Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới
1.4.1. Tại Cộng hòa Pháp
Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra tham khảo về mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp như sau:
Đất đai ở Cộng hòa Pháp phần lớn thuộc sở hữu tư nhân nhưng Nhà nước quản lý đất đai nói chung và bất động sản nói riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây dựng hệ thống địa chính. Công tác địa chính tại Cộng hòa Pháp rất phát triển, chặt chẽ và quy củ. Ở Pháp, địa chính là một hệ thống chính quy, hiện đại hóa để quản lý những tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ. Đơn vị cơ sở của địa chính là thửa đất được mô tả với đầy đủ vị trí địa lý, kích thước hình học với những tư liệu về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất. Hệ thống địa chính ở Pháp bao gồm: một bộ bản đồ để mô tả thực trạng của thửa đất và bất động sản, một sổ địa chính và một bản kê khai các quyền, thực trạng pháp lý của chủ sở hữu. Một hệ thống nghiệp vụ hành chính để quản lý và lưu trữ thông tin đất đai. Địa chính xác định đầy đủ cơ sở pháp lý khi ghi rõ các quyền cụ thể. Hệ thống bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên bằng các bản trích đo thửa đất trong trường hợp có thay đổi ranh giới thửa đất và cập nhật hàng năm thông qua các bản vẽ để lưu.
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 của Cộng hòa Pháp. Bộ luật này quy định nguyên tắc về việc không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch này chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 của Cộng hòa Pháp là đạo luật quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan đến
bất động sản. Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với đất đai.
Luật pháp của Cộng hòa Pháp yêu cầu mọi thay đổi ranh giới đất sở hữu do phân chia giữa các chủ sở hữu phải được xác nhận bằng văn bản đo đất. Văn bản đo đất này phải được thành lập theo đề nghị của các bên và được các bên xác nhận.
Sổ địa chính là tài liệu có tính chất riêng trong đó tổng hợp theo từng cá nhân chịu thuế nhà đất và những chỉ dẫn liên quan đến các bất động sản được xây dựng và không xây dựng.
Mục đích của hệ thống địa chính này nhằm đảm bảo quyền sở hữu, đảm bảo quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng nhu cầu cộng đồng, đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng. Ngành địa chính của Cộng hòa Pháp, trực thuộc Tổng cục thuế và có khoảng 9.000 nhân viên. Tư liệu địa chính của Cộng hòa Pháp là các tư liệu bằng văn bản về địa chính. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
1.4.2. Tại Thụy Điển
Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra tham khảo về mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển như sau:
Đăng ký đất đai được thực hiện tại Thụy Điển từ thế kỷ XVI và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống đăng ký đất đai tại Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ XX nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hóa, đăng ký đất đai do các cơ quan khác nhau thực hiện.
Bộ Tư pháp. Cơ quan đăng ký đất đai có 93 văn phòng đăng ký đất đai, mỗi văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Tòa án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai, nhà ở và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản Trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản lý hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu này quản trị toàn bộ thông tin đăng ký đất đai.
Hệ thống địa chính tại Thụy Điển có sự chuyên môn hóa rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan xây dựng và quản lý hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ công. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có đến 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau, thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (của người thuê), giao dịch thế chấp, quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản), quyền địa dịch (quyền đi qua)… Để thực hiện việc đăng ký đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có một mã số duy nhất.
Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký chuyển quyền, đăng ký thế chấp… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Chương 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU