CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.4.Những vấn đề cấp thiết đang đặt ra đối với quản lý quỹ đất công ích
trên địa àn quận Long Biên.
(1) Vấn đề quan trọng nhất đối với Long Biên hiện nay là việc phân định rõ giữa đất nông nghiệp công ích trong tổng số quỹ đất công trên địa bàn. Qua đó có các biện pháp quản l nhà nƣớc cho đúng với quy định là yếu tố hàng đầu. Căn cứ quy hoạch sử dụng đất (quy hoạch phân khu N10) và đặc biệt việc xây dựng quy hoạch chi tiết dự án của Công ty Cổ phần Himlam, Vincom trên địa bàn; quy hoạch phân khu R5; R6 trên địa bàn để sử dụng đất có hiệu quả hơn về mục đích phát triển kinh tế xã hội cũng nhƣ hiệu quả trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.
(2) Việc gia tăng dân số, đặc biệt là gia tăng dân số cơ học do việc đô thị hoá là một áp lực đối với việc quản lý, sử dụng đất trên địa bàn phƣờng, làm cho đất chật lại càng chật hơn. hông những thế, những ngƣời này lại có trình độ nhận thức về Luật Đất đai còn hạn chế gây nên tình trạng sử dụng đất trái pháp luật.
(3) Sự phát triển kinh tế, công nghiệp, dịch vụ, thƣơng mại, mở rộng không gian đô thị, phát triển giao thông, các công trình công cộng, sự gia tăng dân số… làm cho mối quan hệ đất đai vận động khá sôi động nhƣng rất phức tạp, nhất là đất ở và đất kinh doanh (cho thuê). Xuất hiện sự thay đổi quan hệ đất đai không chỉ trong nội thành mà cả ở ngoại thành, giữa nội thành và ngoại thành. Có những hộ có đất ở nội thành nhƣng không đủ tiền xây nhà. Ngƣợc lại, có hộ ngoại thành vào nội thành mua đất để kinh doanh hoặc làm nhà ở... Điều này dẫn đến việc sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng, cố tình có các sai phạm để sử dụng vào mục đích có hiệu quả hơn…Tất cả những điều này đều ảnh hƣởng tới việc quản lý sử dụng đất công ích của quận Long Biên,
CHƢƠNG 4
IẾN NGHỊ MỘT SỐ QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT CÔNG ÍCH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN
GIAI ĐOẠN 2016 – 2020 TẦM NHÌN 2030
4.1. Một số quan điểm cơ ản góp phần hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với quỹ đất công ích trên địa àn quận Long Biên
(1) Quản lý và sử dụng đất công ích phải bảo đảm tính công khai, minh bạch và dân ch .
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công ích: Các cơ quan lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công ích phải thực hiện đầy đủ trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân và trách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất công ích, đồng thời tăng cƣờng hơn nữa tính công khai, dân chủ. Sau khi đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, phải đƣợc công khai trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công ích nhằm nâng cao tính minh bạch để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan biết và nhân dân giám sát thực hiện.
Về thu hồi đất: Quan điểm là thu hẹp hơn các trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ngoài các dự án đã đƣợc thành phố Hà Nội quyết định chủ trƣơng đầu tƣ; các dự án, công trình phải thu hồi đất cần đƣợc thể hiện trong kế hoạch sử dụng đất công ích hàng năm của cấp quận và do UBND thành phố ra quyết định thu hồi đất. Ngƣời có thẩm quyền phải có trách nhiệm lập và tổ chức lấy ý kiến về phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ, tổ chức đối thoại với những trƣờng hợp còn có ý kiến không đồng ý về phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
trên thị trƣờng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. hung giá đất, bảng giá đất phải đƣợc xây dựng định kỳ 5 năm một lần và đƣợc điều chỉnh khi thị trƣờng có biến động. Trƣờng hợp các địa phƣơng không thống nhất đƣợc giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các phƣờng thì báo cáo UBND thành phố quyết định, giá đất cụ thể do UBND thành phố quyết định để áp dụng đối với các trƣờng hợp cụ thể theo thẩm quyền phân cấp.
(2) Phải đảm bảo nguyên tắc kế thừa và hệ thống trong quản lý đất công ích
Kế thừa là quy luật phát triển tất yếu của mọi sự vật, hiện tƣợng trong tự nhiên, xã hội và tƣ duy; đƣợc xem là một trong những đặc trƣng cơ bản, phổ biến của phủ định biện chứng, là sợi dây liên kết bền vững giữa cái cũ và cái mới, giữa sự vật cũ và sự vật mới trên con đƣờng phát triển. Một trong những nguyên tắc trong quản l đất đai nói chung, đất công ích nói riêng là tính kế thừa và chọn lọc. Để quản l đƣợc đất công ích thì cần biết lịch sử phát triển và quá trình hình thành đất công ích, quá trình quản lý sử dụng đất công ích để có nhận xét, đánh giá việc quản l đất công ích, quá trình sử dụng đã đạt hiệu quả hay chƣa [6, tr65]. Đồng thời, luận giải, đánh giá và nhận diện một số hạn chế, bất cập trong quản l nhà nƣớc đối với đất công ích để từ đó có những giải pháp khắc phục. Tính hệ thống đƣợc thể hiện ở chỗ Nhà nƣớc là ngƣời duy nhất quản l đất công ích có hiệu quả. Nhà nƣớc thống nhất quản l đất công ích từ trung ƣơng đến cơ sở, bằng những văn bản pháp luật quy định trên mọi vùng lãnh thổ của đất nƣớc. hi đảm bảo đƣợc tính hệ thống thì sẽ có sự tập trung thống nhất quản l , đảm bảo quyền quản lý tối cao của Nhà nƣớc. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay – quản lý nền kinh tế hỗn hợp cần sự tập trung thống nhất quản l , điều tiết của Nhà nƣớc để khắc phục các nhƣợc điểm của cơ chế thị trƣờng, đồng thời đảm bảo lợi ích đồng đều giữa những ngƣời quản l và ngƣời bị quản lý, giữa những ngƣời quản lý với
nhau. Quan điểm trong quản l đất công ích thì tính kế thừa và tính hệ thống ngày càng cần thiết. Thông qua các văn bản pháp luật và hƣớng dẫn thi hành sẽ giúp Nhà nƣớc nắm chắc hơn vấn đề quản lý và sử dụng, tình hình và hiện trạng sử dụng để từ đó nâng cao hiệu quả quản lý nguồn tài nguyên này một cách hợp lý, tiết kiệm.
(3) Việc quản lý sử dụng đất công ích phải phù hợp với xu thế phát triển chung c a đất nước, c a thành phố Hà Nội và yêu c u th c tiễn c a quận
Hiện nay, hệ thống văn bản liên quan đến lĩnh vực đất đai còn nhiều điểm chƣa nhất quán với các bộ luật khác và chƣa tính đến sự đặc thù, riêng biệt đối với đất công ích. Sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở vật chất hạ tầng đô thị tăng chậm, đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt của đô thị. Để gia tăng phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất công ích tạo bề mặt cảnh quan cho phát triển đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất công ích, chuyển đổi mục đích SDĐ, nhằm phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị [1,tr13]. Quan điểm quản l SDĐ công ích phải phù hợp với xu thế phát triển và yêu cầu thực tiễn của quận và thành phố là cấp thiết và đúng đắn. Công tác QLNN đối với đất công ích thời gian qua mang đậm tính chất quản l tài nguyên, cho nên đã có nhiều hạn chế và chƣa hiệu quả trong sử dụng. Trƣớc bối cảnh toàn cầu hóa và thị trƣờng hóa, thì việc chuyển từ hình thức quản lý tài nguyên sang hình thức tổ chức kinh doanh tài sản là sự lựa chọn tất yếu cho sự phát triển, phù hợp yêu cầu phát triển KT-XH đô thị. Việc vận dụng biện pháp pháp luật, làm cho quản lý quy hoạch đất công ích đi vào quỹ đạo chặt chẽ mới có thể ngăn chặn hữu hiệu các hành vi trái phép trong sử dụng loại đất này, khiến hành vi tiêu cực
đất công ích cần phải chú trọng vận dụng các biện pháp kinh tế, cụ thể là thông qua chỉ tiêu khống chế và chính sách đền bù tƣơng ứng với hệ số SDĐ (diện tích đất xây dựng trên diện tích).
4.2. Các nhóm giải pháp chủ yếu
4.2.1. Xâ d ng qu hoạch, kế hoạch sử dụng đất công ích đảm bảo khoa học, minh bạch, với s đồng thuận cao c a nhân dân
Long Biên đã 3 lần điều chỉnh quy hoạch, song kết quả thực hiện so với kế hoạch đề ra chƣa cao. Quy hoạch của quận chƣa đảm bảo các tiêu chí khai thác, sử dụng hiệu quả… Đổi mới, nâng cao tính khoa học, minh bạch của QH H SDĐ công ích quận Long Biên, tác giả xin đề xuất:
(1) Ban hành các văn bản quy định về việc lập, quản lý quy hoạch kế hoạch SDĐ. hông cấp phép đầu tƣ, giao cấp đất với những dự án, công trình không đăng k trong kỳ kế hoạch. Quy định chế độ thông tin, công bố quy hoạch theo tính chất từng loại quy hoạch, đảm bảo tính minh bạch trong công khai quy hoạch kế hoạch để mọi thành phần kinh tế có thể tham gia vào việc thực hiện các mục tiêu trong kế hoạch [3, tr56].
(2) Quy hoạch SDĐ là quá trình "tối đa hóa" giá trị BĐS; quy hoạch SDĐ cần gắn liền với nhiệm vụ sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả tài nguyên đất đai và tái cơ cấu nền kinh tế, đảm bảo sự cân đối lớn giữa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và những cân đối nội bộ của từng loại đất này.
(3) Phòng TNMT phải tham mƣu cho UBND quận tiếp tục tổ chức thực hiện tốt quy hoạch SDĐ từ năm 2011- 2020, Kế hoạch SDĐ 2011 - 2015 đã đƣợc phê duyệt. Đồng thời phải tổ chức rà soát, điều chỉnh QH H SDĐ quận khi lập Kế hoạch SDĐ 05 năm 2016 - 2020. Tham mƣu cho UBND quận chỉ đạo tổ chức lập QH H SDĐ hàng năm của các phƣờng để làm căn cứ cho việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành.
(4) Trong quá trình lập QH H SDĐ cần có sự tham gia của các chuyên gia; các tổ chức, cá nhân hoạt động tƣ vấn lập QH H SDĐ để QH H SDĐ của địa phƣơng thực hiện hiệu quả, phù hợp với QH H SDĐ quận đã đƣợc thành phố Hà Nội phê duyệt.
(5) Tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về QH H SDĐ; tiếp thu ý kiến đóng góp của nhân dân và hoàn thiện phƣơng án QH H SDĐ trƣớc khi trình Hội đồng thẩm định QHKH SDĐ [2, tr45].
(6) Hợp nhất hai quy hoạch thành quy hoạch chung trên cơ sở quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất. Trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất có vai trò nhất định đối với quy hoạch xây dựng và ngƣợc lại, quy hoạch xây dựng cũng có vai trò đối với quy hoạch sử dụng đất. Có thể nói, về phƣơng diện quản lý đất đai thì quy hoạch sử dụng đất có vai trò định hƣớng, phân bổ đất đai để sử dụng vào các mục đích xây dựng; quy hoạch xây dựng thực hiện việc bố trí sử dụng đất cụ thể trong phạm vi đã đƣợc quy hoạch sử dụng đất xác định.
4.2.2. h c hiện đúng thẩm qu ền, tr nh t , tránh t nh trạng tù tiện, gâ lãng phí nguồn l c đất công ích.
Hiện tại, một số dự án đƣợc quận giao đất sử dụng thực sự không hiệu quả (bỏ hoang không sử dụng hoặc cho ngƣời khác thuê...), nguồn lực về đất công ích chƣa đƣợc khai thác đầy đủ; gây lãng phí, hiệu quả thấp, phát sinh những giao dịch ngầm...
Để khắc phục những tồn tại này, tác giả xin đề xuất:
(1) Quận cần tiếp tục hoàn thiện, đổi mới việc quy hoạch SDĐ. Thu hẹp các đối tƣợng đƣợc giao đất và mở rộng đối tƣợng đƣợc thuê đất.
(2) Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển KT-XH đƣợc thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án có
thực hiện dự án phát triển KT-XH. Có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trƣờng hợp đã đƣợc thành phố giao đất, cho thuê đất nhƣng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đƣa đất vào sử dụng. Không bồi thƣờng về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tƣ vào đất đối với các trƣờng hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
(3) Quận chủ động thu hồi đất theo kế hoạch SDĐ hàng năm đã đƣợc xét duyệt. Quy định rõ ràng và cụ thể hơn các trƣờng hợp Nhà nƣớc thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển KT-XH. Việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan, công bằng và đúng quy định của pháp luật.
(4) Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đƣợc chuyển nhƣợng, cho thuê, góp vốn bằng quyền SDĐ với nhà đầu tƣ để thực hiện dự án. Khuyến khích việc cho thuê, góp vốn bằng quyền SDĐ để thực hiện các dự án đầu tƣ [4, tr65].
4.2.3. Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao tr nh độ chu ên môn cho l c lượng cán bộ quản lý đất công ích đáp ứng êu c u, nhiệm vụ trong giai đoạn phá triển mới c a thành phố Hà Nội và quận Long iên
Bất kỳ hoạt động nào, môi trƣờng nào trong hoạt động quản l đều do con ngƣời tiến hành, để hoạt động QLNN về đất công ích thực hiện đúng pháp luật quy định, cần có sự quan tâm đầu tƣ đối với nguồn nhân lực quản lý đất công ích trên địa bàn quận. Xác định đây là công tác đột phá nhằm tăng cƣờng vai trò quản lý của nhà nƣớc đối với đất công ích trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng và hội nhập kinh tế quốc tế.
Nhƣ đã phân tích, nguồn nhân lực quản l đất đai cấp Phòng còn hạn chế, đội ngũ cán bộ có trình độ trên đại học là 6%, trình độ đại học là 53%; còn lại có trình độ cao đẳng, trung cấp và khác.
Đây là tỷ lệ cần cải thiện trong thời gian tới; tác giả đề xuất:
(1) Cần có kế hoạch hƣớng dẫn tập huấn định kỳ cho cán bộ địa chính về chuyên môn nghiệp vụ; đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao trình độ lý luận chính trị, kỹ năng giao tiếp, chế độ chính sách mới về quản l đất và các lĩnh vực khác có liên quan cho cán bộ quản l địa chính [9, tr87].
(2) Đối với khóa đào tạo dành cho lãnh đạo quận, cần đào tạo, bồi dƣỡng tập trung vào các nội dung chính sau: QLNN về đất đai, quản lý quy hoạch và xây dựng đô thị, sử dụng có hiệu quả quỹ đất công ích…
(3) Đối với khóa đào tạo dành cho cán bộ lãnh đạo cấp phƣờng cần tập trung vào các nội dung chính sau: Hệ thống quản l hành chính nhà nƣớc; văn bản pháp quy của Nhà nƣớc về quản l đất đai; QLNN về đầu tƣ xây dựng và đất đai; tính minh bạch, công khai và sử dụng có hiệu quả quỹ đất công ích [11, tr74].
(4) Có chính sách thu hút, sử dụng nhân tài và đội ngũ trí thức khoa học trên địa bàn trong và ngoài quận, nhất là trí thức đầu đàn trong những ngành nghề mũi nhọn và những lĩnh vực quan trọng; thu hút các nhà khoa học và quản l nƣớc ngoài, phát huy sự đóng góp của trí thức kiều bào. Mạnh dạn thuê chuyên gia giỏi về các lĩnh vực và có chính sách thỏa đáng về tiền lƣơng,