4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.3.1. Kiến nghị với nhà nước
Ngành bất động sản là một ngành đang phát triển tại Việt Nam trong những năm gần đây. Vì vậy, ngành cần đến những tác động về quản lý, điều tiết ở tầm vĩ mô của các cơ quan Nhà nước.
Những vướng mắc về quy hoạch đất đai, thủ tục phê duyệt dựán được siết chặt là hai yếu tố quan trọng tác động lớn đến thịtrường. Từ những tín hiệu thịtrường và các động thái chính sách liên quan đều cho thấy, thị trường đi xuống, suy giảm, không thểtăng trưởng trong những tháng còn lại của năm 2020.
Một phần nguyên nhân ách tắc trong triển khai dựán còn liên quan đến sự thay đổi vềchính sách. Giai đoạn 2016-2020, một số dự án bất động sản được chuyển đổi chủđầu tư thông qua chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thủ tục và đăng ký.
Tuy nhiên, nhiều dự án có nguồn gốc công sản đang bị soi xét lại, thậm chí bị coi là giao dịch không hợp pháp, bị hủy bỏđể tiến hành “bán đấu giá công khai”. Đó là chưa kể nếu các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản bị hủy bỏ, quyền lợi của khách hàng, người thứ ba bịảnh hưởng trực tiếp. Những rủi ro về pháp lý, thay đổi về chính sách là thực tế không thể chối cãi.
Tuy nhạy bén, biết vận dụng giải pháp, cơ chế thịtrường để phát triển, doanh nghiệp chỉ có thể vẫy vùng trong môi trường kinh doanh được tạo dựng bởi hành lang pháp lý, cơ chế, chính sách của pháp luật, nhà nước. Từhai năm nay, các doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản lên tiếng về ách tắc thủ tục hành chính, khiến cho không ít dự án bất động sản không thể triển khai.
Nếu đi vào chi tiết, căn cứ vào các luật Quy hoạch đô thị, luật Xây dựng, luật Nhà ở và các nghị định, văn bản dưới luật, có thể thấy hệ thống pháp luật chưa thật đồng bộ, còn chồng chéo, mâu thuẫn, chưa bảo đảm tính hệ thống, thống nhất gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Theo luật Đầu tư, chủ doanh nghiệp là nhà đầu tư, còn theo luật Quy hoạch đô thị, họ là chủđầu tư và với cơ quan quản lý nhà nước, có khi hai khái niệm này được hiểu và viện dẫn khác nhau. Điều này dẫn đến tình huống dựán dù được phê duyệt chủ trương đầu tư, nhưng do cách hiểu nhà đầu tư dự án không hẳn là chủ đầu tư theo luật Quy hoạch, nên họ không có quyền đề xuất quy hoạch chi tiết 1/500. Một ví dụ khác, luật Đất đai quy định doanh nghiệp có quỹ“đất” được thực hiện dự án,
47
nhưng luật Nhà ở lại quy định phải là “đất ở” mới được công nhận chủđầu tư dự án nhà ở. Do tâm lý có an cư mới lạc nghiệp, nên thịtrường bất động sản tuy đóng góp vào tăng trưởng GDP ở mức 0,6% trong giai đoạn 2010-2018, theo tính toán của viện Kinh tếtrung ương, song lại giữ vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế– xã hội.
Để thị trường có thể phát triển bền vững, về mặt thể chế cần phải hoàn thiện, thống nhất các vấn đề có liên quan trong các văn bản quy phạm pháp luật như: luật Quy hoạch, luật Quy hoạch đô thị, luật Quản lý phát triển đô thị, luật Nhà ở (2014), luật Kinh doanh bất động sản (2014) và luật Đất đai (2013) …
Đi cùng với thể chế là hành lang pháp lý cần được hình thành và phát triển một cách thông thoáng, bắt kịp với sự phát triển của thịtrường. Bên cạnh đó là khảnăng thực thi chính sách, cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn chân chính phát triển dựa trên năng lực quản trị, khảnăng đổi mới, sáng tạo, hơn là dựa vào mối quan hệ, khảnăng xin - cho…
Nhà nước cần hoàn thiện luật, cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu công trình để đầu tư kinh doanh dự án.
Cải cách các thủ tục hành chính như: Thủ tục hành chính vềđăng ký kinh doanh bất động sản, thủ tục đăng ký nhà đất, thời gian xin phép xây dựng còn quá dài và nhiều thủ tục hành chính không hợp lý, bất lợi đối với doanh nghiệp và dễ bị lạm dụng vì những mục đích tiêu cực. Ngoài ra các quy định về giá đền bù không khả thi, xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi giao đất chưa nhận được sự đồng thuận của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Tiến trình hội nhập kinh tế toàn cầu đang buộc doanh nghiệp và cả cơ quan quản lý nhà nước phải chứng tỏ khảnăng, bản lĩnh để có thể duy trì, nâng cao vị thế của nền kinh tế. Đó là xu thể không thểđảo ngược.
Sựđồng nhất về khung pháp lý bất động sản thị trường được khai thông là vấn đề cốt lõi nhất, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản thực thi các thủ tục xây dựng dự án. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần thực hiện tốt trách nhiệm trong việc phát triển kinh doanh khi cơ chếpháp lý đi vào ổn định, nhằm hình thành những dự án mới đểcó được sựtương tác hài hòa giữa doanh nghiệp và nhà nước về mặt thủ tục, quản lý theo luật pháp. Khi hành lang pháp lý còn bất cập là mầm mống nảy sinh tiêu cực. Cũng cần ý thức được rằng, sự thiệt hại của bất cứ doanh nghiệp nào là sự thiệt hại chung của nền kinh tế. Sự chậm trễ trong giải quyết vướng mắc về pháp lý trực tiếp tác động đến sự sống còn của doanh nghiệp, đặc biệt là giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.
48 3.3.2. Kiến nghị với bộ, ngành có liên quan. ❖ Bộ Xây dựng.
Chủ đầu tư được huy động vốn ứng trước của khách hàng từ giai đoạn giải phóng mặt bằng, triển khai thực hiện cơ sở hạ tầng theo giai đoạn đầu tư dự án. Xem xét sớm ban hành các quy định và hướng dẫn thực thi việc Nhà ởthương mại có quy mô nhỏ từ25m2 đối với các dựán đang triển khai dang dở. Đồng thời sớm ban hành các quy định về phát triển nhà ở cho thuê với các chính sách ưu đãi cho dự án nhà ở cho thuê tương tự cho nhà ở xã hội. Xem xét sớm ban hành các quy định và hướng dẫn thực thi việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội với các chính sách ưu đãi.
❖ Kiến nghị với Hiệp hội Bất động sản.
Tổ chức các hội nghị, hội thảo nhằm tuyên truyền sâu rộng thông tin cho các doanh nghiệp: Các tiêu chuẩn xây dựng, định hướng của Nhà nước trong phát triển ngành, thủ tục hành chính trong kinh doanh bất động sản.
Trong một khoảng thời gian dài, các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản không có một tổ chức để sinh hoạt, việc quản lý của chính quyền cũng chưa thật sự chặt chẽ, đã khiến diễn biến thị trường địa ốc có những lúc mất định hướng, tạo ra nhiều khó khăn cho công tác quản lý, cho nhà kinh doanh lẫn người dân có nhu cầu vềđất đai và nhà ở vì vậy cần HoREA lập các chiến lược phát triển cho thị trường bất động sản như giai đoạn hiện nay đất nước tích cực tham gia hội nhập với thế giới, nhà đầu tư nước ngoài đến với Việt Nam và Hà Nội ngày càng nhiều, thì việc chuẩn bị, đón bắt thị trường sắp tới là quan trọng và cần thiết.
3.4. Những vấn đềđặt ra cần tiếp tục nghiên cứu.
Đề tài “Phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng” đã chỉ ra những cơ hội, thách thức còn tồn tại trong phát triển kinh doanh bất động sản của công ty. Qua đó, em cũng có đề xuất một số giải pháp để hạn chế những tồn tại đó, nhằm giúp công ty nâng cao hiệu quả kinh doanh. Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu do hạn chế về mặt thời gian và nhận thức, em nhận thấy vẫn còn một số vấn đề tồn tại cần tiếp tục nghiên cứu trong thời gian tới như sau:
Trong quá trình phân tích hoạt động kinh doanh của Incomex, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển kinh doanh bất động sản của công ty. Nhưng trong quá trình làm khóa luận em chỉ phân tích một số nhân tốcơ bản, có ảnh hưởng trực tiếp và quan trọng đến hiệu quả kinh doanh bất động sản. Ngoài những nhân tố đó còn nhiều nhân tốkhác cũng ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản mà trong bài em chưa chưa phân tích hết được. Vì vậy, em sẽ cố gắng tiếp tục nghiên cứu vấn đề này trong các công trình nghiên cứu tiếp theo.
49
KẾT LUẬN
Qua nghiên cứu đề tài: “Phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng”, em rút ra những kết luận như sau:
Việc phát triển kinh doanh mang ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động của một doanh nghiệp. Trong đó, việc xây dựng được chiến lược hợp lý sẽ góp phần xác định hướng đi đúng đắn, mục tiêu phát triển dài hạn, giúp giảm thiểu những nguy cơ, rủi ro từ môi trường bên ngoài và bên trong của doanh nghiệp. Phát triển kinh doanh được thực hiện tốt sẽ tạo tiền đề cho doanh nghiệp vươn xa hơn, góp phần tạo dựng nên thành công cho doanh nghiệp trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt hiện nay. Phát triển kinh doanh bất động sản của công ty đang ởgiai đoạn phát triển cùng với cơ chế đổi mới nền kinh tế theo quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, các chính sách tài chính điều tiết thị trường này thời gian qua chắc chắn cũng không tránh khỏi những mặt hạn chế, bất cập, đôi khi chưa thúc đẩy kinh doanh theo đúng hướng mà còn làm rào cản cho sự phát triển. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, đềtài này đã nêu ra được những kết quảđạt được cũng như phân tích những mặt tồn tại, hạn chế của các chính sách, hoạt động mà công ty đang áp dụng để phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản của mình, từđó đề ra những giải pháp định hướng cho việc sửa đổi và hoàn thiện hoạt động phát triển kinh doanh bất động sản ngày càng ổn định vầ bền vững hơn.
Hiện tại cấp độ phát triển kinh doanh bất động sản của công ty còn ở mức chưa cao so với yêu cầu của sự phát triển, nên trước mắt, khóa luận kiến nghị Nhà nước và các bộ ban ngành tiến hành thực hiện điều chỉnh và sửa đổi ngay những mặt hạn chế trong chính sách quản lý đối với việc hoạt động kinh doanh bất động sản thời gian qua nhằm khai thông sự vận động của thị trường. Bên cạnh đó, để phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng, cũng đồng thời yêu cầu công ty có sự hoàn thiện về hệ thống văn bản pháp lý phải đồng bộ, rõ ràng, minh bạch đồng thời nâng cao năng lực cạnh tranh hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty. Để qua đó, công ty có những điều chỉnh kịp thời, tận dụng các cơ hội, hạn chế những rủi ro, thách thức nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, xây dựng thương hiệu đưa công ty phát triển lớn mạnh và luôn nằm trong top các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam.
Trong suốt tiến trình thực hiện và hoàn thành luận văn, mặc dù em đã cố gắng rất nhiều nhưng với hạn chế nhất định về thời gian, phạm vi nghiên cứu, nguồn thông tin và kiến thức nên luận văn khó tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Do đó, rất mong nhận được những góp ý chân tình của Quý thầy, cô để luận văn được hoàn thiện hơn.
50
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Kinh tếThương mại, Trường Đại học Thương Mại.
2. Giáo trình Quản lý Nhà nước vềThương mại, Trường Đại học Thương Mại. 3. Giáo trình: Thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản - CVCC: Mai Xuân
Yến.
4. Bộ Xây dựng (2004), Đề án phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội.
5. Thái Bá Cần và Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản những vấn
đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội.
6. Nguyễn Hồng Sơn (2010), Giải pháp cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam thời kỳ Hội nhập, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia, Hà Nội.
7. Trần Văn Thắng (2012), Cơ chế chính sách của Nhà nước, những khó khăn và thách thức đối với các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản, Hà Nội.
8. Quốc Hội (2014), Luật kinh doanh Bất động sản, Hà Nội. 9. Quốc Hội (2015), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội.