II. THU HỒI ĐẤT
4 Xem: Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường
- Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn bất cập, chưa có cơ
chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư.
- Việc thực hiện các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thiếu
thống nhất giữa các dự án thu hồi đất giữa các địa phương có đất thu hồi với
nhau, dẫn đến tình trạng người dân so bì, khiếu nại đông người. Trong khi đó,
quy định về cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất để thực
hiện dự án phát triển kinh tế đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong
việc thu hồi đất nhưng cũng bộc lộ những hạn chế do giá thoả thuận thường cao hơn giá bồi thường, dẫn đến khó khăn cho công tác thu hồi đất; một số dự án đã thoả thuận được trên 90% diện tích đất nhưng diện tích còn lại không đạt được
thoả thuận do chưa có cơ chế xử lý.
- Một số khu tái định cư chất lượng các công trình kết cấu hạ tầng còn thấp, chưa đồng bộ, chưa đảm bảo nguyên tắc phải có điều kiện phát triển bằng
hoặc tốt hơn nơi ở cũ mà Luật Đất đai đã quy định. Nhiều địa phương chưa lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn nên nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà người có đất bị
thu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm nay mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái
định cư.
- Việc giải quyết việc làm cho người có đất bị thu hồi chưa đáp ứng được
yêu cầu, chưa xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà
nước và nhà đầu tư.
- Việc thu hồi đất đã giao cho nhà đầu tư nhưng không sử dụng, chậm đưa
vào sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không có hiệu quả để giao lại cho các nhà đầu tư có năng lực chưa được các địa phương thực hiện tốt dẫn đến
còn tình trạng lãng phía đất đai và gây bất bình trong dư luận.
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn là một bất cập lớn hiện nay, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài thời hạn giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có các dự án, công trình trọng điểm của Nhà nước, làm tăng chi phí đầu vào của quá trình sản xuất, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.
b) Nguyên nhân
- Việc quy định cho phép nhà đầu tư thỏa thuận để nhận chuyển nhượng,
thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 40 của
Luật Đất đai có mặt tích cực nhưng cũng bộc lộ những mặt hạn chế như nhà đầu tư không thỏa thuận đủ diện tích đất để thực hiện dự án, thời gian thường kéo
dài, nhất là tạo ra cơ chế 02 giá đất, đẩy giá đất khu vực thu hồi đất lên cao, ảnh hưởng tới công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án khác ở địa phương.
- Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi
dẫn tới tình trạng so bì khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc
trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm.
- Luật Đất đai thiếu quy định làm cơ sở thực hiện đo đạc, kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất.
- Luật Đất đai đã quy định các trường hợp không sử dụng, chậm sử dụng
hoặc sử dụng đất không đúng mục đích thì Nhà nước thu hồi và không bồi thường về đất, nhưng được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền với đất. Quy định này đã gây khó khăn cho Nhà nước trong việc thu hồi đất trong các trường hợp trên (xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường), đồng thời
làm cho việc thực thi pháp luật về đất đai của nhà đầu tư thiếu nghiêm minh.
- Việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các
cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm cho
người bị thu hồi đất. Nhiều địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư
chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng không đồng bộ về hạ tầng, không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
- Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành;
chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ
quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm. Năng lực của đội
ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn hạn chế và thiếu
chuyên nghiệp. Trong khi đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất chưa được quan tâm đầu tư đúng mức về kinh phí và nhân lực để thực hiện thu hồi đất theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, tạo quỹ "đất sạch" triển khai khi có dự án đầu tư.
- Tình trạng một số người bị thu hồi đất không hợp tác để thực hiện đo đạc, kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có
quyết định thu hồi đất khá phổ biến, song pháp luật còn thiếu chế tài xử lý.
- Chưa quy định việc sử dụng tư vấn giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất.
1.2. Tổng kết chung và định hướng đổi mới 5
a) Tổng kết chung
Thu hồi đất được thực hiện theo hai hình thức: (1) Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích, an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và phát triển kinh tế; (2) người có đất và nhà đầu tư tự thỏa thuận đối với
5 Xem: tài liệu Tổng kết Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của Hội nghị lần thứ 7 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh