3.2.1.1. Dự án khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên
- Tên Dự án 1: Dự án khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán. - Vị trí: Phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên.
- Tổng diện tích dự án: 120,990 m2
- Gồm có 133 hộ gia đình, cá nhân và tổ chức bị thu hồi
- Chủ đầu tư: Ban Quản lý các dự án đầu tư và xây dựng thành phố. - Tổng kinh phí: Bồi thường, hỗ trợ 100 tỷ đồng và tái định cư được giao bằng đất.
- Tính chất dự án: là khu dân cư mới kết hợp cây xanh, nhà văn hóa và công trình thương mại dịch vụ có quy mô lớn, hiện đại, đa dạng, đồng bộ về hệ thống hạ tầng với điều kiện sống tiện nghi cao cấp.
- Tiến độ thực hiện: Từ năm 2016 đến năm 2020.
3.2.1.2. Dự án khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, thành phố Thái Nguyên - Tên dự án: Dự án khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu.
Hình 3.2. Sơ đồ phối cảnh dự án Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu
- Vị trí: Phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên. - Tổng diện tích dự án: 27,9 ha.
- Gồm có 278 hộ gia đình, cá nhân và tổ chức bị thu hồi
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Sông Đà 2 thuộc Tổng Công ty Sông Đà.
- Tổng mức đầu tư dự án: 1.019 tỷ đồng.
- Tính chất dự án: Tạo quỹ đất ở đô thị, tạo nguồn thu cho ngân sách thành phố. Hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị thành phố Thái Nguyên theo các quy hoạch đã được phê duyệt, kết nối hệ thống giao thông hiện có của thành phố, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế khu vực, tương lai không xa nữa là trung tâm phát triển bậc nhất của thành phố Thái Nguyên.
- Tiến độ thực hiện: Từ năm 2017 đến năm 2021.
3.2.2. Các văn pháp lý khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 3589/QĐ-UBND ngày 30 tháng 3 năm 2016 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt đầu tư xây dựng Dự án Khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán, TP. Thái Nguyên.
- Quyết định số 308/QĐ-UBND ngày 20 tháng 01 năm 2016 UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán, TP. Thái Nguyên.
- Công văn số 38/HĐND-VP ngày 24 tháng 3 năm 2016 của HĐND TP. Thái Nguyên về việc đầu tư dự án khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán, TP. Thái Nguyên. - Công văn số 402/SXD-QLN ngày 29/3/2016 của Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên về việc thông báo kết quả thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán, TP Thái Nguyên.
- Quyết định số 5670/QĐ-UBND ngày 21 tháng 6 năm 2016 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Xây dựng khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán TP. Thái Nguyên (Đợt 1). - Quyết định số 6869/QĐ-UBND ngày 28 tháng 7 năm 2016 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Xây dựng khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán TP. Thái Nguyên (Đợt 2). - Quyết định số 6701/QĐ-UBND ngày 28 tháng 7 năm 2016 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Xây dựng khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán TP. Thái Nguyên (Đợt 3). - Quyết định số 6936/QĐ-UBND ngày 28 tháng 7 năm 2016 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Xây dựng khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán TP. Thái Nguyên (Đợt 4). - Quyết định số 6909/QĐ-UBND ngày 28 tháng 7 năm 2016 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Xây dựng khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán TP. Thái Nguyên (Đợt 5). - Quyết định số 7459/QĐ-UBND ngày 08 tháng 8 năm 2016 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Xây dựng khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán TP. Thái Nguyên (Đợt 6). - Quyết định số 8954/QĐ-UBND ngày20 tháng 9 năm 2016 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Xây dựng khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán TP. Thái Nguyên (Đợt 8). - Xét đề nghị của phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố tại Tờ trình số 149/TTr- TCKH ngày 29 tháng 3 năm 2016 và Tờ trình số 43/TTr-BQLDA ngày
29 tháng 3 năm 2016 của Ban quản lý các dự án đầu tư và xây dựng thành phố về việc phê duyệt đầu tư xây dựng dự án: Khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán, TP. Thái Nguyên.
- Quyết định số 7467/QĐ-UBND ngày 08 tháng 8 năm 2016 của UBND TP. Thái Nguyên về thu hồi đất của bà Lương Bình Minh sử dụng đất tại phường Thịnh Đán, TP. Thái Nguyên thuộc dự án: Khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán, TP. Thái Nguyên.
3.2.2.2. Dự án khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu
- Quyết định số 3586/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 209/QĐ-UBND ngày 23 tháng 01 năm 1017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về chấp thuận đầu tư dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 9307/QĐ-UBND ngày 26 tháng 9 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 1).
- Quyết định số 9308/QĐ-UBND ngày 26 tháng 9 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 2).
- Quyết định số 9350/QĐ-UBND ngày 27 tháng 9 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 3).
- Quyết định số 10857/QĐ-UBND ngày 29 tháng 9 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 4).
- Quyết định số 10584/QĐ-UBND ngày 29 tháng 9 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 5).
- Quyết định số 10585/QĐ-UBND ngày 29 tháng 9 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 6).
- Quyết định số 11401/QĐ-UBND ngày 18 tháng 10 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 7).
- Quyết định số 11585/QĐ-UBND ngày 25 tháng 10 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 8).
- Quyết định số 11583/QĐ-UBND ngày 25 tháng 10 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 9).
- Quyết định số 13089/QĐ-UBND ngày 23 tháng 11 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 10).
- Quyết định số 13039/QĐ-UBND ngày 23 tháng 11 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 11).
- Quyết định số 13905/QĐ-UBND ngày 13 tháng 12 năm 2017 của UBND TP. Thái Nguyên về việc phê duyệt phương án dự toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án: Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Đợt 12).
3.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của hai dự án
3.2.3.1. Kết quả xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường tại hai dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
Điều kiện được bồi thường căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều 75. Điều kiện
an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ rằng:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Bảng 3.2: Xác định đối tượng bồi thường Đơn STT Các chỉ tiêu vị 1 Số hộ gia Hộ đình 2 Số tổ chức Hộ 3 Diện tích m2 3.1 Đất nông m2 nghiệp 3.2 Đất ở m2 Đất nông 3.3 nghiệp cùng m2 thửa đất ở 3.4 Đất công ích m2
Qua bảng 3.2 cho thấy Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành phố Thái Nguyên và chính quyền địa phương đã xác định điều kiện được bồi thường và không được bồi thường đúng theo quy định của pháp luật về đất đai và phù hợp với thực tế sử dụng đất, được phần lớn người bị thu hồi đồng tình ủng hộ. - Dự án 1: Có 100% số hộ có đất ở được hỏi tán thành cho rằng phần đất bị thu hồi của họ được bồi thường thỏa đáng, vì họ đã sử dụng từ lâu, không tranh chấp với ai và cũng không bị chính quyền địa phương ngăn cấm. Người dân trong khu vực dự án chờ mong sẽ có dự án về đây để sớm thay đổi cuộc sống của họ, giúp họ cải thiện cuộc sống khi khu vực này là khu vực có thu nhập không cao của thành phố Thái Nguyên.
- Dự án 2: Có 100% số hộ có đất ở được hỏi tán thành. Dự án Khu phố Châu Âu bên bờ sông Cầu lại là dự án trọng điểm của thành phố Thái Nguyên trong năm 2017 - 2021, sẽ đem lại sự thay đổi bộ mặt về phía Bắc của thành phố Thái Nguyên và bên bờ sông Cầu. Dự án được người dân và UBND thành phố Thái Nguyên nhiệt tình ủng hộ, khu vực này có 100% là diện tích đất nông nghiệp và ngay sát khu vực trung tâm của thành phố.
3.2.3.2. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 2 dự án
a. Giá đất tính bồi thường
- Dự án 1: Khu dân cư số 10 Thịnh Đán
Dự án Khu dân cư số 10 Thịnh Đán có chỉ giới thu hồi đất là 133 hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. Trong đó, có 67 hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp; có 13 hộ gia đình, cá nhân có đất ở; có 52 hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp cùng thửa đất ở và 01 tổ chức là đất UBND phường Thịnh Đán
Tại khoản 1 điều 4 Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh thì hệ số k = 1 đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và nông nghiệp khác (gọi tắt là đất nông nghiệp) và tại điều khoản 2 điều 4 theo quyết định này thì hệ số k = 1,1 đối với đất ở đô thị, đất ở nông thôn bám các trục đường giao thông.
Bảng 3.3. Giá bồi thường đất nông nghiệp của Dự án khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại đất Đất chuyên trồng lúa nước Đất trồng lúa nước còn lại Đất trồng cây hàng năm Đất bằng trồng cây hàng năm khác Đất nuôi trồng thuỷ sản
(Nguồn: Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố)
Ta thấy rằng giá Nhà nước bồi thường cao hơn rất nhiều là hơn 3 - 5 lần so với đơn giá Nhà nước để giúp người dân trong dự án có thể cải thiện cuộc sống, tái đầu tư vào công việc khác, nâng cao dân trí nhằm đẩy mạnh kinh tế phát triển xã hội của thành phố Thái Nguyên. Dự án đã làm thay đổi bộ mặt khu vực này, được coi là tuyến đường chính của tỉnh liên kết với tỉnh, thành phố khác.
Bảng 3.4. Bảng giá bồi thường đất ở của Dự án khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán
Vị trí VT1
VT3
Như vậy qua bảng trên, chúng ta nhận thấy được giá Nhà nước bồi thường luôn thấp hơn giá thị trường mặc dù Nhà nước đã cố gắng điều chỉnh giá để sát nhất với giá thị trường. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân chủ quan cũng như khách quan mà giá thị trường luôn cao hơn giá Nhà nước thậm chí cao hơn rất nhiều lần, dẫn đến hiện tượng người dân không đồng ý với phương án bồi thường, gây chậm trễ tiến độ giải phóng mặt bằng. Để làm rõ vấn đề này hơn, chúng tôi cũng đã tìm hiểu ý kiến của hộ dân là do các hộ này cho rằng giá đất bồi thường của Nhà nước còn thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cho nên họ sẽ không đủ tiền để tái đầu tư sản xuất hoặc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích và điều kiện tương tự.
- Dự án 2: Khu phố Châu Âu bên bờ Sông Cầu
Dự án Khu phố Châu Âu bên bờ Sông Cầu có chỉ giới thu hồi đất là 278 hộ