I. VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
1. Cơ sở đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này về giao đất, cho thuê đất, chuyên
các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này về giao đất, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất:
1.1. Cần có quy định phù hợp để giải quyết vướng mắc, bất cập và nguyên nhân1 nguyên nhân1
a) Vướng mắc, bất cập
- Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn làm hạn
chế đến việc tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên quy mô lớn, chưa tạo động lực để ổn định và phát triển nông nghiệp.
- Tình trạng giaođất, cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí còn xảy ra khá phổ biến.
- Việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất còn bộc lộ nhiều bất cập; đặc biệt là trong việc quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm
nghiệp có rừng, giao đất,cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới,
gây bức xúc trong dư luận.
- Quy định nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, còn nhà đầu tư trong nước chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất
có thu tiền sử dụng đất có thời hạn đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước.
- Việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc, trên thực tế chủ yếu là giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định.
- Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê, sử
dụng đất chậm so với tiến độ còn khá phổ biến ở các các địa phương, mặc dù pháp luật về đất đai đã có quy định thu hồi đất nhưng chưa thực hiện được nhiều.
- Thực tế phát sinh một số trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư xây dựng
công trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh,... nhưng
Luật Đất đai chưa có quy định điều chỉnh.
b) Nguyên nhân
- Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 31) chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được
tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều công
trình, dự án khác nhau, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất,
chậm đưa vào sử dụng, bỏ hoang lãng phí. Ngoài ra, việc định giá đất để tính thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, đặc biệt là giá cho thuê đất quá thấp cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhiều nhà đầu tư ôm đất để trục lợi.
- Việc phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai cùng với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư trên
thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập đặc biệt là trong việc quyết định việc chuyển đổi
mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng và sử dụng đất tại các khu vực nhạy cảm vùng biên giới.
- Trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 122 của
Luật Đất đai chưa gắn với thủ tục thu hồi đất và chưa quy định rõ về trình tự và thời điểm tính thu nghĩa vụ tài chính.
- Nhiều địa phương còn phát triển đô thị, khu công nghiệp, cụm công
nghiệp ồ ạt, dàn trải, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; sử dụng nhiều vào diện tích đất lúa; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ
tầng kinh tế - xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp đã có theo
quy định của Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 của
Chính phủ và Quyết định số 105/2009/QĐ-TTg ngày thnags năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ.
- Việc dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư để đưa vào quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa tính toán khoa học, chưa
sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản. Mặt
khác có những địa phương đã tính trong kế hoạch sử dụng đất nhưng thực hiện
sớm hơn tiến độ. Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất.
- Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực
hiện; nhiều địa phương chưa bố trí được kinh phí để giao cho Tổ chức phát triển
quỹ đất thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhằm tạo quỹ “đất sạch” để
- Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được
tiến hành một cách thường xuyên.
1.2. Tổng kết chung và định hướng đổi mới 2
a) Tổng kết chung
Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong phát
triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai
trong phát triển của đất nước(3).
Việc phân cấp mạnh về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đã bộc lộ nhiều
bất cập, nhất là trong việc phân cấp cho cấp huyện.
Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư được giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều dự án nhưng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng
hoặc chuyển nhượng dự án.
Quy định Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần
cho cả thời gian thuê đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ
chức kinh tế trong nước, dẫn đến sự không thống nhất giữa nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và chưa gắn với mục đích sử dụng đất.
Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực
hiện. Nhiều địa phương chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đô
thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kỹ
thuật, xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp. Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất.
Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được
tiến hành một cách thường xuyên. Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài.
2 Xem: tài liệu Tổng kết Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của Hội nghị lần thứ 7 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh