Trên cơ sở lý luận của quy trình thực hiện chính sách công và các nội dung quan trọng về chính sách quản lý trật tự xây dựng đô thị, luận văn thực hiện theo hướng tiếp cận các nội dung chính sách quản lý trật tự xây dựng đô thị.
1.3.1. Tuyên truyền, vận động các lực lượng tham gia thực hiện chính sách quản lý trật tự đô thị
Công tác tuyên truyền, giáo dục chủ trương của Đảng, Chính sách pháp luật của Nhà nước về quản lý trật tự xây dựng đô thị là một trong những nội dung quan trọng trong thực hiện chính sách quản lý trật tự xây dựng đô thị. Nâng cao tính tiên phong, gương mẫu, ý thức trách nhiệm của đảng viên, cán bộ, công chức và người dân trong việc triển khai thực hiện chính sách quản lý trật tự xây dựng đô thị của Nhà nước với những cơ chế cụ thể do UBND tỉnh ban hành trên cơ sở chính sách của Chính phủ. Nội dung này thực hiện tốt sẽ làm cho các chính sách quản lý trật tự xây dựng đô thị được thực hiện nhanh và đúng quy định pháp luật về quản lý đô thị, quản lý xã hội.
1.3.2. Xây dựng quy hoạch quản lý trật tự đô thị
-18-
phê duyệt cho địa phương cấp tỉnh; đồng thời, chỉ đạo các huyện, thành phố trực thuộc cấp tỉnh thực hiện điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đai của UBND tỉnh theo các kế hoạch phát triển kinh tế trung hạn, dài hạn của địa phương. Xây dựng hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu về đất đai phục vụ cho quản lý trật tự xây dựng đô thị của từng địa phương.
Định kỳ rà soát các đồ án quy hoạch xây dựng và tình hình thực hiện quy hoạch xây dựng trên phạm vi ở địa phương. Rà soát toàn diện, tổng thể và điều chỉnh Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương theo chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và phù hợp với định hướng phát triển vùng kinh tế trọng điểm của từng miền đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Trên cơ sở đó rà soát, điều chỉnh Quy hoạch các đô thị cho phù hợp với nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, phù hợp với định hướng phát triển của từng ngành, từng lĩnh vực trong cả nước, vùng kinh tế trọng điểm miền và phù hợp với tình hình thực tiễn các đô thị. Xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện theo quy hoạch hợp lý; kịp thời phát hiện các vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai để có giải pháp điều chỉnh mang tính chất bao quát, dài hạn nhằm giải quyết triệt để những tồn tại.
Tổ chức lập các quy hoạch phân khu trên cơ sở các đồ án quy hoạch chung được duyệt làm cơ sở cho các cơ quan quản lý nhà nước xác định các khu vực phát triển thị, lập các dự án đầu tư xây dựng quản lý trật tự xây dựng đô thị theo quy định; Tổ chức lập và khớp nối quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, tăng tỷ lệ phủ kín quy hoạch chi tiết trung tâm các đô thị, đặc biệt là các khu chức năng quan trọng của đô thị.
Nâng cao chất lượng xây dựng và thực hiện quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng: Nâng cao chất lượng công tác lập Quy hoạch; Tập trung đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, trong đó ưu tiên các công trình hạ tầng kỹ thuật trọng điểm; phát triển kết hợp chỉnh trang, nâng cấp hạ tầng xã hội góp phần hoàn thiện không gian cảnh quan đô thị. Tăng cường công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, đề cao trách nhiệm của người đứng đầu trong xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, bảo đảm hiệu quả và tính khả thị.
-19-
Đẩy mạnh công tác thiết kế đô thị và quản lý kiến trúc đô thị: Khẩn trương tổ chức lập, phê duyệt và ban hành Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc cho các đô thị còn thiếu; đối với các khu trung tâm đô thị cần phải có lập các đồ án Thiết kế đô thị riêng làm cơ sở thiết kế, xây dựng các công trình kiến trúc. Triển khai và quản lý chặt chẽ thiết kế đô thị theo quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt, nâng cao chất lượng thiết kế kiến trúc công trình trong đô thị. Xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ công tác quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy hoạch.
Tập trung xây dựng phát triển một số đô thị trọng điểm làm điển hình và nhân rộng ra các đô thị khác với đặc điểm phù hợp với tình hình của địa phương.
Xây dựng cơ chế thích hợp để cộng đồng dân cư tham gia trong quá trình lập quy hoạch - nhất là các đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang đô thị - để tạo sự đồng thuận; đẩy mạnh việc cung cấp thông tin kiến trúc quy hoạch đô thị - làm cơ sở cho các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng theo quy hoạch.
1.3.3. Xây dựng cơ chế đặc thù trong quản lý trật tự xây dựng đô thị của từng địa phương
a) Xây dựng cơ chế Chính sách về đất đai đô thị
Chính sách về khai thác và phát triển đất: Công khai thông tin cơ sở dữ liệu về quỹ đất, định hướng phát triển quỹ đất làm cơ sở nghiên cứu lập các dự án phát triển. Lập quy hoạch xây dựng quản lý trật tự xây dựng đô thị trên cơ sở kết quả báo cáo điều tra, đánh giá đất đai theo quy định pháp luật hiện hành của Nhà nước. Trong đó cần đánh giá cụ thể hiệu quả kinh tế sinh lợi từ đất, xác định các khu vực hạn chế xây dựng, các khu vực ưu tiên, phù hợp với phát triển theo lĩnh vực (nông nghiệp, công nghiệp, cây công nghiệp, nuôi trồng thủy sản…). Tổ chức thực hiện công tác quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất và quản lý phát triển quỹ đất theo quy hoạch phải dựa trên nhu cầu phát triển. Quản lý phát triển quỹ đất đô thị theo quy hoạch đô thị, lộ trình phù hợp với giai đoạn phát triển, nhu cầu sử dụng của tổ chức, cá nhân và yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Tăng cường vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong việc giám sát, ban hành khung giá, điều
-20-
chỉnh giá đối với thị trường bất động sản đảm bảo sát với thực tế. Phát huy vai trò của cộng đồng trong việc giám sát thực hiện quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, bảo vệ quỹ đất, sử dụng đất đúng chức năng.
Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Để đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động tốt, hệ thống đăng ký, hệ thống pháp luật về giao dịch, về thế chấp và tịch thu thuế nợ phải hoàn chỉnh. Cơ sở hạ tầng của thị trường từ sàn giao dịch, hệ thống thông tin, quảng cáo, hệ thống tín dụng, hệ thống hòa giải và xét xử hoàn chỉnh. Phát triển trung tâm thông tin, cơ sở dữ liệu, dịch vụ tư vấn pháp luật, dịch vụ hỗ trợ tư pháp đối với các hoạt động của thị trường bất động sản, phát triển hệ thống các văn phòng chi nhánh tại các địa phương. Cơ quan quản lý nhà nước giữ vai trò thẩm định tính chính xác của hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu và giám sát hoạt động của các tổ chức. Ban hành các quy định về đăng ký thông tin quảng cáo, giao dịch bất động sản; Các quy định, hướng dẫn cụ thể cho các loại hình giao dịch, xác định vai trò của hệ thống Ngân hàng là trung gian đảm bảo an toàn cho các giao dịch.
Chính sách tài chính và tín dụng về đất đai: Thực hiện các chính sách tài chính về đất đai một cách minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
Bên cạnh các chính sách về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá, hệ thống chính sách thuế đối với đất đai, cần áp dụng linh hoạt các chính sách ưu đãi và khuyến khích đầu tư của nhà nước đối với các đối tượng sử dụng đất cần ưu đãi và chủ trương xã hội hoá.
Đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất; hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo chỉ định; áp dụng hình thức nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê đối với đất sản xuất kinh doanh, không phân biệt tổ chức trong nước, ngoài nước và các thành phần kinh tế; thu hẹp đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, chuyển dần các đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ toàn bộ về tài chính hoạt động như Doanh nghiệp sang hình thức thuê đất. Đề xuất chính sách điều tiết
-21-
giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất đem lại.
b) Xây dựng cơ chế chính sách về phát triển nhà ở
Trên cơ sở chính sách phát triển nhà ở của Chính phủ, địa phương cần phát triển nhà ở phải đảm bảo các mục tiêu xã hội, công bằng nhưng không bình quân, kích thích được các động lực phát triển; Các chính sách nhà ở trước hết phải đảm bảo lợi ích cơ bản của người nghèo, người có thu nhập thấp. Bảo đảm giải quyết hài hòa các lợi ích trong phát triển nhà ở, lợi ích riêng phục tùng lợi ích chung, lợi ích trước mắt phục tùng lợi ích lâu dài, lợi ích cục bộ phục tùng lợi ích toàn cục. Lợi ích chung và lâu dài của đô thị là đảm bảo cảnh quan và môi trường, là phát triển bền vững. Thực hiện các chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở với các ưu đãi.
c) Xây dựng cơ chế chính sách phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ đô thị
Chính quyền cấp tỉnh phải xây dựng các cơ chế chính sách phát triển hạ tầng và dịch vụ đô thị. Cơ chế đó phải đảm bảo đủ đất cho các công trình công cộng quan trọng cho cộng đồng, các công trình công cộng bao gồm đất dành cho đường bộ, công viên, cống thoát nước thải, bệnh viện, đường sắt, trường học v.v. Có biện pháp khuyến khích chủ đầu tư cung cấp các công trình công cộng nhỏ, ví dụ khuyến khích dưới dạng thưởng hệ số sử dụng đất cho các dự án quản lý trật tự xây dựng đô thị có bố trí các công trình công cộng nhỏ như quảng trường, cải tạo cảnh quan, tượng đài đường phố.v.v.
d) Chính sách về quản lý phát triển
Địa phương cần xác định ranh giới tăng trưởng quản lý trật tự xây dựng đô thị (RGTT PTĐT) để định hướng quá trình quản lý trật tự xây dựng đô thị , kiểm soát các hoạt động phát triển và đảm bảo đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản….
Khuyến khích đô thị hóa phía trong RGTT PTĐT còn phía ngoài RGTT PTĐT thì kiểm soát chặt chẽ hoạt động quản lý trật tự xây dựng đô thị để tránh quản lý trật tự xây dựng đô thị tự phát và bảo vệ các khu vực bảo tồn như vành đai
-22-
xanh, đất nông nghiệp năng suất cao, đất trồng cây công nghiệp, cây nguyên liệu. Xây dựng các dự án tái quản lý trật tự xây dựng đô thị nhằm thực hiện tái phát triển các công trình xuống cấp và không còn hoạt động thành các công trình có chức năng hoạt động và tự chủ, có giá trị cao hơn. Xét từ góc độ chính sách quản lý trật tự xây dựng đô thị cần hạn chế các hoạt động tái phát triển tự phát riêng lẻ và khuyến khích tái phát triển toàn diện.
1.3.4. Chuẩn bị nguồn vốn đầu tư cho xây dựng đô thị
Nhu cầu đầu tư hàng năm cho quản lý trật tự xây dựng đô thị nhìn chung đều cao hơn khả năng đáp ứng của ngân sách. Mức thiếu hụt do chênh lệch giữa nhu cầu và khả năng vốn địa phương là một vấn đề mỗi đô thị cần phải giải quyết, thông qua việc tìm ra các biện pháp và cách thức có thể bù đắp chênh lệch trên. Cần đẩy mạnh việc huy động tối đa nội lực từ nền kinh tế, chú trọng đặc biệt đến việc khuyến khích và đa dạng hóa các hình thức huy động vốn từ các thành phần kinh tế. Tiếp tục cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư kinh doanh, nhất quán trong cơ chế, chính sách thu hút đầu tư để tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Phổi biến rộng rãi các quy định về chính sách khuyến khích, hỗ trợ đầu tư của tỉnh và thành phố; ban hành các chính sách khuyến khích hỗ trợ đối với một số ngành nghề thực hiện các chương trình phát triển kinh tế của thành phố. Tạo môi trường thông thoáng, đơn giản hóa các thủ tục trong đầu tư để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư. Lập danh mục các dự án kêu gọi đầu tư, danh mục các đối tác vận động đầu tư. Tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư khi thuê đất, giải phóng mặt bằng các công trình, quan tâm giải quyết kịp thời các vướng mắc cho nhà đầu tư. Xây dựng các cơ chế chính sách của địa phương về ưu tiên, ưu đãi khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật nhằm tạo ra mạng lưới hạ tầng đồng bộ, liên thông phục vụ có hiệu quả cho các dự án phát triển kinh tế xã hội khác: Miễn giảm thuế các loại trong một số năm, giảm tiền thuê đất cho các loại hình dịch vụ, ưu tiên nhanh chóng trong giải quyết thủ tục đầu tư, hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thiết yếu và khu tái định cư (nếu có) của dự án đối với các dự án trong danh mục khuyến khích đầu tư, hỗ trợ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ
-23-
xây dựng công trình xử lý nước thải tập trung của khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hỗ trợ đào tạo lao động, hỗ trợ cho công tác vận động thu hút đầu tư, xúc tiến thương mại đầu tư, hỗ trợ chi phí thông báo thành lập doanh nghiệp và quảng cáo sản phẩm, hỗ trợ thủ tục hành chính,...
1.3.5. Thực hiện giám sát quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị
Đối với tất cả các hồ sơ dự án đầu tư không phân biệt thuộc diện thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư hay không, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, phải lập báo cáo đánh giá dự án, trong báo cáo đánh giá cần phải làm rõ các nội dung liên quan theo quy định pháp luật của Nhà nước về đầu tư. Đặc biệt chú trọng thẩm tra kỹ các dự án sử dụng nhiều đất. Cần có biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ triển khai dự án đúng tiến độ cam kết. Đối với dự án có địa điểm đầu tư nằm ở vị trí chiến lược mang ý nghĩa an ninh, quốc phòng cần có ý kiến của Bộ Chỉ huy quân sự tỉnh trước khi cấp phép đầu tư. Tăng cường sự phối hợp giữa các sở, ngành, cơ quan chức năng trong công tác thẩm tra hồ sơ dự án đối với các dự án thuộc diện thẩm tra theo quy định. Giám sát, theo dõi chặt chẽ việc triển khai thực hiện dự án theo thỏa thuận thực hiện dự án: tiến độ, vốn thực hiện... Kiên quyết xử lý những dự án có vi phạm, đặc biệt là những vi phạm về bảo vệ môi trường. Thường xuyên theo dõi, giám sát để ngăn ngừa nguy cơ xảy ra tranh chấp tại các khu vực đầu tư dự án.
1.3.6. Đào tạo nhân lực làm công tác thực hiện chính sách quản lý trật tự xây dựng đô thị
Để thực hiện được chính sách quản lý trật tự xây dựng đô thị , nguồn nhân