3.3 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN VÀ CÁC
3.3.2 Đẩy mạnh huy động nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ
từ ngân hàng thương mại.
Trong rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định, khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch. Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường BĐS chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao cho thị trường này.
Như vậy, để tiếp tục giải bài toán vốn dài hạn cho BĐS, cần nhanh chóng nâng cấp thị trường tài chính nhằm thu hút những định chế tài chính lớn như các quỹ, các ngân hàng đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm… trong và ngoài nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường BĐS.
Vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng.
Trước hàng loạt biện pháp thắt chặt tiền tệ và ổn định tỉ giá như cuối năm 2010 và trong năm 2011 thì thị trường bất động sản rơi vào thế khó khăn về nguồn vốn hơn so với năm trước, do luồng vốn tín dụng vào thị trường này đang bị chặn lại để tập trung cho lĩnh vực sản xuất, tuy nhiên thị trường bất động sản vẫn có nhiều cơ hội về vốn hơn so với sự ảm đạm của các thị trường chứng khoán.
Trong hoàn cảnh thiếu vốn, diễn biến của thị trường bất động sản luôn phụ thuộc vào các giải pháp vốn. Trong khi vốn vay ngân hàng đang khó khăn và bị siết chặt xuất phát từ ngân hàng nhà nước, đo đó việc huy động vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng theo phương thức mua bán
bất động sản hình thành trong tương lai (thường gọi là mua bán nhà trên giấy) là một trong những cứu cánh cho thị trường bất động sản. Trong giai đoạn 2009 -2010, giải pháp vốn này đã phát huy tác dụng mạnh so với các giải pháp khác giúp thị trường bất động sản đứng vững.
Tuy nhiên điều kiện tiên quyết để áp dụng giải pháp này là nhà đầu tư và người tiêu dùng đều phải tin tưởng vào lợi ích sẽ đạt được khi tham gia thị trường. Riêng ở thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đặc biệt tại Hà Nội, không khó khăn để đạt được điều kiện này vì cung luôn thiếu so với nhu cầu rất lớn về nơi ở, nơi làm việc. Ở các địa phương khác, thị trường bất động sản không dễ dàng đạt được điều kiện này khi số lượng cư dân không cao hoặc nguồn cung đã đủ.
Ngoài ra, giải pháp này còn phụ thuộc vào sự cân nhắc của nhà đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như người tiêu dùng xem đầu tư vào đâu giữa chứng khoán, vàng, ngoại tệ, sản xuất kinh doanh hay bất động sản để bảo đảm lợi ích cao nhất.
Thế chấp, bán dự án bất động sản cho các tổ chức trong và ngoài nước
Bán toàn bộ dự án cho bên thứ ba, tìm kiếm đối tác góp vốn, bán nhà ở với số lượng lớn, hoặc bán khu thương mại theo sàn… là một trong nhiều phương án huy động vốn mà các chủ đầu tư đang sử dụng thay nguồn vốn từ ngân hàng.
Thị trường BĐS Việt Nam đang thực sự khan hiếm nguồn vốn, do vậy các nhà đầu tư đang tìm kiếm những nguồn tài chính mới.
Nếu trước đây, các chủ đầu tư thường hạn chế phụ thuộc vào hỗ trợ tài chính từ phía các ngân hàng, thì hiện tại, các dự án lại sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao. Có khá nhiều lựa chọn giúp chủ đầu tư bổ sung nguồn vốn để tiếp tục triển khai các dự án mà không cần tới vay vốn từ ngân hàng.
Trong đó, nhiều chủ đầu tư lựa chọn việc bán toàn bộ dự án cho bên thứ ba, tìm kiếm đối tác góp vốn, bán nhà ở với số lượng lớn, hoặc bán khu thương mại và văn phòng theo sàn. Nhiều chủ đầu tư Việt nam đang nắm giữ các quỹ đất lớn và có thể bán một phần cho các bên thứ cấp để huy động vốn xây dựng các dự án khác.
Các doanh nghiệp BĐS cần phải tự tìm ra lối đi phù hợp với bản thân doanh nghiệp của mình. Hơn hết, đối với những doanh nghiệp thực sự khó khăn cần tìm những đối tác có năng lực tài chính để tiến hành chuyển giao, sáp nhập và doanh nghiệp, dự án phải dời bỏ thị trường lúc này để tìm kiếm cơ hội mới trước khi các cơ hội đã bị thâu tóm hết.
Thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản
Quỹ tín thác bất động sản (REITs): Kênh huy động vốn mới trong tương lai REITs thực sự rất cần cho một thị trường bất động sản phát triển và đang thiếu vốn trầm trong như Việt Nam. Tuy nhiên, để hoạt động hiệu quả lại cần có khung pháp lý rõ ràng, đủ chặt chẽ về cơ sở khoa học.
Nhằm mục đích tăng thêm nhiều kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh tín dụng thắt chặt như hiện nay. Nhiều người đã nghĩ đến REITS như một kênh huy động vốn mới cho thị trường, nhằm đa dạng hóa các hình thức đầu tư, tạo sức sống mới cho thị trường bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay, có nhiều quan điểm cho rằng cần phải thành lập REITS để “cứu” thị trường.
Tuy nhiên, để quỹ này thực sự hoạt động đem lại hiệu quả, cũng như tạo dựng được lòng tin đối với các nhà đầu tư thì lại là một câu chuyện dài, và là một chặng đường đầy “chông gai” trong quá trình hình thành và phát triển, đặc biệt trong khi nền kinh tế còn có nhiều yếu tố vĩ mô bất ổn, thị trường chứng khoán, tài chính chưa ở mức ổn định cao như những nước phát triển Hồng Kông, Singapore,…
Theo các nhà quản lý thì quỹ này sẽ là kênh huy động vốn nhàn rỗi từ người dân, tổ chức…các nhà lập quỹ là những người có kinh nghiệm, có trình độ và đầu tư chuyên nghiệp hơn. Qua đó, khắc phục tình trạng thiếu vốn cho thị trường như hiện nay
Phát hành chứng chỉ bất động sản
Từ thực tế trên và để tháo gỡ khó khăn trong huy động vốn đầu tư cho các dự án BĐS. Một số nhà khoa học đã đề xuất các cơ quan quản lý nhà nước cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát hành chứng chỉ bất động sản.
Chứng chỉ BĐS là một loại chứng khoán kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư BĐS được đảm bảo giá trị bằng BĐS. Theo mô hình này, chủ đầu tư dự án BĐS được phép phát hành rộng rãi chứng chỉ BĐS nhằm mục đích huy động nguồn vốn cho các dự án mà mình triển khai và không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia.
Trong đó, Chứng chỉ BĐS được tự do chuyển nhượng (để tăng tính thanh khoản). Ngoài ra, trước khi phát hành chứng chỉ BĐS, các chủ đầu tư phải công bố bản cáo bạch về tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi và trách nhiệm của các bên tham gia; tiến độ thực hiện dự án và vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư khi dự án chậm tiến độ; rủi ro có thể xảy ra. Đây là cơ sở để công chúng quyết định việc mua chứng chỉ BĐS. Bên cạnh đó, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn của nhà đầu tư được sử dụng đúng mục đích. Khi dự án hoàn tất, toàn bộ BĐS được đưa ra bán đấu giá. Và các nhà đầu tư sẽ được chia (từ số tiền thu được) theo tỷ lệ chứng chỉ BĐS đang nắm giữ.
Nếu so với một số hình thức huy động vốn khác tại Việt Nam, nhà đầu tư và chủ đầu tư đều sẽ có lợi hơn. Các tổ chức và cá nhân cũng có thể đầu tư vào thị trường BĐS, bởi chứng chỉ BĐS được phát hành rộng rãi và có mệnh
giá thấp. Đáng chú ý là, chứng chỉ BĐS được giao dịch trên thị trường chứng khoán sẽ tạo tính thanh khoản cao có lợi cho người nắm giữ. Quyền lợi của nhà đầu tư cũng được đảm bảo vì dự án BĐS huy động vốn thông qua phát hành chứng chỉ BĐS đều phải công khai, minh bạch và việc sử dụng vốn huy động được giám sát chặt chẽ.
Với chứng chỉ BĐS, các doanh nghiệp kinh doanh có thể huy động nguồn vốn trung hoặc dài hạn với số lượng lớn. Và thu hút vốn đầu tư của các
ngân hàng trung gian và tổ chức tài chính phi ngân hàng.