Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.4. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
Qua hình 1.1 cho thấy Quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất thông qua các công trình, dự án được quy hoạch và sự đầu tư các công trình, dự án. Luật Đất đai quy định Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt là căn cứ pháp lý để các nhà đầu tư quyết định đầu tư thực hiện các công trình, dự án. Thực hiện các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp, khu sản xuất kinh doanh và các công trình khác là tạo môi trường sống tốt hơn và phát huy tối đa tiềm năng đất đai của vùng; từ đó tạo lên sự sôi động của thị trường đất đai làm giá đất tăng lên.
Hình 1.1: Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất
Quy hoạch sử dụng đất cũng là nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản; lượng cung trên thị trường đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương, sau nữa là diện tích của từng loại đất thuộc địa bàn hành chính của địa phương đó. Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước có liên quan mật thiết tới cơ cấu quỹ mỗi loại đất trong quỹ đất tự nhiên tại từng địa phương. Do đặc điểm của đất đai là một tài nguyên bị giới hạn bởi không gian và số lượng diện tích, nên diện tích đất tự nhiên tại mỗi địa phương là không đổi (trừ trường hợp một số địa phương ven biển). Việc quyết định tăng giảm diện tích đất vào các mục đích sử dụng do hoạt động quy hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà nước quyết định. Một quyết định quy hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà nước có thể làm lượng cung về đất trên thị trường tăng lên và ngược lại có thể là làm cho lượng cung đó giảm xuống.
Ở Việt Nam quy hoạch phân bổ sử dụng đất thường được Nhà nước phê duyệt theo từng thời kỳ 5 năm hoặc 10 năm (quy hoạch dài hạn). Thực hiện quy hoạch 5 năm, 10 năm là kế hoạch sử dụng đất hàng năm (kế hoạch ngắn hạn). Có thể nói, quy mô tác động của quy hoạch dài hạn tới lượng cung về đất thường rất rộng, nhưng mức độ tác động không lớn; còn quy mô tác động của kế hoạch sử dụng đất hàng năm tới lượng cung về đất thường hẹp hơn, nhưng mức độ tác động lại mạnh hơn rất nhiều lần so với mức độ tác động của quy hoạch dài hạn. Luật Đất đai năm 2003 cho
Quy hoạch sử dụng đất Các công trình, dự án Giá đất Thu hút các nhà đầu tư vào
dự án, công trình
phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư tại vị trí quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt dẫn đến giá đất nông nghiệp trong khu vực quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch khu dân cư nông thôn cao hơn nhiều lần so với giá đất nông nghiệp ở ngoài khu vực quy hoạch đô thị và khu dân cư nông thôn. Giá đất được xác định theo mục đích sử dụng đất nhưng cùng mục đích là loại đất sản xuất nông nghiệp ở trong khu vực quy hoạch là đô thị hoặc khu dân cư nông thôn lại có giá cao hơn, điều đó chứng tỏ giá đất nông nghiệp tại vị trí này hàm chứa cả giá đất ở do có lợi thế để chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)
Quy hoạch sử dụng đất có thể làm thay đổi vị trí thửa đất (từ vị trí 4 lên vị trí 1 v.v), thay đổi tính cá biệt của thửa đất như hình thể, chiều rộng, chiều sâu v.v. làm cho giá đất cũng thay đổi.
Mặt khác, đất đai có hạn trong điều kiện dân số ngày càng tăng, kinh tế phát triển mạnh làm cho nhu cầu đất đai cho các mục đích ngày càng lớn. Lúc này quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Quy hoạch được duyệt khiến người dân sẽ yên tâm đầu tư vào đất để hưởng các lợi ích do quy hoạch mang lại, làm cho các giao dịch về đất đai diễn ra nhiều, dẫn tới giá đất có thể tăng cao hơn rất nhiều lần so với giá trị thực của nó.