏc bờn. Nếu cỏc bờn thoả thuận là vẫn cho phộp đăng ký sang tờn và trong thời hạn đú bờn mua cú thể bỏn nhƣng
Nhỡn chung, hợp đồng mua bỏn nhà ở, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở cú điều kiện chuộc lại sẽ phỏt sinh nhiều quan hệ phức tạp hơn hợp đồng thụng thƣờng, dễ xảy ra tranh chấp, kiện tụng. Tuy nhiờn, đõy vẫn là một loại giao dịch phỏt sinh trờn thực tế, là nhu cầu chớnh dỏng của cụng dõn, vỡ trong những điều kiện, hoàn cảnh nhất định họ cú nhu cầu cần tiền, nhƣng vẫn mong muốn sau này chuộc lại tài sản của mỡnh. Việc mua cú điều kiện chuộc lại hoàn toàn khỏc với thế chấp tài sản để vay vốn, vỡ đối với hợp đồng thế chấp, bờn thế chấp vẫn giữa nhà của mỡnh nhƣng thƣờng chỉ nhận đƣợc một khoản tiền vay thấp hơn giỏ trị tài sản.
KẾT LUẬN
Để chỉ rừ tớnh thống nhất của phỏp luật, Ph.Ăng Ghen đó viết " Pháp luật khụng những phải phự hợp với điều kiện kinh tế chung và khụng chỉ là sự biờ̉u thị điều kiện chung đó mà cũn phải là một sự biờ̉u thị nhất quán từ bờn trong đờ̉ khụng tự phủ nhận mỡnh bởi những mõu thuẫn nội tại." [32, tr.418].
Quy định của phỏp luật vỡ vậy cần cú sự thống nhất trong những trƣờng hợp tƣơng tự, trỏnh hiện tƣợng chồng chộo và mõu thuẫn khi quy định đối với những đối tƣợng mang tớnh thống nhất cao.
Quy định về nhà ở và đất ở núi chung và quy định về hợp đồng mua bỏn nhà ở và đất ở núi riờng cần phải phự hợp với sự phỏt triển của xó hội và nền kinh tế của đất nƣớc cũng nhƣ yờu cầu của quỏ trỡnh hội nhập. Quy định về loại hợp đồng này phải hƣớng tới mục đớch đảm bảo thực hiện tốt nhất quyền của ngƣời chủ sở hữu, chủ sử dụng, đồng thời phải đảm bảo ổn định xó hội, an toàn của giao dịch.
Để tạo điều kiện cho sự phỏt triển cỏc giao dịch dõn sự, thƣơng mại, thực hiện tốt hoạt động cải cỏch thủ tục hành chớnh và gúp phần cho sự phỏt triển ổn định thỡ việc đổi mới và thống nhất những quy định trong cỏc thủ tục hoàn thành hợp đồng liờn quan đến quyền sử dụng đất ở và nhà ở là rất cần thiết vỡ đõy chớnh là một trong những giao dịch phỏt triển mạnh hiện nay.
Để đỏp ứng yờu cầu phỏt triển của xó hội, cỏc văn bản phỏp luật đó đƣợc ban hành, đặc biệt trong lĩnh vực dõn sự, mà cụ thể là lĩnh vực đất đai và nhà ở. Những văn bản này thời gian qua đó gúp phần quan trọng trong định hƣớng phỏt
triển thị trƣờng bất động sản và tạo cơ sở phỏp lý cho cỏc giao dịch liờn quan đến bất động sản, tăng cƣờng việc thực hiện quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng.
Tuy nhiờn, cựng sự phỏt triển nhanh chúng của xó hội và nền kinh tế, đặc biệt là yờu cầu bức thiết của thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế thỡ việc tiếp tục hoàn thiện cỏc quy định phỏp luật liờn quan đến bất động sản mà đặc biệt là mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở để tạo thuận lợi nhất cho cỏ nhõn, tổ chức, doanh nghiệp khi thực hiện cỏc quyền của mỡnh, đồng thời cũng là yếu tố tạo điều kiện cho nền kinh tế phỏt triển là một yờu cầu rất cần thiết.
Việc thống nhất quy định của phỏp luật trong lĩnh vực mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở cũng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp này.