được thể hiện qua bảng 3.9:
Bảng 3.9. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tốđến việc thực hiện QSDĐ đến việc thực hiện QSDĐ
STT Yếu tố ảnh hưởng
1 Giá đất
2 Quy hoạch
3 Lãi xuất ngân hàng
4 Thuế chuyển quyền
5 Thủ tục hành chính
6 Gia tăng dân số
Qua bảng 3.9 cho thấy, yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến việc gia tăng việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân là yếu tố giá đất. Khi giá đất tăng cao, người dân có nhu cầu chuyển nhượng đất đai rất lớn. Yếu tố ảnh hưởng thứ hai chính là yêu tố quy hoạch, khi quy hoạch được thực hiện làm thay đổi hiện trạng khu vực do vậy có tác động tích cực đến người dân do vậy làm tăng việc thực hiện quyền SDĐ của người dân. Yếu tố lãi xuất ngân hang, thủ tục hành chính cũng như việc gia tăng dân số có ảnh hưởng ít nhất đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân.
3.4.1. Ảnh hưởng của giá đất đến thực hiện quyền sử dụng đất
Giá đất là một trong những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản và vì vậy cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp QSDĐ.
Khi giá đất ở mức thấp, tuy nhu cầu về sử dụng đất vẫn không thay đổi nhưng một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì thấy giá trị tài sản không quá lớn hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, kê khai, đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp QSDĐ.
Khi giá nhà đất cao, nó tạo thành sốt đất, đầu cơ về đất tăng mạnh, số lượng những vụ chuyển nhượng nhiều, ý thức người dân về giá trị đất cao lên thì người dân sẽ tự giác thực hiện các quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, kê khai, đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp QSDĐ.
3.4.2. Ảnh hưởng của quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng đất
Một yếu tố quan trọng có tầm ảnh hưởng không hề nhỏ tới nhu cầu trong thị trường bất động sản, cũng như tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn. Một khu vực có nhiều dự án xây dựng hình thành hệ cơ sở vật chất tốt, cơ sở vật chất hiện đại, phục vụ nhu cầu cuộc sống
tố hơn thì sẽ thu hút lượng lớn người dân tới sinh sống. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất ở đây là quy hoạch đất để sử dụng làm đường giao thông, làm nhà văn hóa, nâng cấp hệ thống điện, nước, công viên, khu thương mại, khu công viên, trường học, trường mầm non, các khu dân cư, Khu đô thị mới... Đồng thời các quy hoạch trên thường sẽ đi cùng nhau, cùng hỗ trợ, bổ sung cho nhau để tạo ra một môi trường, khu vực phát triển, từ đó trên địa bàn thì sẽ thu hút người dân. Chính vì vậy khẳng định rằng yếu tố quy hoạch sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới tình hình chuyển nhượng sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất.
Quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản nên cũng ảnh hưởng lớn đến thực hiện quyền sử dụng đất vì những lý do sau:
+ Có quy hoạch thì thị trường bất động sản sẽ thay đổi vì người ta biết chỗ nào sẽ được đầu tư, khi quy hoạch được duyệt thì tâm lý của những người có nhu cầu mua, đầu tư bất động sản sẽ yên tâm hơn để lựa chọn những bất động sản đảm bảo về mặt quy hoạch, pháp lý. Tiếp đó là cơ hội để họ có thể lựa chọn những sản phẩm bất động sản đa dạng hơn, hiệu quả hơn, từ đó làm cho thị trường bất động sản tích cực hơn, đặc biệt là những người có nhu cầu mua nhà để ở.
+ Bất động sản sẽ được tăng giá trị khi có quy hoạch, trong đó có vị trí nhà đất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là giao thông;
+ Có thể nói quy hoạch đô thị đến đâu thì thị trường bất động sản tiếp cận đến đấy. Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và bất động sản rõ ràng là gắn bó mật thiết. Quy hoạch đô thị gần như định hướng cho thị trường bất động sản; mặt khác, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quy hoạch được thực thi. Mà khi thị trường bất động sản thay đổi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc việc thực hiện các quyền sử dụng đất đặc biệt là quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho và thế chấp, bảo lãnh.
3.4.3. Ảnh hưởng của lãi xuất ngân hàng đến thực hiện quyền sử dụng đất
Như chúng ta đã biết vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là “giá”. Trong khi giá đất ngoài phụ thuộc vào các yếu tố đặc biệt thì lãi ngân hàng tác động trực tiếp tới giá đất. Khi lãi suất giảm đi, giá đất giảm theo, dẫn tới việc người dân sẽ mua đất. Chịu sự ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế khiến thị trường BĐS đóng băng, Nhà nước đã phải có những gói kích cầu như trên thực tế gói 30.000 tỷ,… Điểu này càng khẳng định hơn giá đất cũng bị ảnh hưởng nhiều từ lãi suất ngân hàng. Trong khi giá đất giảm thì nhu cầu giao dịch trên thị tường BĐS sẽ sôi nổi, dẫn tới chuyển nhượng đất đai tăng lên.
Thực tế cho thấy số lượng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có mối quan hệ khăng khít, theo chiều nghịch với lãi suất ngân hàng. Cụ thể ta thấy lãi suất giảm thì số lượng hồ sơ chuyển nhượng tặng cho sẽ tăng.
3.4.4. Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất
Thủ tục hành chính là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện QSDĐ: Qua thực tế cho thấy rằng nếu các thủ tục không quá phức tạp, rõ ràng và minh bạch sẽ làm cho các cuộc giao dịch về đất đai trở nên dễ dàng hơn. Thị trường đất đô thị trở nên thông thoáng hơn để những ai có nhu cầu chính đáng dễ dàng mua được và những ai có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà ở cũng có thể dễ dàng bán hoặc chuyển nhượng.
Nếu thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, kéo dài sẽ dẫn đến tâm lý sợ đến các cơ quan nhà nước để thực hiện các QSDĐ của người dân. Vì vậy, yêu cầu đặt ra là phải không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng công nghệ thông tin vào chương trình quản lý tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ.
Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng biến đổi không ngừng và đòi hỏi sự đáp ứng của bộ máy Nhà nước ngày càng tiến bộ và phát triển. Do đó, nếu không cải cách thủ tục hành chính thì không thể đáp ứng và phù hợp với yêu cầu thực tế về thực hiện các QSDĐ.
3.4.5. Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất.
Tác động của chính sách thuế ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện các QSDĐ. Ảnh hưởng này vì những lý do sau đây:
+ Có tác động thúc đẩy việc SDĐ có hiệu quả, hợp lý, có vai trò điều tiết thị trường bất đông sản;
+ Tạo điều kiện cho việc thực hiện QSDĐ như chuyển nhượng, cho thuê, tặng, cho diễn ra phổ biến và thuận lợi hơn;
+ Khiến cho người SDĐ sử dụng đất tính toán một cách có hiệu quả để khai thác trên mảnh đất của mình, tránh lãng phí đất đai, làm cho quan hệ đất đai tiệm cận với thị trường. Mặt khác nó cũng tạo sự gắn kết chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong quản lý đất đai.
+ Khi thuế đất tăng thì thị trường giảm cầu và số trường hợp thực hiện QSDĐ dẽ giảm và ngược lại.
3.4.6. Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến thực hiện quyền sử dụng đất
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả. Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất
ở tăng theo.
Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở. Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập.
Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà
ở đối với thu nhập là rất nhỏ.
Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
Chính vì vậy, việc tăng dân số sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản và làm cho số trường hợp thực hiện QSDĐ tăng lên.
3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm
3.5.1. Thuận lợi
- Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế - xã hội nói chung đã phần nào kéo theo sự thông thoáng trong chính sách của Nhà nước, đồng thời với sự quan tâm của các cấp, các ngành, công tác quản lý Nhà nước đã có sự thay đổi lớn. Các thủ tục rườm rà không cần thiết đã được loại bỏ khiến cho công tác quản lý được dễ dàng hơn không gây phiền hà cho người dân.
- Hệ thống hồ sơ địa chính tại các phường ngày càng được hoàn thiện (có đầy đủ bản giấy và bản số), thuận lợi cho việc quản lý và cập nhật biến động cũng như tìm hiểu về nguốn gốc thửa đất.
- Sự ra đời của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (1 cửa) phần nào đã góp phần giúp phường trong công tác tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả để hạn chế việc cán bộ phường phải trực tiếp tiếp nhận hồ sơ của người dân.
- Hệ thống thông tin hiện đại, các phương án quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư đều được công khai minh bạch.
3.5.2. Khó khăn
- Nguồn nhân lực (cán bộ) làm công tác chuyển QSDĐ tại Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ còn ít, khối lượng công việc nhiều nên hồ số sơ tồn đọng vẫn còn tương đối cao.
- Là một điểm “nóng” trong đầu tư đất đai, bất động sản nên còn hiện tượng “đầu cơ” đất đai, “thổi” giá đất ... gây khó khăn trong công tác quản lý và ổn định thị trường bất động sản.
- Sự am hiểu về pháp luật đất đai và các thủ tục hành chính của người dân còn nhiều hạn chế.
- Tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội còn nhiều
3.5.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất cho quận Bắc Từ Liêm trong thời gian tới sử dụng đất cho quận Bắc Từ Liêm trong thời gian tới
* Giải pháp về chính sách
- Quận Bắc Từ Liêm đang trong giai đoạn phát triển mạnh, nên có nhiều dự án xây dựng cơ sở hạ tầng quan trọng, nhiều công trình phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa. Bởi vậy, việc đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án luôn luôn được sự quan tâm chỉ đạo của lãnh đạo tỉnh và sự xem xét tháo gỡ kịp thời các chính sách. Tuy nhiên, vẫn cần được Nhà nước xem xét hoàn thiện các quy định chung để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
- Quận Bắc Từ Liêm cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp tại địa phương. Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục thuê đất theo quy định.
- Cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ được thuận tiện, nhanh chóng.
- Công khai quy hoạch sử dụng đất; kế hoạch sử dụng đất hàng năm, xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không được sử dụng vào mục đích khác. Hoạch định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có các kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm thực hiện QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất.
* Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật
- Cần có các văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể và dễ hiểu hơn đối với các quy định của pháp luật về việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất, để người dân hiểu được quyền và nghĩa vụ của mình để đến đăng ký theo quy định tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Cần tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai bằng các phương tiện thông tin, xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai để qua đó giúp cho việc quản lý và sử dụng đất đai với các thông tin được cập nhật chính xác nhằm nắm chắc, quản chặt tình hình SDĐ.
- Đa dạng hóa các hình thức công khai, tuyên truyền phổ biến pháp luật, về thủ tục hành chính và tìm kiếm thông tin về thực hiện QSDĐ.
- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương.
* Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất
- Thành lập đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị của người dân về thủ tục hành chính, về thái độ phục vụ của cán bộ, công chức, viên chức thực thi nhiệm vụ hạn chế sự sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng của cán bộ, công chức, viên chức trong khi giải quyết công việc của công dân. - Một số các hộ gia đình, cá nhân được điều tra cho rằng thời gian hoàn thiện các thủ tục chuyển QSDĐ còn dài. Do vậy cần giảm bớt các thủ tục không cần thiết, gây phiền hà cho công dân trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất, rút ngắn được thời gian giải quyết các thủ tục hành chính.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, xử lý nghiêm khắc, dứt điểm những vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời những vi phạm phát sinh.
* Tiếp tục hoàn thiện công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở