Trên 20 năm 7 5,83 % Trên 15 - 20 năm 1 6 % 13,33 Trên 10 - 15 năm 2 4 % 20,00 Từ 5 năm - 10 năm 4 2 35,00 % Dưới 5 năm 3 4 % 25,83 Cơ cấu th eo ch ứng ch ỉ h ành ngh ề Có chứng chỉ hành nghề 15 12,50 % Khơng có chứng chỉ hành nghề 105^ 87,50 %
- về kinh nghiệm làm việc: Số nhân sự có kinh nghiệm làm việc lâu năm trên 20 năm là 7 người, chiếm tỷ trọng 5,38%, chủ yếu là cán bộ quản lý, lãnh đạo của Trung tâm. Số nhân sự có kinh nghiệm trên 15 đến 20 năm là 16 người, chiếm tỷ trọng 13,33%. Số người có kinh nghiệm trên 10 năm tới 15 năm là 24 người, chiếm tỷ trọng 20%. Cịn lại nhân sự có kinh nghiệm dưới 10 năm chiếm tỷ trọng hơn 50%.
- Theo cơ cấu chứng chỉ hành nghề thì hiện nay, chỉ có 15 cán bộ, chiếm tỷ trọng 12,5% có chứng chỉ hành nghề định giá.
Như vậy, ở MaritimeBank là đã hình thành được một bộ phận định giá độc lập với đội ngũ cán bộ trước đây chủ yếu là kiêm nhiệm nay đã được chuyên nghiệp hóa, đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ định giá. Tuy nhiên, chất lượng cán bộ chưa được đồng đều.
* Đánh giá về thời gian định giá của khách hàng ở mức khá với 3,49 điểm, là tiêu chí đứng thứ 2 về đánh giá của khách hàng. Điều này cho thấy khách hàng cảm thấy mức độ hài lòng về thời gian định giá của Ngân hàng ở mức khá. Ngân hàn đã có những quy định cụ thể về thời gian định giá. Do vậy giảm thiểu tối đa mức độ chờ đợi của khách hàng.
* Đánh giá về “Quy trình và thủ tục thẩm định giá BĐS thuận tiện” của khách hàng chỉ ở mức 2,99 điểm (thấp hơn mức tạm hài lịng 1 chút). Điều này cho thấy, quy trình và thủ tục thẩm định giá BĐS ở Ngân hàng chưa thực sự khoa học, được khách hàng đánh giá chưa cao.
Maritimebank đã xây dựng được qui trình định giá tương đối rõ ràng và đầy đủ phục vụ cho công tác định giá. Qui trình này được bắt đầu thực hiện khi các chuyên viên khách hàng ở các chi nhánh hoặc hội sở gửi lên phòng định giá các hồ sơ yêu cầu định giá, các hồ sơ sẽ tập trung lại cho một chuyên viên phụ trách hồ sơ. Chuyên viên này có trách nhiệm phân bổ, thông tin, địa điểm khách hàng sẽ được phân loại và đưa lên lãnh đạo phịng
kiểm tra. Sau đó các chun viên tiến hành tiếp nhận hồ sơ và bắt đầu định giá, xuống hiện trường, nghiên cứu giá cả cụ thể của BĐS và báo cáo lãnh đạo, kết thúc sẽ đưa ra một giá trị tham khảo về giá BĐS để có thể thực hiện vay thế chấp, bảo lãnh.
Tại mỗi bước trong qui trình đều ghi rõ nhiệm vụ và chức năng của từng bộ phận phụ trách và thời gian hoàn thành từng nội dung cơng việc đó. Do đó có thể thấy qui trình định giá tại Maritimebank là một qui trình mang tính khoa học và có sự kiểm soát chặt chẽ từng hoạt động trong qui trình, được thể hiện ở các bước dưới đây:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ
Chuyên viên phân tích khách hàng tại ngân hàng tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp từ khách hàng và kiểm tra hồ sơ. Bất động sản thế chấp phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản đó hoặc các giấy tờ khác chứng minh tài sản sẽ hình thành trong tương lai và tính chân thực, hợp lệ của tài sản. Trường hợp bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khách hàng cần phải nộp các giấy tờ như quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất.
Bước 2: Xác định loại tài sản bảo đảm
Việc xác định loại TSBĐ (trong đó bao gồm cả BĐS) nhằm bảo đảm sự chun mơn hố, tính khách quan trong việc ĐGBĐS thế chấp và hạn chế rủi ro cho Ngân hàng. Việc phân loại TSBĐ được phân cấp theo tiêu chí mức giá trị của tài sản đảm bảo hoặc theo giá khung (nếu tài sản đảm bảo là BĐS).
Theo tiêu chí trên, việc phân cấp định giá như sau:
- Tại miền bắc: Phòng định giá miền bắc chịu trách nhiệm định giá các loại TSĐB trên địa bàn Hà Nội và các địa bàn tại các chi nhánh miền Bắc.
giá theo khung giá do MSB ban hàng bào TSĐB theo diện chính sách tín dụng tại MSB như nhà mặt phố.
Hàng tháng các chi nhánh phải thống kê các khoản định giá TSĐB theo mẫu đã ban hành và gửi về phòng định giá TS.
- Tại miền nam: Phòng định giá miền Nam chịu trách nhiệm định giá các loại TSĐB trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và các TS có giá trị từ 1 tỷ đồng trở lên tại các địa bàn thuộc chi nhánh miền Nam
TSĐB do ban KS&HTKD chi nhánh tại các địa phương tiến hành định giá theo khung giá do MSB ban hàng bào TSĐB theo diện chính sách tín dụng tại MSB như nhà mặt phố.
Hàng tháng chi nhánh phải thống kê các khoản định giá tài sản đảm bảo theo mẫu, gửi về phòng định giá TS.
- Tại miền trung: Phòng định giá miền Trung chịu trách nhiệm định giá các loại TSĐB trên địa bàn thành phố Đà Nang và các TS có giá trị từ 1 tỷ đồng trở lên tại các địa bàn thuộc chi nhánh miền trung
TSĐB do ban KS&HTKD chi nhánh tại các địa phương tiến hành định giá theo khung giá do MSB ban hành TSĐB theo diện chính sách tín dụng tại MSB như nhà mặt phố.
Hàng tháng chi nhánh phải thống kê các khoản định giá tài sản đảm bảo theo mẫu, gửi về phịng định giá TS.
Bước 3: Phân cơng hồ sơ định giá tài sản bảo đảm
Hồ sơ yêu cầu định giá phải được Lãnh đạo phòng định giá tài sản xem xét, CVĐG không được tự ý định giá bất kỳ BĐS nào khi chưa có sự chỉ đạo của Lãnh đạo phịng định giá tài sản. Khi nhận hồ sơ định giá CVĐG cần phải xem xét các thơng tin sau:
- Tình trạng pháp lý, hiện trạng BĐS định giá; - Thời gian định giá, thời gian hồn thành;
- Tính hiệu quả của việc định giá;
- Đối với những BĐS đặc thù, diện tích lớn... mà phương pháp so sánh trực tiếp không áp dụng được thì phải có sự tham gia của Lãnh đạo phịng định giá hoặc th chun gia bên ngồi để định giá.
Bước 4: Định giá tài sản bảo đảm BĐS
Khi tiếp nhận hồ sơ thì CVĐG cần tiến hành nghiên cứu kỹ hồ sơ, nếu hồ sơ không đủ các thông tin liên quan đến BĐS định giá theo quy định của Ngân hàng thì yêu cầu CVKH bổ sung các thơng tin đó, sau đó họ sẽ kiểm tra hiện trạng BĐS cùng CVKH và thực hiện ĐGBĐS một cách khách quan và độc lập.
CVĐG sẽ tìm hiểu thêm các thông tin liên quan đến BĐS đó như: Thơng tin về quy hoạch, xem xét khả năng phát mại cao hay thấp.CVĐG tiến hành thu thập thông tin giá thị trường của các BĐS có các yếu tố tương đồng BĐS cần định giá trên báo, internet, văn phòng môi giới nhà đất.CVĐG sẽ lập phiếu định giá tài sản bảo đảm theo mẫu của Maritimebank.
Việc định giá tài sản đảm bảo BĐS sẽ được tiến hành theo đúng qui trình và phương pháp định giá và tuân thủ theo đúng những qui định chi tiết trong hướng dẫn về nhận tài sản đảm bảo của Tổng giám đốc.
Bước 5: Kiểm soát
Khi định giá xong CVĐG sẽ trình thơng báo định giá TSBĐ lên Lãnh đạo phòng định giá tài sản, họ sẽ tiến hành kiểm tra tình trạng pháp lý, hồ sơ, các giấy tờ liên quan đến BĐS thế chấp và mức giá do CVĐG đề xuất. Nếu đồng ý với các thơng tin trên thì ký duyệt, nếu thiếu thơng tin về BĐS định giá thì u cầu CVĐG cung cấp thêm, còn khi chưa thống nhất về mức giá mà CVĐG đưa ra thì yêu cầu CVĐG định giá lại hoặc chuyên viên khác định giá lại.
Trong quy trình định giá BĐS, việc hình thành khung giá BĐS tại các khu vực trọng điểm, để tiến hành các hợp đồng định giá phức tạp hoặc khi khối lượng công việc quá nhiều. Chính điều này đã giúp cho Maritimebank tiết kiệm được nhiều thời gian và chi phí trong cơng tác định giá tài sản đảm bảo.
* Đánh giá về “Thông báo định giá và các giấy tờ pháp lý liên quan rõ ràng, dễ hiểu và đầy đủ” lại nhận được phản hồi khá hài lòng của khách hàng với 3,47 điểm cho thấy NH đã cung cấp đầy đủ các mẫu giấy tờ pháp lý liên quan cho khách hàng, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho công tác thẩm đinh giá BĐS.
Thời gian qua, Maritimebank đã không ngừng cải tiến và nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nhằm thu hút khách hàng, tăng tính cạnh tranh trong tồn hệ thống ngân hàng thương mại. Bên cạnh cải thiện quy trình tín dụng theo hướng đơn giản, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng thì hoạt động định giá tài sản đảm bảo là một trong những hoạt động được bộ phận tín dụng và quản lý rủi ro quan tâm và không ngừng đẩy mạnh nâng cao chất lượng. Chỉ sau một thời gian hoạt động trên thị trường tài chính tiền tệ, Ban lãnh đạo Maritimebak đã nhận ra rằng cần thay đổi phương thức định giá, bên cạnh việc đảm bảo khả năng an toàn cho ngân hàng thì cũng cần phải đặt lợi ích khách hàng lên trên hết. Do đó cơng tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng MSB đã có những bước cải tiến đáng kể và đang dần dần hoàn thiện phù hợp với pháp luật Việt Nam.
Ban lãnh đạo của Ngân hàng đã ban hành nhiều quy định liên quan tới thẩm định giá BĐS nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng cơng tác này:
Quy định số QĐ.TD 023 về chính sách tài sản bảo đảm cho việc cấp tín dụng tại Maritimebank ban hành ngày 05/12/2017,
Quy định số QĐ.TD 065 ngày 01/03/2017 về Chương trình chính sách tín dụng của Ngân hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ tại NHDN,
Quy định số QĐ.TD 004 ngày của MSB ban hành ngày 21/06/2017 về Quy trình định giá Tài sản bảo đảm tại,
Quy định số HD.TD.017 của MSB ban hành ngày 31/05/2014 sửa đổi vào ngày 22/12/2017 về hướng dẫn định giá tài sản bảo đảm. Các phương pháp định giá các loại bất động sản tại Maritimebank:
1. Định giá đất hỗn hợp (đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp trong cùng 1 thửa đất)
Căn cứ vào khả năng thu thập thông tin thị trường của tài sản, CBĐG áp dụng theo thứ tự ưu tiên:
a) Trường hợp có thơng tin thị trường đất hỗn hợp tương đồng, với cơ cấu đất phi nông nghiệp/đất nông nghiệp giữa tài sản so sánh và tài sản định giá chênh lệch tối đa +/- 20%: Định giá theo giá thị trường đất hỗn hợp.
Ví dụ về tài sản so sánh phù hợp như sau: Tài sản định giá có diện tích 100m2, trong đó 50m2 đất ở và 50m2 đất vườn. Cơ cấu đất phi nông nghiệp/đất nông nghiệp của tài sản định giá là 50/50 = 1. Như vậy TSSS có tỷ lệ nằm trong khoảng từ 0.8 -1.2 là phù hợp. Theo đó đánh giá mức độ phù hợp của các thông tin thu thập được như sau:
- TSSS 1: 150 m2 (trong đó 70m2 đất ở và 80m2 đất vườn). Cơ cấu đất phi nông nghiệp/đất nông nghiệp của tài sản định giá là 70/80 = 0.875 nằm trong khoảng 0.8 - 1.2. Kết luận: Phù hợp.
- TSSS 2: 250 m2 (trong đó 150m2 đất ở và 100m2 đất vườn). Cơ cấu đất phi nông nghiệp/đất nông nghiệp của tài sản định giá là 150/100 = 1.5 nằm ngoài khoảng 0.8 -1.2. Kết luận: Không phù hợp.
- TSSS 3: 130 m2 (trong đó 70m2 đất ở và 60m2 đất vườn). Cơ cấu đất phi nông nghiệp/đất nông nghiệp của tài sản định giá là 70/60 = 1.167 nằm trong khoảng 0.8 - 1.2. Kết luận: Phù hợp.
trường đất phi nông nghiệp riêng biệt
- Đất phi nông nghiệp: Định giá theo giá thị trường đất phi nông nghiệp.
- Đất nông nghiệp: Định giá theo giá thị trường đất nơng nghiệp.
c) Trường hợp chỉ có thơng tin thị trường đất phi nông nghiệp:
- Đất phi nông nghiệp: Định giá theo giá thị trường đất phi nông nghiệp.
- Đất nông nghiệp:
+ Đối với đất nơng nghiệp có vị trí tại các phường/quận: Phần diện tích đất nơng nghiệp nằm trong hạn mức chuyển đổi thành đất ở (Hạn mức căn cứ theo quy định của UBND tỉnh/T.Phố ban hành từng thời kỳ) tính tối đa theo phương thức chuyển đổi, phần diện tích cịn lại (nằm ngồi hạn mức) tính tối đa bằng khung giá UBND đối với đất nơng nghiệp cùng vị trí:
Đơn giá Đơn giá đất Chênh lệch đơn giá giữa đất phi nông
đất nông = phi nông - nghiệp và đất nông nghiệp cùng vị trí
nghiệp nghiệp theo khung giá UBND
+ Đối với trường hợp tài sản tọa lạc tại khu vực còn lại: Phần diện tích đất nơng nghiệp định giá tối đa theo khung giá UBND đối với đất nơng nghiệp cùng vị trí.
d) Trường hợp khác: Định giá tối đa theo khung giá UBND đối với đất nơng nghiệp cùng vị trí
2. Định giá đất nông nghiệp (toàn bộ diện tích thửa đất là đất nông nghiệp)
Căn cứ vào khả năng thu thập thông tin thị trường của tài sản, CBĐG áp dụng theo thứ tự ưu tiên:
a) Trường hợp có thơng tin thị trường đất nơng nghiệp thì đơn giá đất được xác định theo giá thị trường.
b) Trường hợp khơng có thơng tin thị trường đất nơng nghiệp nhưng có thơng tin thị trường đất phi nông nghiệp hoặc đất hỗn hợp thì giá đất nơng nghiệp sẽ được xác định như sau:
- Đối với đất nơng nghiệp có vị trí tại các phường/quận: Phần diện tích đất nơng nghiệp nằm trong hạn mức chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp (căn cứ theo quy định của UBND tỉnh/thành phố ban hành từng thời kỳ) tính theo giá thị trường đất phi nông nghiệp trừ đi chênh lệch khung giá UBND giữa đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp, nhưng không vượt khung giá UBND đối với đất phi nơng nghiệp cùng vị trí, phần diện tích cịn lại (nằm ngồi hạn mức) tính tối đa bằng khung giá UBND đối với đất nơng nghiệp cùng vị trí.
- Đối với đất nơng nghiệp có vị trí khác: Định giá giá tối đa bằng khung giá UBND đối với đất nông nghiệp cùng vị trí.
c) Các trường hợp cịn lại: Định giá tối đa bằng khung UBND đối với giá đất nơng nghiệp cùng vị trí.
3. Định giá đất nằm trong quy hoạch
a) Đối với đất bị quy hoạch đã có quyết định thu hồi: Phần diện tích bị quy hoạch tính giá trị bằng 0.
b) Đối với đất bị quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất: Đơn giá phần diện tích bị quy hoạch tính tối đa bằng khung giá đất cùng vị trí do UBND tỉnh/thành phố ban hành.
4. Định giá tài sản gắn liền với đất
- Chỉ thực hiện định giá cơng trình xây dựng/tài sản gắn liền với đất nằm ngồi danh sách tài sản khơng được nhận thế chấp của MSB ban hành.
- Đơn giá trị cơng trình xây dựng/tài sản gắn liền với đất được xác định theo văn bản do MSB ban hành từng thời kỳ. Trường hợp văn bản của MSB chưa quy định thì xác định đơn giá theo thị trường nhưng khơng vượt quá quy định của Pháp luật hiện hành.
- Chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng/tài sản gắn liền với đất xác định theo thực tế qua quá trình khảo sát thực tế tài sản và có tham chiếu quy định của MSB và Pháp luật.
5. Định giá điểm kinh doanh/sạp chợ riêng lẻ
a) Phương pháp so sánh
b) Phương pháp khác: Áp dụng trong trường hợp không thu thập được thông tin thị trường
c) Trường hợp điểm kinh doanh có hình thức thuê trả tiền một lần cho