CHƯƠNG I : Một số lý luận cơ bản về phát triển kinh doanh bất động sản
3.2. Các giải pháp nhằm phát triển kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ
3.2.6. Mở rộng mạng lưới chi nhánh rộng khắp trên toàn quốc
Hiện tại trên địa bàn Hà Nội công ty đã tạo lập thêm ba văn phòng.Tuy nhiên việc mở rộng mạng lưới chi nhánh trong thành phốlà chưa đủ, cần phát triển sang các tỉnh thành khác. Hơn nữa, cịn rất nhiều Tỉnh, Thành phốcó lượng khách hàng tiềm năng không nhỏ công ty chưa tận dụng hết để khai thác. Vì vậy, để đáp ứng nhanh chóng, đầy đủ kịp thời nhu cầu khách hàng ở nhiều nơi khác nhau, công ty cần thiết lập và mở rộng mạng lưới chi nhánh phủ khắp toàn quốc cũng như đa dạng hóa phương thức nhận lệnh ở những Tỉnh, Thành phố có lượng khách hàng tiềm năng hay khu vực trọng điểm và thực hiện nhận lệnh của khách hàng thông qua các phương tiện phổ biến như điện thoại, fax.
3.2.7. Chính sách về khách hàng của Cơng ty.
Chính sách khách hàng có vai trị quan trọng góp phần hồn thiện và thực hiện đầy đủ các dịch vụ, do đó làm tăng thêm tính cạnh tranh của bất động sản trên thị trường. Công ty nên xây dựng chiến lược khách hàng, chủ động tìm kiếm khách hàng. Bên cạnh đó, cơng ty cũng nên phối hợp với ngân hàng đểđảm bảo tiền trên tài khoản của khách hàng cũng được hưởng lãi xuất thực gửi như tại ngân hàng. Ngồi ra, cơng ty cần tiến hành phân đoạn thị trường để tìm ra nhóm đầu tư có phản ứng như nhau đối với cùng một tập hợp kích thích của Marketing. Kết thúc việc phân đoạn thị trường, Cơng ty có thể lựa chọn thị trường mục tiêu. Khi lựa chọn cần lựa làm rõ loại hình dịch vụ nào sẽ được đưa ra phục vụ khách hàng, quy mô và khả năng tăng cường của thịtrường, khả năng thu lợi nhuận, mức độ phù hợp giữa nhu cầu khách hàng và khả năng đáp ứng nhu cầu đó. Tùy thuộc vào việc phân tích, đánh giá những vấn đề nói trên mà cơng ty sẽ lựa chọn được thị trường tiềm năng tốt nhất cho mình.
Cơng tác chăm sóc khách hàng sau thương vụ: Theo thống kê của cơng ty năm 2010 thì có tới 30% lượng khách sử dụng dịch vụ của công ty là do khách hàng cũ giới thiệu. Đối tượng khách này giúp cơng ty tiết kiệm rất nhiều chi phí so với việc tìm kiếm khách hàng mới, vì vậy cơng ty nên có chính sách chăm sóc khách hàng cũ. Ngồi việc giúp đỡ khách hàng trong thời gian của hợp đồng thì cơng ty nên có biện pháp đểlưu lại hình ảnh của cơng ty trong tâm trí khách hàng. Chăng hạn cơng ty đã có một danh sách khá chi tiết về khách hàng, nhân viên môi giới có thể sử
43
dụng thơng tin này để thể hiện sự quan tâm đối với khách. Ví dụ như gọi điện thoại, gửi mail, hay gửi thiệp chúc mừng vào ngày sinh nhật hoặc các ngày lễcó ý nghĩa đối với họ. Đây là việc làm đơn giản, có ý nghĩa, không tốn kém mà đem lại hiệu quả cao. Tuy nhiên cần phải nhấn mạnh rằng cách giữ khách hàng hiệu quả nhất là đảm bảo phong cách giao tiếp văn minh, lịch sự, tận tình, chu đáo. Vì vậy, các cán bộ nhân viên phải làm việc với tinh thần trách nhiệm cao, cẩn thận, tránh xảy ra sai sót, tạo sự an tâm tin tưởng tuyệt đối từ phía khách.
3.2.8. Giải pháp về phát triển nhân lực.
Xây dựng hệ thống nguồn nhân lực vừa là giải pháp chiến lược vừa là giải pháp mang tính cấp thiết. Theo kế hoạch phát triển kinh doanh của Cơng ty thì trong năm 2016 - 2020, Cơng ty sẽ phát triển một loạt các dự án lớn. Do đó cung ứng nguồn nhân lực cho các dự án là công việc hết sức cẩn thiết.
Công ty cần xây dựng chế độ chính sách nhằm phát triển và thu hút nhân lực, đảm bảo ổn định lâu dài. Cơng ty hiện đang xây dựng một chính sách hấp dẫn, ưu đãi lao động. Mọi quyền lợi và nghĩa vụ của người lao động được thể hiện thông qua sổ tay nhân viên. Sổ tay nhân viên là các quy định về ứng xử giữa các thành viên trong công ty và các quyền lợi và nghĩa vụ của người lao động.
Để thu hút tốt được lao động, sổ tay nhân viên cần phải nêu rõ hơn các nội dung có liên quan đến quyền lợi người lao động, đặc biệt là các chính sách về tiền lương và chếđộ đào tạo, cơ hội được phát triển.
Lập kế hoạch nhu cầu lao động theo từng giai đoạn phát triển của doanh nghiệp và định hướng các nguồn cung ứng lao động. Xây dựng kế hoạch đào tạo, đào tạo lại để nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ chuyên ngành cho các cán bộ công nhân viên. Xây dựng kế hoạch tuyển dụng và đào tạo cán bộ, kỹ sư, công nhân kỹ thuật, đảm bảo đủ về số lượng và chất lượng với trình độ học vấn và tay nghề cao theo tiêu chuẩn quốc tế, có năng lực quản lý và ứng dụng cơng nghệ mới.
Nghiên cứu các hình thức hợp đồng lao động phù hợp với từng đối tượng theo xu hướng hợp đồng lao động dài hạn đối với các cán bộ có trình độ chun mơn cao, cơng nhân có tay nghề cao, có kỷ luật lao động và ý thức trong công tác.
3.2.9. Giải pháp về tổ chức điều hành sản xuất.
Thành lập mới các Ban quản lý dự án để tổ chức thực hiện các dự án bất động sản trong và ngoài nước. Cân đối năng lực, bố trí hợp lý sản xuất phù hợp với năng lực của các đơn vị thi công để chuẩn bị đầy đủ mọi điều kiện, đảm bảo hoàn thành mục tiêu, tiến độ các dự án của Công ty. Chuẩn bị tốt các điều kiện sản xuất, đảm bảo kỹ, mỹ thuật và chất lượng các sản phẩm: Nhà ở đô thị; Xây lắp; Công nghiệp; Tư vấn thiết kế... để tiêu thụ sản phẩm cũng như thu hồi vốn.
44
Xây dựng, rà soát, sửa đổi, bổ sung và ban hành các quy chế, quy định, đảm bảo công tác chỉđạo, quản lý, điều hành sản xuất của công ty theo phương pháp quản lý, điều hành tiên tiến, phân cấp triệt để, tạo ra cơ chế chủđộng, thơng thống cho các đơn vị trong cơng ty hoạt động, đáp ứng với yêu cầu phát triển với quy mô lớn và tốc độ cao, đảm bảo sản xuất kinh doanh hiệu quả và tích lũy vốn.
3.2.10.Giải pháp ứng dụng các thành tựu về khoa học kỹ thuật vào công tác quản lý điều hành, thiết kế, thi công.
Ứng dụng các công nghệ tiên tiến trong công tác thiết kếvà thi công. Đặc biệt cần tập trung nghiên cứu công nghệ thi công tầng ngầm trong đất, hầm giao thông trong các đô thị để sẵn sàng đảm nhận thi công hệ thống giao thông ngầm trong các đô thị lớn như: Hà Nội, Hồ Chí Minh và các đơ thị ở ngồi nước.
Ứng dụng công nghệ thi công hiện đại, vật liệu mới trong việc thi cơng các khu văn phịng, khách sạn, chung cư cao tầng.
Liên doanh, liên kết với các đơn vịtư vấn trong và ngoài nước, thuê chuyên gia hướng dẫn, bồi dưỡng và nâng cao trình độ cho lực lượng tư vấn, để có khảnăng tự đảm nhận được cơng tác tư vấn các cơng trình đầu tư và các cơng trình. Tổng thầu, tạo ra sự chuyển biến về chất và có tính cạnh tranh cao.
3.2.11.Nâng cao khả năng huy động và cung cấp vốn cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và cho sản xuất kinh doanh của Công ty.
Vốn là yếu tốđầu vào quan trọng của một dự án. Đảm bảo nguồn vốn cho dự án là một yếu tố cần xác định ngay từ khi lập dựán đầu tư. Các dựán đầu tư được quyết định đầu tư khi đã xác định được rõ nguồn vốn và khả năng đáp ứng vốn cho dự án.
Đối với các dự án của công ty đang triển khai hiện nay là các dự án xây dựng nhà để ở, ngoài vốn vay từ ngân hàng, vốn tự có của cơng ty cịn nguồn vốn huy động của khách hàng.
Đối với các dựán đã và đang triển khai, nguồn vốn huy động từ khách hàng có vai trị rất quan trọng. Nó giúp cơng ty tháo gỡ được khó khăn về vốn và giảm mức lãi vay trong thời gian xây dựng của các dự án. Tuy nhiên trong giai đoạn này, các quy định về huy động vốn đối với người mua nhà rất chặt chẽ và khó khăn hơn trước kia. Theo Nghị định 153/2006/NĐ/CP của Chính phủ ban hành ngày 31 tháng 8 năm 2006 thì dự án chỉ được huy động vốn khi làm xong hạ tầng kỹ thuật đối với nhà thấp tầng và làm xong móng đối với nhà chung cư và chủđầu tư có ít nhất 20 % vốn đầu tư.
Hơn nữa xu hướng mua nhà trả tiền huy động vốn hiện nay giảm dần mà khách hàng quan tâm đến sản phẩm hoàn thiện khi mua nhà hơn là trả tiền trước. Như vậy
45
trong tương lai, khi cạnh tranh diễn ra gay gắt, công ty cần phải huy động được nguồn vốn để xây dựng hồn chỉnh ngơi nhà mới thu hồi vốn vềđược.
Đối với các dự án xây dựng dịch vụthương mại thì huy động vốn lại càng cấp thiết hơn vì các dự án này sau khi xây dựng xong đưa vào vận hành mới có doanh thu và thu hồi vốn.
Các giải pháp đưa ra cho cơng tác huy động vốn:
- Đa dạng hóa kênh huy động vốn, chủ động tìm kiếm nguồn vốn đảm bảo đủ vốn cho sản xuất kinh doanh và đầu tư các dớán cũng như góp vốn đầu tư tài chính: + Tăng cường tiềm lực tài chính của cơng ty mẹ, công ty con và công ty liên kết bằng cách tăng vốn điều lệ, phát hành cổ phiếu, trái phiếu.
+ Chủ động tìm kiếm nguồn vốn cho các dự án như: Nguồn vốn vay ưu đãi của Thành phố, thị trường chứng khoán...
+ Để chủ động trong việc huy động vốn phục vụ cho công tác đầu tư và sản xuất kinh doanh, công ty cần hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết với các Tập đồn. Tổng cơng ty và các Ngân hàng để cùng hợp tác triển khai thực hiện các dự án.
+ Tăng cường mối quan hệ với các tổ chức tín dụng (Ngân hàng trong nước, Cơng ty tài chính, Ngàn hàng nước ngồi...) thơng qua các Hợp đồng thỏa thuận hợp tác. - Huy động vay vốn của khách hàng ở các dự án phát triển nhà ở khi có đủ điều kiện, đảm bảo lợi ích của khách hàng khi thực hiện biện pháp này.
- Công ty tạo nguồn vốn cho các dự án thông qua việc thành lập các Công ty cổ phần thực hiện các dựán và phát hành tăng vốn điều lệ cho các Công ty cổ phần. Biện pháp cần phải cân nhắc kỹ và tính tốn để đảm bảo lợi nhuận khi tăng vốn.
- Cân đối các hệ số nợ để vay ngân hàng tạo vốn cho các dự án.
- Phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thu hút vốn trong cán bộ và người thân trong Công ty.
- Đối với dự án cụ thể có thể phát hành trái phiếu dự án hoặc hợp đồng vay vốn với người có nhu cầu mua sản phẩm và các cam kết bán sản phẩm cho người vay vốn với giá hấp dẫn.
- Chứng khốn hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Cơng ty: Chứng khốn bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khốn và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt q trình sở hữu chứng khoán.
- Kết hợp tỷ lệ vốn giữa các dự án ngắn hạn và dài hạn để bổ trợ vốn từ nguồn thu từ dự án ngắn hạn sang dự án dài hạn như doanh thu từ bán nhà chuyển thành vốn
46
đầu tư Trung tâm thương mại và Văn phòng cho thuê. Khi nguồn thu từ các dự án dài hạn ổn định thì chính nguồn thu từ dự án dài hạn này lại đểđầu tư cho các dự án ngắn hạn.
3.3. Các kiến nghị với cơ quan nhà nước.
3.3.1. Kiến nghị với nhà nước.
Ngành bất động sản là một ngành đang phát triển tại Việt Nam trong những năm gần đây. Vì vậy, ngành cần đến những tác động về quản lý, điều tiết ở tầm vĩ mô của các cơ quan Nhà nước.
Những vướng mắc về quy hoạch đất đai, thủ tục phê duyệt dựán được siết chặt là hai yếu tố quan trọng tác động lớn đến thị trường. Từ những tín hiệu thị trường và các động thái chính sách liên quan đều cho thấy, thị trường đi xuống, suy giảm, không thể tăng trưởng trong những tháng còn lại của năm 2020.
Một phần nguyên nhân ách tắc trong triển khai dự án cịn liên quan đến sự thay đổi vềchính sách. Giai đoạn 2016-2020, một số dự án bất động sản được chuyển đổi chủđầu tư thông qua chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thủ tục và đăng ký.
Tuy nhiên, nhiều dự án có nguồn gốc cơng sản đang bị soi xét lại, thậm chí bị coi là giao dịch khơng hợp pháp, bị hủy bỏ để tiến hành “bán đấu giá cơng khai”. Đó là chưa kể nếu các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản bị hủy bỏ, quyền lợi của khách hàng, người thứ ba bịảnh hưởng trực tiếp. Những rủi ro về pháp lý, thay đổi về chính sách là thực tế khơng thể chối cãi.
Tuy nhạy bén, biết vận dụng giải pháp, cơ chế thị trường để phát triển, doanh nghiệp chỉ có thể vẫy vùng trong môi trường kinh doanh được tạo dựng bởi hành lang pháp lý, cơ chế, chính sách của pháp luật, nhà nước. Từ hai năm nay, các doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản lên tiếng về ách tắc thủ tục hành chính, khiến cho khơng ít dự án bất động sản không thể triển khai.
Nếu đi vào chi tiết, căn cứ vào các luật Quy hoạch đô thị, luật Xây dựng, luật Nhà ở và các nghị định, văn bản dưới luật, có thể thấy hệ thống pháp luật chưa thật đồng bộ, còn chồng chéo, mâu thuẫn, chưa bảo đảm tính hệ thống, thống nhất gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Theo luật Đầu tư, chủ doanh nghiệp là nhà đầu tư, cịn theo luật Quy hoạch đơ thị, họ là chủđầu tư và với cơ quan quản lý nhà nước, có khi hai khái niệm này được hiểu và viện dẫn khác nhau. Điều này dẫn đến tình huống dựán dù được phê duyệt chủ trương đầu tư, nhưng do cách hiểu nhà đầu tư dự án không hẳn là chủ đầu tư theo luật Quy hoạch, nên họ khơng có quyền đề xuất quy hoạch chi tiết 1/500. Một ví dụ khác, luật Đất đai quy định doanh nghiệp có quỹ “đất” được thực hiện dự án,
47
nhưng luật Nhà ở lại quy định phải là “đất ở” mới được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở. Do tâm lý có an cư mới lạc nghiệp, nên thịtrường bất động sản tuy đóng góp vào tăng trưởng GDP ở mức 0,6% trong giai đoạn 2010-2018, theo tính tốn của viện Kinh tế trung ương, song lại giữ vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội.
Để thị trường có thể phát triển bền vững, về mặt thể chế cần phải hoàn thiện, thống nhất các vấn đề có liên quan trong các văn bản quy phạm pháp luật như: luật Quy hoạch, luật Quy hoạch đô thị, luật Quản lý phát triển đô thị, luật Nhà ở (2014), luật Kinh doanh bất động sản (2014) và luật Đất đai (2013) …
Đi cùng với thể chế là hành lang pháp lý cần được hình thành và phát triển một cách thơng thống, bắt kịp với sự phát triển của thị trường. Bên cạnh đó là khả năng thực thi chính sách, cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn chân chính phát triển dựa trên năng lực quản trị, khả năng đổi mới, sáng tạo, hơn