TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG NGÂN- 123docz.net

trường bất động sản.

1.3.1 Tín dụng ngân hàng

Khái niệm tín dụng

Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng phát sinh giữa các ngân hàng, các tổ chức tín dụng với các đối tác kinh tế - tài chính của toàn xã hội, bao gồm doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức xã hội, cơ quan nhà nước.

Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản

Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS.

Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để, đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để kinh doanh, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàng thiện cơ sở hạ tầng, mua bán căn hộ liền kề, chung cư, mua bán trả góp, xây dựng khu công nghiệp cụm công nghiêp, xây dựng nhà cho thuê…

Như vậy tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả hai hình thức, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung – cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo các nguyên tắc tín dụng nhu vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và được hoàn trả gốc và lãi đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác làm cơ sở xét duyệt cho vay.

Các loại sản phẩm tín dụng bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại hiện nay, nhưng cơ bản có thể thấy một số loại hình tín dụng bất động sản cụ thể nhu sau:

- Cho vay mua nhà, đất để ở.

- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất

- Cho vay xây dựng sửa chữa nhà - Cho vay xây dựng nhà xưởng

- Cho vay xây dựng văn phòng làm việc ( trụ sở công ty)… - Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê

- Cho vay xây khách sạn, resort

- Cho vay mua thế chấp bất động sản để kinh doanh

- Cho vay đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay chơi thể thao, nơi vui chơi giải trí

- Cho vay đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt thự... để bán.

1.3.2 Vai trò tín dụng ngân hàng đối với bất động sản và bài học kinh nghiệm từ tín dụng bất động sản của nước Mỹ. kinh nghiệm từ tín dụng bất động sản của nước Mỹ.

Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến triển so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn từ ngành ngân hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng nhiều nhưng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm). Vì thế, vai trò của tín dụng ngân hàng thương mại đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn giữ vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng thương mại, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản (kích cầu). Mặc khác, về hiệu quả đầu tư các dự án bất động sản, ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án

đầu tư bất động sản; ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.

Cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ năm 2008

Trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 thì chúng ta thấy người dân Mỹ “tay không” đến Công ty tài chính (CTTC) chuyên cho vay mua BĐS vay tiền một cách dễ dãi với thế chấp bằng chính căn nhà mua của Công ty, người ta vay mua nhà với đồng thời nhiều mục đích: để tự sử dụng một phần, để cho thuê lại lấy tiền trả lãi cho CTTC và “chờ” giá BĐS lên để bán, rồi lại quay vòng;

CTTC “gõ cửa” ngân hàng đầu tư (NHĐT) xin vay để xây dựng và kinh doanh BĐS bằng cách thế chấp cho NHĐT “danh sách” các con nợ đã vay mua BĐS của mình.

Ngân hàng đầu tư với “uy tín” hàng trăm năm và với “vùng phủ sóng” rộng khắp thế giới của mình (điển hình là 3 đại gia: Fannie Maie, Freddie Max và Merrill Lynch) để dùng danh sách hợp đồng tín dụng khách hàng của CTTC và “vốn tự có” tạo thành một “nồi lẩu” nợ thập cẩm làm cơ sở tạo ra công cụ “CK hoá nợ” phát hành vay vốn tại nước Mỹ và ngoài nước Mỹ, lấy nguồn mở rộng khách hàng vay là các CTTC hay các Ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay BĐS trong nước Mỹ. Cứ như vậy tạo thành các vòng xoáy mở rộng thị trường từ 2001 đến 2007.

Thị trường BĐS sau một thời gian quá nóng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế dễ dãi sản sinh ra nó kéo dài suốt từ sau vụ khủng bố 11/9/2001 đến 2007 bỗng nhiên đóng băng và rắc rối dây chuyền đã bắt đầu từ chính “cục băng” này: Người dân vay mua BĐS không bán được nhà nên không có tiền trả cho CTTC; CTTC không trả được nợ cho NHĐT và buộc

phải “ôm lại” BĐS ế ẩm của mình; CK huy động nguồn từ khắp thế giới của các NHĐT để cho các CTTC trong nước vay nay đã đến kỳ đáo hạn mà không “đòi” được tiền từ CTTC; Giá CK đao thảm hại mà NHĐT vẫn phải trả nguyên mệnh giá. Từ đây, hai gọng kìm của đồng thời cả 2 tư cách: “con nợ” đối với người mua CK khắp thế giới và “chủ nợ” đối với các CTTC đã siết chặt “vòng kim cô” trên đầu các NHĐT và cái gì phải đến đã đến: Tín dụng BĐS dưới chuẩn đã làm bão táp tài chính khủng khiếp ở phố Wall bùng nổ và ngày 15/9/2008.

Bài học kinh nghiệm cho ngân hàng thương mại Việt Nam

BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ vào TT BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của TTBĐS, tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh, song có thể rút ra khỏi thị trường cũng rất nhanh chóng. Vì vậy, một trong những giải pháp vốn cho TTBĐS lại chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát nguồn đầu tư ngắn hạn vào TTBĐS là một yêu cầu khách quan và cần thiết. Do thiếu tính công khai minh bạch nên TTBĐS đã và đang chịu tác động của tin đồn, của các “chiêu” làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ... Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả BĐS là tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất lớn đã tạo sức hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn.

Mặt khác, hiện có một tỷ lệ khá lớn các giao dịch trên thị trường nhà đất ở Việt Nam là phi chính thức do nhà, đất còn thiếu căn cứ pháp lý, do qui hoạch không ổn định, do qui hoạch “treo”, do thủ tục quá rườm rà và phức tạp

Với môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo điều kiện cho hoạt động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh ở Việt Nam, tạo ra những cơn sốt ảo, kích thích đầu cơ theo phong trào và chắc chắn kéo theo việc gia tăng rủi ro cho tín dụng bất động sản.

Để thực hiện được cần phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro. Đặc biệt là giải pháp chứng khoán hóa tín dụng BĐS cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy cao. Trong điều kiện TTCK Việt Nam còn yếu, giải pháp hữu hiệu lúc này cho vấn đề giảm rủi ro tín dụng BĐS chính là: Ngay trong các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị hạch toán độc lập như: NHĐT, NHPT, CTTC... để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS, như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán BĐS, bảo lãnh vay vốn… hay lập Quỹ đầu tư tín thác để thông qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp (có cam kết bảo đảm lợi tức đầu tư được thỏa thuận) để phát triển đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên thị trường bất động sản.

Tóm lại: Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa. Việc tạo ra BĐS và hình thành giá BĐS luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên cạnh các nhân tố nội tại như qui luật cung - cầu, qui luật giá trị. TT BĐS là khách quan, nhưng đầy rẫy rủi ro và bao gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc biệt là ở một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

2.1. Thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây và và xu hướng các năm tiếp theo

2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2008 đến nay.

Những mặt tích cực:

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, thị trường BĐS Việt Nam tuy còn non trẻ, nhưng thời gian vừa qua đã có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng 7% GDP. Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn trong cả nước.

Riêng tại Hà Nội và Thành Phố. Hồ Chí Minh mỗi năm các dự án nhà ở và khu đô thị mới đã cung cấp cho thị trường khoảng 1,2 – 3.5 triệu m2 nhà ở. Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở đô thị bình quân hàng năm đạt trên 15%. Diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc năm 2009 là 16,7 m2/người, khu vực đô thị là 19,2 m2/người, khu vực nông thôn là 15,7 m2/người và tỷ lệ này liên tục được tăng cao năm sau cao hơn năm trước.

Các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường BĐS ngày càng đa dạng do không chỉ gồm các doanh nghiệp nhà nước mà đã được khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành phần kinh tế. Số lượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS do các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư ngày càng tăng.

Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường... nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành. Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh, tạo nhiều công ăn việc làm cho người lao động. Trên thị trường mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam những năm qua từ 2008 đến 2012 đã có những bước phát triển nhất định, phần nào đáp ứng được nhu cầu giao dịch BĐS của nền kinh tế trong quá trình đất nước bước vào giai đoạn đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế.

Những mặt tồn tại:

Thị trường bất động sản sau một thời gian phát triển khá cao đã bắt đầu bộc lộ những khiếm khuyết và chưa thực sự ổn định, còn tồn tại nhiều bất cập, cụ thể:

Công tác quy hoạch đất, quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập.

Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị còn nhiều bất cập chưa bắt kịp với sự phát triển chung của toàn xã hội, tình hình thực tế lại cho thấy rằng quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, thiếu quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết mang tính dài hạn do đó thường xuyên phải điều chỉnh.

Chính vì vậy nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS là nhiệm vụ trong tâm xuyên suốt của Chính Phủ nói chung và của ngành xây dựng nói riêng. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt. Công khai, minh bạch trong quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi thu hồi đất). Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS và thông tin về thị trường BĐS;

Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý, quy hoạch đất đai, kiến trúc, xây dựng từ trung ương xuống địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý nhà nước về quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị, đẩy mạnh xây dựng những đề án có tầm nhìn dài hạn, quy hoạch tổng thể và chi tiết cho từng vùng, công bố công khai rộng rãi những quy hoạch mang tầm quốc gia cho dân chúng được biết, tránh hiện tượng quy hoạch treo gây lãng phí cho nhà nước và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng và quản lý đất đai;

Mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông