3.2. Giải Pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá đối với bất động sản tạ
3.2.1 Tăng cường sự phối hợp giữa các bộ phận trong hoạt động thẩm định
Ngân hàng Hàng hải Việt Nam
3.2.1 Tăng cường sự phối hợp giữa các bộ phận trong hoạt động thẩm địnhgiá đối với bất động sản giá đối với bất động sản
Trong quá trình tác nghiệp, Ngân hàng cần tăng cường hơn nữa sự kết hợp giữa Bộ phận tín dụng và Bộ phận TĐG bởi đây là hai bộ phận có vai trị
quan trọng tại MaritimeBank. Hoạt động của hai bộ phận này đảm bảo cho hoạt động của ngân hàng được diễn ra thường xuyên, rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn. Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến làm thủ tục vay vốn tại ngân hàng thì bộ phận tín dụng có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ vay vốn. Các cán bộ tín dụng có trách nhiệm thu thập và yêu cầu khách hàng vay phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan theo quy định của bộ phận thẩm định. Mọi khoản vay của khách hàng tại ngân hàng đều cần có tài sản thế chấp nhằm tránh rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Khi khách hàng khơng có khả năng trả nợ, ngân hàng buộc phải tiến hành xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ. Vì vậy, phía ngân hàng ln u cầu khách hàng phải nộp toàn bộ hồ sơ gốc có liên quan đến BĐS thế chấp. Tuy nhiên, một số khách hàng đã sử dụng giấy tờ giả mạo để thế chấp, hoặc đem thế chấp BĐS tại nhiều ngân hàng, và chỉ đến khi ngân hàng phải xử lý nợ thì mới phát hiện ra những sai sót này. Chính vì vậy, để đảm bảo an tồn cho các khoản tín dụng, các cán bộ tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý của BĐS thế chấp của các khách hàng vay thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, Sở địa chính, Sở tài ngun và mơi trường,... để xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ thế chấp mà khách hàng giao nộp. Bên cạnh đó, các cán bộ của bộ phận thẩm định cũng cần kiểm tra ngay hồ sơ sau khi tiếp nhận để kịp thời phát hiện những sai sót, tài liệu cịn thiếu để bộ phận tín dụng bổ sung một cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận và xác lập hồ sơ định giá.
Bên cạnh đó, cần thiết lập mối quan hệ giữa Trung tâm TĐG Tài sản MaritimeBank với các cơ quan, tổ chức có liên quan như Sở tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng, Viện quy hoạch thành phố, Trung tâm quản lý và khai thác đất hay các Sàn giao dịch BĐS có uy tín,... nhằm bổ sung thêm các thơng tin về pháp lý, quy hoạch, giá cả BĐS giao dịch trên thị trường hàng
năm hay những biến động trên thị trường BĐS, phục vụ cho công tác định giá tại MaritimeBank. Muốn vậy, cần có một đội ngũ chuyên làm công tác này, thường xuyên tặng quà, thăm hỏi hay tặng lịch nhân dịp tết nguyên đán,... để tạo dựng mối quan hệ tốt với các tổ chức này. Cũng cần tạo một mối quan hệ giữa Trung tâm TĐG tài sản MaritimeBank với Sở tư pháp, vì các BĐS khi thực hiện phát mãi cũng cần phải định giá lại để xác định lại giá trị mà có giá trị về mặt pháp lý, thống nhất các quan điểm định giá bằng văn bản quy phạm pháp luật.
3.2.2. Hoàn thiện công tác đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho công tác thẩm định giá đối với bất động sản
Có thể nói bất kỳ một tổ chức nào trong nền kinh tế thì yếu tố con người luôn là điều kiện tiên phong, quyết định đến sự tồn tại của tổ chức đó. Trong cơng tác thẩm định giá BĐS lại càng không thể thiếu và là nhân tố chính ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá. Nói cách khác, trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp của các cán bộ hoạt động trong công tác thẩm định giá BĐS là nhân tố quyết định đến chất lượng TĐG cũng như rủi ro trong nghiệp vụ TĐG.
Một lợi thế của MaritimeBank là có đội ngũ CBTĐ trẻ, năng động, chịu được áp lực cao và có trách nhiệm trong cơng việc. Tuy nhiên, các kiến thức về các lĩnh vực liên quan như kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ,... vẫn còn hạn chế, CBTĐ trẻ còn thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá. Trong khi đó, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là một hoạt động phức tạp, muốn làm được cần phải hiểu và vận dụng được các văn bản pháp luật, CBTĐ phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực. Để nâng cao trình độ của các CBTĐ cần phải:
- Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách, văn bản liên quan cho đội ngũ cán bộ TĐG, để họ có
khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất. Các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá BĐS rất nhiều và thường xuyên thay đổi; vì vậy, các thẩm định viên phải thường xuyên cập nhật, tiến hành phân tích và vận dụng một cách linh hoạt các văn bản đó trong từng hồn cảnh cụ thể. Qua đó, các thẩm định viên có thể tự rút ra được những thành cơng cũng như bất cập của nó, đồng thời rút ra được kinh nghiệm bản thân. Để có được một kiến thức về hệ thống pháp luật, MaritimeBank nên tạo điều kiện cho các nhân viên thường xuyên tham gia các lớp tập huấn về pháp luật, thậm chí có thể mời các chun gia về luật về giảng dạy cho nhân viên của Trung tâm.
- Tổ chức đào tạo, tập huấn, nâng cao kiến thức cho CBTĐ các kiến thức khác về các lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, các nghiệp vụ kỹ thuật như: đọc bản vẽ, đánh giá CLCL của cơng trình xây dựng,... Đây là mảng kiến thức rộng lớn nhưng cần thiết đối với hoạt động thẩm định giá BĐS. Các CBTĐ có thể tham gia các khóa học ngắn hạn hoặc dài hạn phù hợp với từng cá nhân. Trên cơ sở các kiến thức học được, các thẩm định viên cần phải xây dựng được một hệ thống các chỉ tiêu quan trọng áp dụng trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS, đồng thời cũng thường xuyên tìm hiểu các đặc điểm về văn hóa, tập quán cũng như tâm lý của các đối tượng khách hàng khác nhau có ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
- Cần cử một số CBTĐ, kiểm soát viên tham gia các khóa học, khóa đào tạo ngắn hạn về nghiệp vụ TĐG nhằm nâng cao trình độ cho họ. Ngồi ra, các CBTĐ cũng như kiểm sốt viên, lãnh đạo cần học hỏi kinh nghiệm, cách thức tiến hành định giá của các tổ chức, các doanh nghiệp khác đặc biệt là các doanh nghiệp, tổ chức nước ngồi có uy tiên hay các tổ chức, cơ quan chuyên nghiên cứu về thẩm định giá BĐS để nâng cao hiệu quả của quy trình thẩm định giá BĐS.
nhân viên phát huy hết khả năng của mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu quả. Đây
cũng là một yếu tố quan trọng để thu hút người tài đến làm việc tại MaritimeBank.
Bên cạnh các giải pháp nhằm nâng cao trình độ cho các CBTĐ thì một vấn đề đặt ra đối với MaritimeBank là cần phải bổ sung đội ngũ thẩm định viên. Hiện nay, MaritimeBank đang rất cần những nhân sự chất lượng cao, đặc biệt là người có thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp. Do đó, trong thời gian tới MaritimeBank cần phải nhanh chóng tiến hành công tác tuyển dụng nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu trên hoặc có chế độ đãi ngộ, khuyến khích các CBTĐ phấn đấu để lấy được thẻ này, làm tiền đề cho việc thành lập doanh nghiệp TĐG độc lập. Ngoài ra, nên chú trọng tuyển dụng đến những người đã có kinh nghiệm làm việc trong một số doanh nghiệp khác có liên quan đến TĐG hoặc đào tạo chính nhân viên đang làm việc trong cơng ty nhưng ở bộ phận khác có liên quan. Đồng thời, cũng có thể nâng cao chất lượng của cán bộ định giá bằng cách tuyển những người học đúng chuyên ngành, mà khơng phải mất chi phí đào tạo thêm.
Mặc dù đã đi vào hoạt động từ lâu, nhưng Trung tâm thẩm định giá tài sản MaritimeBank vẫn cịn hạn chế về mặt nhân sự. Thêm vào đó, thời gian qua nhân sự lại bị căt giảm cho phù hợp với tình hình chung nên cơng việc gần như quá tải cho những nhân viên ở lại. Trong khi đó, cơng việc thẩm định giá cần phải thực hiện rất nhiều khâu với tính chất cơng việc khác nhau, số lượng hồ sơ ngày một nhiều lên. Chính vì lẽ đó, trong thời gian đến MaritimeBank cần phải nhanh chóng tiến hành công tác tuyển dụng nguồn nhân lực, có như vậy mới đảm bảo được chất lượng cũng như tiến độ thực hiện công việc.
Trong một số trường hợp tại MaritimeBank xảy ra tình trạng khơng thống nhất được các mức giá giữa lãnh đạo và CBTĐ trực tiếp, phải mất thời
gian để hai bên trực tiếp đi định giá lại, điều này có thể gây mâu thuẫn và không tin tưởng lẫn nhau trong nội bộ. Do vậy, để công tác định giá hoạt động tốt thì trước hết các nhân viên định giá cũng như các kiểm soát viên cần thẳng thắn trao đổi kinh nghiệm, trao đổi những vướng mắc, những trường hợp cụ thể cá biệt gặp phải khi định giá. Có làm được như vậy thì mới có sự thống nhất một cách tương đối về các mức giá trên các khu vực mà MaritimeBank đưa ra, từ đó có thể xây dựng nên khung giá trị trường sử dụng cho việc thẩm định giá BĐS thế chấp.
Ngoài ra, cần xây dựng một chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định rõ các quyền lợi cũng như trách nhiệm của các cán bộ làm công tác TĐG trong việc hành nghề định giá. Bên cạnh đó, có thể đưa ra một hệ thống các tiêu chuẩn như số lượng hồ sơ, thời gian giải quyết hồ sơ, tổng giá trị thẩm định hay số tiền đã giải ngân trên mỗi hồ sơ, làm nền tảng để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho các nhân viên không ngừng phấn đấu. Hơn nữa, việc quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm đối với cán bộ làm công tác TĐG cũng là điều rất cần thiết, nhằm hạn chế những trường hợp vì tình cảm riêng tư mà trường hợp BĐS không đủ tiêu chuẩn cũng cho thế chấp hoặc định giá BĐS thế chấp cao hơn giá trị thực của nó trên thị trường. Đối với những trường hợp như vậy, khi phát hiện phải xử phạt nghiêm minh, quy trách nhiệm vật chất với người làm sai. Ngược lại cũng phải có sự thơng cảm, chia sẻ trách nhiệm đối với CBTĐ trong trường hợp rủi ro xảy ra do khách quan. Với những trường hợp như vậy nên xử lý rủi ro bằng quỹ dự phịng rủi ro và phải có chế độ khen thưởng xứng đáng với những cán bộ luôn làm tốt công việc để động viên họ ngày càng công tác tốt hơn.
3.2.3 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá đối với bất động sản
Hiện nay, phương pháp so sánh và phương pháp chi phí vẫn là hai phương pháp được sử dụng phổ biến tại MaritimeBank bởi tính thuyết phục
cao của kết quả định giá mà kỹ thuật áp dụng lại đơn giản. Tuy nhiên, có khơng ít những BĐS mang tính đặc thù, khó định giá và ít khi được giao dịch trên thị trường thì lúc này cần có sự kết hợp các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận mới mang lại kết quả chính xác được. Để vận dụng tốt các phương pháp này cũng như để mang lại hiệu quả hơn nữa cho công tác thẩm định giá BĐS cần xây dựng nội dung chuẩn và thống nhất đối với tất cả các loại hình BĐS và hồn thiện các phương pháp này cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng tại ngân hàng. Bên cạnh đó cũng rất cần thiết xem xét và áp dụng kết hợp các phương pháp khác để tăng tính hiệu quả của cơng tác TĐG. Ví dụ như tài sản hình thành từ vốn vay là khách sạn, nhà hàng,. thì nên kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp với phương pháp thu nhập. So sánh những khách sạn mà có kết cấu tương tự, nhưng ở vị trí khác có thu nhập như thế nào sau đó thực hiện việc điều chỉnh doanh thu của khách sạn đang hình thành và thực hiện phương pháp thu nhập để định giá.
Ngoài ra, khi tham gia định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp thì nên lấy những thơng tin chính xác như lấy các thơng tin giao dịch ở các trung tâm địa ốc của các ngân hàng thương mại, ở các trung tâm giao dịch BĐS của cơ quan có thẩm quyền hay có thể đến tận nơi có BĐS so sánh để xem xét đánh giá. Sau đó địi hỏi CBTĐ và kiểm sốt viên phải nghiên cứu và đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS so sánh về BĐS cần TĐG một cách thống nhất, cần thiết phải đưa vào biên bản TĐG để lãnh đạo phê duyệt có thể kiểm tra rõ ràng hơn. Mặc dù việc đưa ra những tỷ lệ điều chỉnh như vậy thì có thể mang tính chủ quan nhưng bù lại dễ quản lý hơn, tránh được sự thông đồng giữa các CBTĐ và khách hàng.
3.2.4 Hồn thiện quy trình thẩm định giá đối với bất động sản
trình cho vay tại MaritimeBank. Việc hồn thiện quy trình thẩm định giá BĐS là rất cần thiết đối với thực trạng MaritimeBank hiện nay. Một quy trình TĐG chặt chẽ, khoa học sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí cho ngân hàng và khách hàng, mặt khác sẽ hạn chế được những sai sót vơ tình hay cố ý từ CBTĐ mà còn làm cho khách hàng thấy được tính chuyên nghiệp và tin tưởng vào kết quả TĐG của ngân hàng.
Các CBTĐ cần tuân thủ đầy đủ các bước của quy trình thẩm định giá BĐS mà MaritimeBank đã quy định cho tồn hệ thống, khơng được tự ý cắt bỏ một quá trình nào hay một công đoạn định giá nào. Đây là giải pháp quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá.
Quy trình thẩm định giá BĐS tại MaritimeBank muốn hiệu quả cần phải cụ thể hóa một cách rõ ràng trong các bước tiến hành TĐG. Cụ thể:
Làm rõ tính pháp lý của BĐS cần thẩm định giá sau khi nhận hồ sơ. Các văn bản pháp lý (chủ quyền, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế,.) này phải nên là các giấy tờ gốc hợp lệ để các CBTĐ kiểm tra kĩ, đối chiếu và sử dụng hiệu quả hơn, tránh được rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng làm giả giấy tờ. Đồng thời, nhận biết rõ các tài liệu cần sử dụng trong quá trình TĐG, các văn bản pháp lý, các tài liệu làm chứng cứ, căn cứ so sánh; nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp các nguồn tài liệu đáng tin cậy cho công tác định giá.
Việc phân tích các thông tin thu thập được trên thị trường để đưa ra mức giá cho BĐS cần thẩm định vẫn còn chung chung, chưa được hướng dẫn cụ thể. Do vậy, trong quy trình TĐG phải quy định cụ thể các căn cứ điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh và phương thức điều chỉnh BĐS so sánh với BĐS cần định giá và phải được nêu rõ trong biên bản TĐG.
bước thực hiện các phương pháp TĐG trong quy trình thẩm định giá BĐS, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các CBTĐ ttrong việc xác định phương pháp
TĐG cho các BĐS có đặc điểm khác nhau, kết quả thẩm định vì thế mà chính
xác hơn.
Bên cạnh đó, cần chú trọng và nâng cao hiệu quả quy trình tái thẩm định giá TSBĐ. Muốn vậy, ngân hàng cần cho phép CBTĐ được định giá lại sát với giá giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, đây là cơng việc khó, ngồi yếu tố chun mơn và kinh nghiệm của CBTĐ thì cịn có sự biến động của thị