Trong những năm qua việc thực hiện đầu t phát triển các khu đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị đã gặp đợc rất nhiều thuận lợi, đem lại những kết quả thật khả quan, nhng bên cạnh đó cũng còn không ít những khó khăn phức tạp đòi hỏi Tổng công ty cần phải tiếp tục có giải pháp tháo gỡ, cụ thể một sốthuận lợi và khó khăn nh sau:
1. Thuận lợi.
Đợc sự quan tâm chỉ đạo, giúp đỡ, hợp tác của các ngành, các cấp từ Trung ơng đến địa phơng có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty nh: Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây Dựng, UBND Thành phố Hà Nội, Bộ Kế hoạchđầu t, Bộ Tài chính,… UBND các quận, huyện… đểTổng công ty hoàn thành tốt nhiệm vụcủa mình.
- Cóđợc sự lãnhđạo sáng suốt,đúngđắn của Đảng uỷ, Ban lãnh đạo Tổng công ty… - Có đội ngũ cán bộ đã kinh qua thực tế, kinh nghiệm và năng lực ngày càng đợc củng cố và nâng cao, cóđợc sự đoàn kết thống nhấtđồng lòng trong toàn bộ Tổng công ty từ Tổng Giám đốc xuống đến nhân viên, có tinh thần tự giác, năngđộng, sáng tạo, có trình độ năng lực có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc, nghiêm chỉnh chấp hành mọi chủ trơng đờng lối của Đảng và Nhà nớc.
- Trải qua việc thực hiện các dự án, Tổng công ty đã đúc rút đợc quy trình thực hiện các dự án từ quy mô nhỏ (vài nghìn m2) đến quy mô lớn (hàng trăm ha)đúc kếtđợc những bài học kinh nghiệm quý báu trong triển khai thực hiện dựán về phát triển nhà ởvà đôthị mới. Đồng thời Tổng công ty đã xác định đợc vị thế của mình trong thị trờng kinh doanh và phát triển nhà trong địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Tiềm lực tài chính của Tổng công ty lớn, có khả năng huyđộng từ nhiều nguồn vốn khác nhau với số lợng lớn.
- Nhận đợc sự động viên khích lệ của bạn bè, đồng nghiệp, sự quan tâm ủng hộ của quần chúng nhân dân trong khu vực dự án.
- Khó khăn chính là công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất phức tạp, nó liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều hộ dân, nhiều vấn đề nảy sinh trong công tác này. Giá cả đền bù theo chính sách thấp, nhất là những nơi có diện tích đất bị thu hồi lớn, các hộ sản xuất nông nghiệp không còn đất sản xuất hoặc còn rất ít, khó khăn trong việc di chuyển mồ mả nằm trong khu vực dự án đã kéo dài thời gian thực hiện dự án. Đồng thời cơ chế chính sách đền bù giải phóng mặt bằng cha ổnđịnh, cha thống nhất.
- Một loạt các chi phí phân bổ vào hạ tầng nhà cao tầng nh: đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí các loại thuế nh thuế giá trị gia tăng, các khoản thu về tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất …đã làm tăng giá trị đầu vào của 1m2diện tích sử dụng căn hộ, khiến việc tiêu thụ bịchậm.
- Một số dự án Tổng của công ty việc chi phí đầu t xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật hạ tầng ngoài hàng rào dự án nh cấp điện, cấp nớc, thoát nớc,… dùng vào mục đích chung sử dụng vốn chịu lãi suất để đầu t, vốn xây dựng nhà chung c cũng vay với lãi suất còn cao nên giá thành còn cao, chađáp ứng yêu cầu của ngời mua.
- Trong thời gian vừa qua theo quy chếquản lý đầu t và xây dựng việc phân cấp thẩm định thiết kế kỹ thuật và dựtoán thay đổi nên hồ sơ di chuyển lại mất nhiều thời gian, gây chậm trễcho việc khởi công một sốhạng mục công trình trong kế hoạch thực hiện.
- Công tác tiếp thị, tiêu thụ sản phẩm còn cha ngang tầm với đòi hỏi của cơ chế thị trờng hiện nay, việc tiêu thụ sản phẩm khó khăn do đó việc thu hồi vốn bị chậm, vốn đầu t bị đọng lại trong khi nhu cầu vềvốn lại lớn.
- Lực lợng cán bộ quản lý dự án còn trẻ, cha kiên quyết với một số trờng hợp xây dựng sai phép, gây lộn xộn trong việc thi công cũng nh mỹquan chung.
- Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thờng kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu t phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan nh địa điểm, cảnh quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào.
- Vốn đầu t của các dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của chủ đầu t, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộvà khoa học.
- Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn, trụ sở… nhngđòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện.
- Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh chính của Tổng công ty liên quan đến quỹ đất của các khu đô thị đặc biệt là của Thành phố Hà Nội. Quỹ đất này cũng hạn hẹp cho nên khó khăn cho việc tìm kiếm các dựán mới.
Từ những kết quả đã đạt đợc trong thời gian qua. Tổng công ty đã rút ra đợc nhiều bài học kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới từ đó có những định hớng đầu t phù hợp cho thời gian tới. Những bài học kinh nghiệm đó là: - Bài học thứ nhất rút ra đợc là trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Ngay trong quá trình lập và trình duyệt đề án quy hoạch chi tiết, Tổng công ty chủ động tiếp xúc với các địa phơng mà dự án có liên quan để phối hợp lập phơng án đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Xác định đợc rằng việc lập và thoả thuận phơng án đền bù giải phóng mặt bằng là cả một quá trình khó khăn lâu dài, Tổng công ty đề ra phơng châm “sống giữa lòng dân”, bám sát và nắm bắt diễn biến t tởng của ngời dân để có những giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế, Tổng công ty đãvận dụng những quy định của Nhà nớc và thành phố để đề xuất nhiều hình thức hỗ trợ thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Đây là một điều rất quan trọng và đã đợc chứng minh qua một dự án giai đoạn 1 của tuyến đờng bao quanh hồ Linh Đàm, dự án bán đảo Linh Đàm và đặc biệt thể hiện qua dự án khu đô thị mới Định Công. Ngoài ra Tổng công ty còn phải luôn luôn quán triệt t tởng mềm dẻo, linh hoạt, bám sát mặt bằng và giữ đợc sự hoà thuận với quan điểm đảm bảo lợi ích của ngời dân thì việc đền bù giải phóng mặt bằng mới có kết quả tốtđẹp.
- Bài học thứ hai mà Tổng công ty đúc rút đợc từ các dự án phát triển khu đô thị mới phải có phơng thức tổ chức triển khai dự án một cách hợp lý. Với một lợng vốn khổng lồ cần phải có ngay để thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng và đầu t xây dựng hệ thống hạ tầng nếu không có phơng thức triển khai khoa học và tạo ra tính hấp dẫn thì sẽ gặp rất nhiều khó về mặt tài chính. Từ kinh nghiệm những dự án quy mô nhỏ ở lân cận trung tâm đã thực hiện, khi triển khai các dự án quy mô lớn, ngay từ khi nhận bàn giao đất, Tổng công ty khẩn trơng tổ chức thi công xây dựng toàn bộ mạng giao thông trong khu vực để tạo thành từng ô đất theo quy hoạch, đồng thời triển khai công tác tiếp thị và thu hút vốn đầu t. Bởi vậy khi các tuyến đờng đã hình thành, khách hàng muốn đầu t xây dựng nhà ở trong khu vực dự án không những chỉ đợc xem từng ô đất trên bản vẽ quy hoạch mà còn có thể đến tận nơiđể khảo sát tìm hiểu và lựa chọn vị trí đất phù hợp với nguyện vọng. Vì thế, mặc dù mới đợc khởi công vào cuối tháng 9/1999 nhng đến nay khu đô thị mới Định Công khoảng 80% mặt bằng hạ tầng đã có khách đến ký hợp đồng và góp vốn đầu t xây dựng nhàở.
Do việc đầu t xây dựng khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố nguồn vốn, mặt bằng, hạ tầng ngoài hàng rào hoặc mức độ khai thác dự án. Nguồi vốn đầu t đa dạng, không tập trung mặt bằng xây dựng có nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai, tài sản và mồ mả của nhân dân địa phơng ảnh hởng đến tiến độ thi công các công trình, các hạng mục công trình đợc xây dựng đan xen với các chuyên ngành khác nhau. Nghiên cứu kỹ đặc điểm này và căn cứ vào năng lực của mình Tổng công ty đã chủ
động đề xuất với Bộ Xây Dựng kiến nghị Thủ tớng Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm việc tự thi công các công trình hạ tầng và nhà ở trong các khu đô thị mới do Tổng công ty làm chủ đầu t. Đây là một đề xuất rất quan trọng, đến nay đã khẳng định đợc tính đúng đắn của mình. Cơ chế tự thi công xây dựng trong khu đô thị mới giúp cho việc điều chỉnh tiến độ thi công xây dựng từng công trình hoặc từng hạng công trình (phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện cho Tổng công ty chủ động cân đối nguồn vốn để đầu t có trọng điểm tránh bị chồng chéo, tràn lan làm giảm hiệu quả đầu t, đảm bảo cho việc đầu t đợc thực hiện theo một quá trình khép kín với sự quản lý thống nhất và đảm bảo tiến độ chung của dự án.
Một trong những yếu tố quan trọng đem lại kết quả thiết thực cho việc thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới là công tác quản lý và dịch vụ đô thị. Công tác quản lý trong một khu đô thị mới rất đa dạng, bao gồm quản lý sử dụng đất đai, quản lý kỹ thuật xây dựng và chất lợng công trình, quản lý việc vận hành các công trình hạ tầng, quản lý việc thi công xây dựng công trình của khách hàng về mặt kiến trúc quy hoạch. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện xây dựng khu đô thị mới theo đúng nội dung của dự án đợc duyệt, cần phải kết hợp công tác quản lý với việc tạo ra và cung cấp các loại dịch vụ đô thị để hình thành các khu dân c mới. Để thực hiện mục tiêu này, Tổng công ty đã thành lập Công ty dịch vụ tổng hợp và vui chơi giải trí với chức năng chính là tổ chức và cung cấp các loại hình dịch vụ nh trồng cây bóng mát, cây cảnh, phục vụ nhu cầu vui chơi, thể thao (dịch vụ câu cá, bóng bàn, tennis, bể bơi, thể dục thể hình...) câu lạc bộ phục vụ ăn uống, giải khát... Với các hoạt động của mình theo định hớng coi trọng công tác phục vụ, Công ty đã góp phần làm cho khu vực hồ Linh Đàm xanh, sạch, đẹp bớc đầu đã hình thành một điểm dân c hấp dẫn tại khu vực dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Hiện nay Xí nghiệp đang triển khai các hoạt động của mình tại khu đô thị mới Định Công và mở rộng ra các dự án khác của Tổng công ty.
- Bài học thứ ba: Là cần phải quan tâm một cách đúng mức đến các công trình hạ tầng ngoài hàng rào có liên quan đến khu vực dự án. Ngay trơc khi nhận bàn giao đất từ nhân dân và địa phơng, Tổng công ty đã chủ động tìm hiểu những khó khăn liên quan đến mạng lới giao thông dẫn vào khu vực dự án, hệ thống cấp điện và cấp nớc sinh hoạt để giải quyết kịp thời. Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công đều nằm trong những vị trí không thuận lợi về giao thông, điều kiện kỹ thuật ngoài hàng rào rất nghèo nàn. Khi tổ chức khởi công khu nhà ở Bắc Linh Đàm, Tổng công ty đã xúc tiến lập dự án và thoả thuận đền bù, giải phóng mặt bằng để thực hiện giai đoạn 1 của tuyến đờng bao quanh hồ Linh Đàm rộng 30m để nối thông từ quốc lộ 1A vào khu vực dự án với chiều dài gần 1km. Khu đô thị mới Định Công nằm gọn trong khu vực ruộng nông nghiệp canh tác của thôn Hạ (xã Định Công), giao thông ra vào rất khó khăn, nguồn nớc của thành phố không đáp ứng đợc việc cấp nớc
sinh hoạt cho dự án. Cuối năm 1996, khi việc đền bù giải phóng mặt bằng còn đang khó khăn, bế tắc, Tổng công ty vẫn quyết định đầu t cải tạo mở rộng tuyến đờng hiện có từ quốc lộ 1A và xây dựng tuyến đờng Hải Âu dẫn từ đờng Trờng Chinh vào khu vực dự án. Vì vậy khi toàn bộ mặt bằng dự án đã đợc giải phóng, các tuyến đờng trên không những đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi công san nền mà còn còn trở thành những tuyến giao thông quan trọng làm cho khu vực dự án trở nên hấp dẫn góp phần đẩy nhanh việc tiêu thụ mặt bằng hạ tầng. Và khi đối mặt với khó khăn về cấp nớc, Tổng công ty chủ động đề xuất với Bộ Xây Dựng và các cơ quan quản lý chuyên ngành để đầu t xây dựng một trạm xử lý nớc sạch đủ cung cấp nớc cho toàn bộ khu vực trong giai đoạn nguồn nớc của thành phố còn cha đáp ứng đợc.
Nh vậy có thể nói để thực hiện tốt các dự án phát triển khu đô thị mới cần phải có một định hớng về các giải pháp cho tất cả các giai đoạn từ lập đề án quy hoạch chi tiết, công tác tổ chức điều hành, công tác đền bù giải phóng mặt bằng đến việc triển khai xây dựng và quản lý quá trình thực hiện dự án. Các giải pháp này liên kết phối hợp chặt chẽ với nhau để phục vụ cho một kết quả cuối cùng là hình thành và phát triển các khu dân c đô thị mới theo quy hoạch tổng thể đã đợc phê duyệt.