a. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ đất ở
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017-2020 Đơn vị: Trường hợp STT Phường 1 Thượng Cát 2 Liên Mạc 3 Thụy Phương 4 Minh Khai 5 Tây Tựu 6 Xuân Đỉnh 7 Xuân Tảo 8 Đông Ngạc 9 Đức Thắng 10 Cổ Nhuế 1 11 Cổ Nhuế 2 12 Phúc Diễn 13 Phú Diễn Tổng cộng
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bắc Từ Liêm, 2020)
Người sử dụng đất ở được chuyển nhượng đất ở nhưng phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
(đối với giấy chứng nhận do UBND quận cấp), hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên và môi trường (đối với giấy chứng nhận
do UBND thành phố cấp) Theo số liệu tổng hợp từ Phòng Tài nguyên và môi trường quận Bắc Từ Liêm, từ năm 2017 đến năm 2020 đã có 21.818 vụ chuyển nhượng QSD đất ở thực hiện đăng ký biến động tại Phòng TN&MT quận và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội.
Giai đoạn 2017-2020 có 21.818 trường hợp chuyển nhượng, kết qủa chuyển nhượng thay đổi theo từng năm ứng với sự lên xuống của thị trường bất động sản và tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. Năm 2017 và 2018, thì số trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ lần lượt là 5.277 và 5.223 trường hợp, đến năm 2019, 2020 do thị trường bất động sản đã ấm lên, giao dịch tăng lên và ý thức người dân về thực hiện QSDĐ cũng tăng lên lần lượt là 5.575 và 5.743 trường hợp.
Tuy nhiên, trên cơ sở đánh giá từ thực tế của quận Bắc Từ Liêm, thấy rằng mức độ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng hàng năm và ở mức cao trong cả thành phố. Do đây là những giao dịch đã đăng ký tại cơ quan nhà nước nên về mặt quản lý nhà nước thì cơ quan nhà nước quản lý được các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng pháp luật thông qua việc đăng ký biến động cho người sử dụng đất. Đối với người dân, họ đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSD đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hiểu được nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng và nộp các khoản thuế và phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, việc này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất Số lượng người chuyển nhượng QSD đất ở đến đăng ký tương đối cao. Chứng tỏ các văn bản pháp lý của Nhà nước quy định việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng chặt chẽ, do vậy yêu cầu người dân phải đăng ký thì mới được đảm bảo pháp lý và quyền lợi hợp pháp với thửa đất chuyển nhượng. Đồng thời, việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất ở tại quận Bắc Từ Liêm có các điều kiện thuận lợi hơn trên hai phương diện: điều kiện tự nhiên - xã hội thuận lợi và cơ sở pháp lý của nhà nước.
Kết quả đó là do các nguyên nhân sau:
+ Do nhiều phường có diện tích đất ở rộng và nhiều khu đô thị mới được đầu tư xây dựng tại quận
+ Việc quy định thủ tục hành chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước dễ thực hiện hơn cho người dân và cơ quan có thẩm quyền, đồng thời có các cơ sở pháp lý thuận lợi hơn: rút ngắn thời gian quy định đối với cơ quan nhà nước, quy định cụ thể hơn các bước thực hiện cho người dân và cơ quan thẩm quyền giải quyết.
+ Tổng số GCN cấp trên địa bàn quận đến hết năm 2019 đạt 89.763 GCN (đạt tỷ lệ 99,01%) là cơ sở tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất khi có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ.
+ Từ 01/01/2009, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, mức thuế thu thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng QSD đất áp dụng là 2% so với giá trị của đất, thấp hơn so với thuế chuyển nhượng QSD đất trước đây là 4%. Đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất. b. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp
Do nhu cầu sử dụng đất cho phát triển đô thị theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, diện tích nông nghiệp ngày càng giảm và các điều kiện cần thiết cho sản xuất nông nghiệp (như thuỷ lợi, bảo vệ thực vật,..) ngày càng bị hạn chế ảnh hướng lớn đến sản xuất nông nghiệp. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch dần từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp và dịch vụ.
Qua theo dõi của phòng Tài nguyên và môi trường quận trong các năm từ 20172020, không có trường hợp nào đăng ký chuyển nhượng đất nông nghiệp trên địa bàn quận. Về mặt quản lý nhà nước, do đặc trưng của quận Bắc Từ Liêm đang trong quá trình đô thị hóa nên việc chuyển nhượng đất nông nghiệp không có hiệu quả kinh tế, cho nên không thực hiện. Đối với người sử dụng đất nông nghiệp, trên thực tế tại quận Bắc Từ Liêm sản xuất nông nghiệp ngày càng hạn chế do thiếu đầu tư cải tạo, xây dựng hệ thống
thủy lợi, do các dự án xây dựng lân cận ảnh hưởng. Do những vấn đề nêu trên mà người sử dụng đất nông nghiệp không thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
3.2.2. Tình hình thừa kế QSDĐa. Tình hình thừa kế QSDĐ đất ở a. Tình hình thừa kế QSDĐ đất ở Bảng 3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017-2020 Đơn vị: trường hợp STT Phường 1 Thượng Cát 2 Liên Mạc 3 Thụy Phương 4 Minh Khai 5 Tây Tựu 6 Xuân Đỉnh 7 Xuân Tảo 8 Đông Ngạc 9 Đức Thắng 10 Cổ Nhuế 1 11 Cổ Nhuế 2 12 Phúc Diễn 13 Phú Diễn Tổng cộng
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Luật đất đai năm 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó người sử dụng đất xem đây là một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự
Giai đoạn 2017-2020 có 1.427 trường hợp thừa kế QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Số vụ thừa kế qua các năm là: Năm 2017 có 345 trường hợp, năm 2018 có 325 trường hợp, năm 2019 có 362 trường hợp, năm 2020 có 395 trường hợp. Trong số 13 phường thì phường Cổ Nhuế 1 có số hồ sơ đăng ký cao nhất 136 hồ sơ và số hồ sơ thấp nhất là phường Xuân Tảo có 93 trường hợp.
Tuy nhiên xét cả giai đoạn 2017-2020 so với các quyền khác, hồ sơ thừa kế vẫn chiếm số lượng ít.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do nhiều trường hợp người dân sử dụng đất thừa kế từ ông cha để lại, sau khi người để lại di sản mất đi chỉ để lại di chúc bằng miệng cho các người thân trong gia đình hoặc không nói gì thì các người nhận được di sản còn lại tự thống nhất với nhau qua xác nhận của UBND phường hoặc ra văn phòng công chứng thống nhất làm phân chia để lại cho người đã được di chúc bằng miệng (nếu có). Một số trường hợp anh em tự thỏa thuận được song một số khi có dự án liên quan đến đất của họ được Nhà nước đền bù thiệt hại hoặc có giá trị tăng thì gây ra kiện tụng và khi đó cần có sự can thiệp của pháp luật.
Trên thực tế nhiều người dân sử dụng đất trên đất của ông cha để lại thì họ cho rằng nghiễm nhiên được dùng nên không cần phải đăng ký. Bên cạnh đó, có nhiều trường hợp vợ hoặc chồng mất đi không để lại di chúc, người vợ hoặc chồng có suy nghĩ nghiễm nhiên số tài sản đó là của mình vì
tài sản đó do hai vợ chồng làm nên đến khi đi làm thủ tục sang tên mới được hướng dẫn và giải thích theo quy định của pháp luật.
Về nguyên nhân theo điều tra thực tế tại các phường trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm cho thấy trước đây việc thừa kế QSDĐ thường được coi là việc nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ khi xảy ra tranh chấp mới nhờ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết. Bên cạnh đó, nhận thức của người dân còn chưa đầy đủ, trình độ hiểu biết pháp luật còn kém và ngại và chạm với cơ quan nhà nước. Họ chỉ làm thủ tục khi có nhu cầu phát sinh thực hiện các giao dịch về QSDĐ như thế chấp, chuyển nhượng. Tuy nhiên, với giá trị đất ngày càng tăng, nhiều vấn đề phức tạp nảy sinh, để bảo vệ quyền lợi của mình, người nhận thừa kế đã có ý thức hoàn thành các thủ tục đăng ký đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.
b. Tình hình thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp
Qua theo dõi của phòng Tài nguyên và môi trường quận trong các năm từ 2017-2020, không có trường hợp nào đăng ký thừa kế đất nông nghiệp trên địa bàn quận. Về mặt quản lý nhà nước, do đặc trưng của quận Bắc Từ Liêm đang trong quá trình đô thị hóa nên việc thừa kế đất nông nghiệp không có hiệu quả kinh tế, cho nên không thực hiện. Trước đây người dân cho việc thừa kế QSDĐ thường được coi là việc nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Họ chỉ làm thủ tục khi có nhu cầu phát sinh thực hiện các giao dịch về QSDĐ như thế chấp, chuyển nhượng. Đối với người sử dụng đất nông nghiệp, trên thực tế tại quận Bắc Từ Liêm sản xuất nông nghiệp ngày càng hạn chế do thiếu đầu tư cải tạo, xây dựng hệ thống thủy lợi, do các dự án xây dựng lân cận ảnh hưởng. Do những vấn đề nêu trên mà người sử dụng đất nông nghiệp không thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp.
3.2.3. Tình hình tặng, cho QSDĐa. Tình hình thực hiện tặng, cho QSDĐ đất ở a. Tình hình thực hiện tặng, cho QSDĐ đất ở Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSD đất ở tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017-2020 Đơn vị: Trường hợp STT Phường 1 Thượng Cát 2 Liên Mạc 3 Thụy Phương 4 Minh Khai 5 Tây Tựu 6 Xuân Đỉnh 7 Xuân Tảo 8 Đông Ngạc 9 Đức Thắng 10 Cổ Nhuế 1 11 Cổ Nhuế 2 12 Phúc Diễn 13 Phú Diễn Tổng cộng
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bắc Từ Liêm, 2020)
Qua bảng trên cho thấy giai đoạn 2017-2020 trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm có 1.355 trường hợp tặng cho. Cụ thể năm 2017 có 282 trường hợp, năm 2018 có 359 trường hợp, năm 2019 có 336 trường hợp, năm 2020 có 378 trường. Số vụ thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở mức tương đối cao, điều
một phần diện tích đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện quyền QSD đất được pháp luật cho phép.
Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 ảnh hưởng đến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ. Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức 15%, trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không được miễn. Nên để giảm thuế thu nhập cá nhân, trường hợp tặng cho QSD đất từ anh (chị, em) sang em (anh, chị) thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để được áp mức thuế là 2% (vì tài sản của gia đình gồm cả vợ và chồng có QSD). Điều này nói lên quy định chưa phù hợp của luật thuế thu nhập đối với việc tặng cho tài sản ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất.
Qua những số liệu phân tích như trên, nhận thức của người dân về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ngày càng phát triển, đã đăng ký theo đúng quy định pháp luật. Vì vậy, cơ quan nhà nước có thể quản lý tốt hơn tình hình biến động sử dụng đất của các hộ gia đình tại địa phương. Do nhu cầu chia tách trong nội bộ53 gia đình rất cao tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số, nếu không quản lý được thì rất phức tạp sau này. Mặt khác, hộ gia đình ở những phường có diện tích đất ở rộng có thể thực hiện quyền tặng cho để chia đất cho các thành viên, người nhận tặng cho quyền sử dụng đất cũng được thuận lợi hơn trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất khác như: thế chấp quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật khi có nhu cầu.
a. Tình hình thực hiện tặng, cho QSDĐ đất nông nghiệp
Qua theo dõi của phòng Tài nguyên và môi trường quận trong các năm từ 2017-2020, không có trường hợp nào đăng ký tặng cho đất nông nghiệp trên địa bàn quận. Điều này cho thấy người dân vẫn tồn tại nếp nghĩ cũ, nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ.
Hầu hết, người dân cho rằng việc cho tặng QSD đất nông nghiệp là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “ cha truyền con nối”, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi cho tặng mà vẫn tiếp tục sử dụng đất ổn định, không có nhu cầu sử dụng quyền sử dụng đất để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất thì trước mắt họ không khai báo để chuyển quyền. Vấn đề cho tặng quyền sử dụng đất cần phải được đăng ký tại Phòng Tài nguyên và môi trường quận, quyền lợi của người được cho tặng theo luật định và theo di chúc có hiệu lực.
Việc thực hiện sớm việc khai nhận di sản thừa kế tại cơ quan nhà nước sẽ có tác dụng hạn chế tranh chấp đất đai sau này. Do nhận thức về việc thừa kế quyền sử dụng đất của người dân chưa rõ ràng, vì vậy người được cho tặng sẽ bị hạn chế các quyền sử dụng đất khi chưa được khai nhận đăng ký quyền sử dụng đất theo đúng quy định.
Tóm lại, thực tế tại quận Bắc Từ Liêm người sử dụng đất nông nghiệp chưa thực hiện quyền cho tặng do yếu tố nhận thức pháp luật chưa đầy đủ, người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được cho tặng. Đối với cơ quan nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền các quy định pháp luật liên quan đến việc khai nhận cho tặng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị.
3.2.4. Tình hình thế chấp QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là một quyền xảy ra phổ biến, lượng đăng ký thế chấp chiếm số giao dịch lớn nhất trong tất cả các quyền của người sử dụng đất, giai đoạn 2017-2020 có 22.173 hồ sơ thế chấp, cụ thể: Năm 2017 là 5.374 hồ sơ; năm 2018 là 5.257 hồ sơ; năm 2019 là 5.569 hồ sơ; năm 2020 là 5.973 hồ sơ, trong đó phường Cổ Nhuế 1 có lượng hồ sơ lớn nhất là 2.406 hồ sơ và thấp nhất là phường Xuân Đỉnh với 798 hồ sơ.
Lượng đăng ký thế chấp chiếm số giao dịch lớn nhất trong tất cả các quyền của người sử dụng đất là do nhu cầu về vốn cho kinh doanh, sản xuất của người dân ngày một nhiều, ngoài ra cũng có những trường hợp người dân