ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Tình hình quy hoạch sử dụng đất và giá đất của một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2019. Từ đó đánh giá tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu ảnh hưởng của 02 dự án theo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2015 – 2019 của huyện Vân Đồn đến giá đất, gồm:
- Dự án khu dân cư Trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
- Dự án khu dân cư thôn Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
2.1.3. Thời gian nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu được thực hiện từ tháng 5 năm 2019 đến tháng 5 năm 2020
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh Quảng Ninh
- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên - Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường
2.2.2. Công tác thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh
2.2.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
- Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh - Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2019 - Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015- 2020
2.2.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn bàn huyện Vân Đồn
- Dự án khu dân cư thôn Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
- Dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. - Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
- Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân
2.2.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
- Giải pháp về cơ chế chính sách - Giải pháp về vốn đầu tư
- Giải pháp khoa học
- Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật
2.3. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành nghiên cứu đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đặt ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Số liệu thứ cấp: Nguồn số liệu này được thu thập từ các sở TNMT, phòng
TNMT của thành phố và các ban quản lý các dự án quy hoạch nơi chọn mẫu điều tra; các nguồn tài liệu từ sách báo, tạp chí, các công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến giá đất, quy hoạch sử dụng đất của các dự án.
2.3.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp
- Số liệu sơ cấp: là những số liệu chưa được công bố, tính toán chính thức. Số liệu này được thu thập từ việc điều tra thực tế thực trạng việc quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các dự án, tình hình biến động giá đất và mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất các dự án đến giá đất thông qua điều tra mới bằng phiếu điều tra.
- Chọn điểm nghiên cứu: Là phương pháp phân tích, đánh giá, lựa chọn các điểm điều tra thực tế để thực hiện mục đích điều tra; việc này hết sức quan trọng, nó có ảnh hưởng khách quan tới kết quả phân tích, mang tính đại diện cho toàn bộ địa bàn nghiên cứu, do đó khi tiến hành lựa chọn điểm, mẫu nghiên cứu bằng cách chọn
các xã, thị trấn đại diện cho địa bàn nghiên cứu và trên cơ sở đó chọn các hộ đại diện cho mỗi điểm điều tra. Công tác chọn điểm nghiên cứu được căn cứ vào các yêu cầu như chọn địa bàn đã và đang có quy hoạch sử dụng đất các dự án. Đề tài chọn 02 dự án:
+ Dự án khu dân cư thôn Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
+ Dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn , tỉnh Quảng Ninh.
- Chọn thửa đất nghiên cứu: Mỗi dự án lựa chọn 40 thửa đất ở các vị trí khác
nhau, trong đó có các thửa đất nằm trong khu quy hoạch, có thửa đất nằm gần kề khu quy hoạch. Tổng số thửa lựa chọn khoảng 80 thửa.
Bảng 2.1. Số phiếu điều tra về giá đất của các dự án
Đơn vị tính: Phiếu TT Vị trí thửa đất Dự án KDC Đông Thành, Đông Xá Dự án KDC trung tâm thị trấn Cái Rồng 1 Thửa đất nằm trong khu QH 30 30
2 Thửa đất nằm ngoài khu QH (gần kề khu QH)
10 10
Tổng 40 40
- Nghiên cứu giá đất nhà nước: của các thửa đất trước quy hoạch, khi có quy
hoạch và sau quy hoạch dựa theo bảng quy định giá các loại đất từng năm trên địa bàn huyện Vân Đồn.
- Nghiên cứu giá đất thị trường:
+ Đối với giá đất thị trường trong khu vực dự án: Sử dụng mẫu phiếu điều tra
để điều tra giá của các thửa đất trước quy hoạch, khi có quy hoạch và sau quy hoạch được 1 năm, 2 năm, 3 năm v.v. Điều tra 30 phiếu/dự án.
+ Đối với giá đất thị trường ngoài khu vực dự án: Sử dụng mẫu phiếu điều tra
quy hoạch và sau quy hoạch được 1 năm, 2 năm, 3 năm…, điều tra 10 phiếu/dự án, mỗi dự án điều tra giá đất ngoài khu vực dự án tại 3 vị trí: Phía Bắc, phía Tây và phía Đông của dự án.
2.3.3. Phương pháp so sánh
Dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất có cùng vị trí, điều kiện tương tự đã được chuyển nhượng thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường tại khu vực có dự án quy hoạch sử dụng đất và sau khi dự án quy hoạch sử dụng đất hoàn thành. So sánh ước tính giá đất của các thửa đất tương tự đã chuyển nhượng thành công trên thị trường.
2.3.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu
Các thông tin, số liệu thu thập được xử lý, tổng hợp trên máy tính bằng một số phần mềm cơ bản như excelvà việc thể hiện thông tin, số liệu tổng hợp chủ yếu qua hai dạng: sơ đồ và bảng biểu.
Đối với thông tin, số liệu đã có sẵn, sau khi thu thập, toàn bộ những thông tin số liệu này được kiểm tra ở ba khía cạnh: đầy đủ, chính xác và khẳng định độ tin cậy. Sau đó được xử lý bằng phần mềm excel và thông qua kết quá tính toán, xử lý để so sánh, đánh giá và rút ra kết luận.
Những thông tin, số liệu mới thu thập được tại các cuộc điều tra, phỏng vấn đều được kiểm tra, bổ sung và chỉnh lý sau đó được xử lý bằng phần mềm excel để tổng hợp và phân tích. Trong quá trình nghiên cứu, xử lý số liệu, việc phân tổ thống kê được coi là biện pháp chủ đạo để đánh giá, phân tích, so sánh nhằm rút ra kết luận và đánh giá đúng thực trạng vấn đề cần nghiên cứu.