Đô thị nước ta được hình thành và phát triển gắn liền với các giai đoạn lịch sử của đất nước. Các đô thị phát triển cả về qui mô và số lương nhưng do hậu quả nặng nề của chiến tranh, của chính sách thiếu đồng bộ về kinh tế xã hội, các đô thị đang trong tình trạng kém phát triển.
Hiện nay, cả nước có 646 đô thị trong đó có 4 thành phố trực thuộc trung ương, 82 thành phố thị xã thuộc tỉnh , 560 thị trấn. Về phân loại đô thị có 2 thành phố loại I, có 11 thành phố loại II, 13 thành phố loại III, 60 thị xã loại IV và 560 thị trấn loại V.
Nội dung và phương pháp lập qui hoạch xây dựng đô thị bước đầu được đổi mới, phù hợp với nền kinh tế thị trường có sự quản lí của nhà nước. Trình tự, thủ tục lập qui hoạch xây dựng đô thị trước đây rất phiền hà gồm 5 dự án: Luận chứng kinh tế kĩ thuật, tổng mặt bằng, qui hoạch xây dựng dợt đầu, qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/1000 – 1/2000 và dự án qui hoạch xây dựng tỉ lệ 1/500. Nay đã
Các phương pháp thiết kế qui hoạch đã được dần đổi mới, đặc biệt là những qui hoạch chi tiết bước đầu đã thu được kết quả đáng khích lệ. Trong đó qui định nội dung phân khu rõ ràng bao gồm các khu cấm xây dựng, khu cho phép tồn tại cải tạo và khu phát triển. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu quản lí cụ thể đoói với từng khu đất (hệ số sử dụng đất, giới hạn đất xây dựng, cảnh quan, sự phù hợp giữa các mạng lưới hạ tầng kỹ thuật chung.
* Tồn tại bất cập cơ chế cũ của phương pháp qui hoạch đô thị trong điều kiện chỉ có kinh tế nhà nước:
Những đặc trưng cơ chế cũ: (không có mâu thuẫn về quyền lợi) đơn giản trong điều hành, trong việc kết hợp giữa các khâu, các cấp các nghành, các lĩnh vực.... Do chỉ có một thành phần kinh tế, một quyền sở hữu và một kế hoạch chung của nhà nước mà có thể tách rời qui hoạch bố trí không gian ra khỏi các mối liên hệ về kinh tế xã hội (như cấp vốn, đầu tư, quản lí vận hành ...) để nghiên cứu độc lập, sau đó ráp nối lại mà không mấy khó khăn.
Từ phương pháp qui hoạch đô thị đó dẫn đến những điểm sau :
Qui hoạch theo nghành chuyên môn là chính (kiến trúc)
Qui hoạch vật thể là chính( thiết kế, bố trí các công trình không gian) Qui hoạch nhằm đạt mục tiêu kế hoạch nhà nước là chính, ít quan tâm nghiên cứu tác động tổng hợp của các nội dung phi vật thể, các xu thế phát triển bên ngoài và cơ chế vận động bên trong của đô thị. Các đồ án qui hoạch mang nặng tính lí thuyết ít tính khả thi phản ánh ý muốn chủ quan của nhà nước và kiến trúc sư nhiều hơn là qui luật phát triển khách quan.
* Đổi mới phương pháp qui hoạch đô thị cho phù hợp với cơ chế thị trường là yêu cầu cấp bách:
Qui hoạch đô thị được tiến hành rộng rãi ở miền bắc nước ta từ cuối những năm 50. Tính đến nay đã gần nửa thế kỉ trôi qua, khoảng thời gian này dài gấp đôi thời gian thiết kế qui hoạch chung 20-25 năm, quá đủ để kiệm tính khả thi của hầu hết các bản đồ qui hoạch đô thị đã làm.
Các bản đồ này (tức qui hoạch chung) vạch ra một cách cụ thể những mục tiêu phát triển trong 20-25 năm về qui mô dân số, sử dụng đất, các khu chức năng, cơ sở hạ tầng, cây xanh, môi trường... và qui định cả những công trình và tuyến kĩ thuật sẽ được xây dựng trong đô thị.
Tuy nhiên trên thực tế, các đô thị không phát triển theo những mục tiêu và sự sắp sếp được vạch ra sẵn trong bản đồ qui hoạch, mà lại phát triển tuỳ theo các chính sách kinh tế- xã hội, các nguồn đầu tư, các xu hướng tác động đặc biệt là các xu hướng chuyển đổi sang cơ chế thị trường và tiến trình hội nhập quốc tế.
Sự yếu kém của việc sử dụng đất đô thị được biểu hiện khá rõ nét ở kết cấu sử dụng và bố cục không gian sử dụng đất đô thị còn nhiều bất hợp lý. Trong tổng diện tích đất đô thị, đất đành cho các hoạt động công thương chiếm tỉ lệ hơi cao thường 25%, diện tích đất ở, đất giao thông, đất cây xanh thấp. Tại phần lớn các đô thị nước ta hiện nay, diện tích ở khoảng 18-20m2/người diện tích đất giao thông khoảng 2-3 m2/người, cây xanh là 1,5 m2/người.
Đã đến lúc không thể cứ điều chỉnh mãi các qui hoạch được duyệt mà phải đổi mới quan niệm, cách tiếp cận và qui trình làm qui hoạch đô thị cho phù hợp với cơ chế thị trường và tiến trình hội nhập. Tức là không chỉ thay đổi mẫu mã của sản phẩm mà là thay đổi chính công nghệ làm ra sản phẩm đó.
Việc phát triển đô thị ở nước ta đã thiếu thống nhất mà thêm vào đó nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo qui hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến tại các đô thị, do thiếu qui hoạch và sử dụng không theo qui hoạch nên việc sử dụng đất hiện nay đang thể hiện nhiều bất hợp lý cả về bố trí không gian, địa điểm và lợi ích mang lại trong việc phân bố nguồn lực.
Tình trạng tuỳ tiện trong việc chuyển đất khác sang đất đô thị đang diễn ra. Do áp lực đô thị hoá nhiều diện tích đất đặc biệt là đất trồng lúa ven đô thị, ven đường giao thông lớn chuyển thành đất xây dựng nhà cửa, quá trình đô thị hoá tràn lan không theo hướng dẫn không theo qui hoạch, trái pháp luật làm giảm hàng vạn ha lúa gây nguy cơ mất an toàn lương thực. Các hiện tượng tuỳ tiện trong việc cấp đất, chọn địa điển xây dựng, cũng như xác định mốc giới quan trọng như chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và hình thức kiến trúc mà qui hoạch đã nghiên cức do công tác thẩm định các đồ án qui hoạch thường kéo dài và thiếu kế hoạch.
Hiệu quả sử dụng đất còn thấp: tình trạng lấn chiếm đất công ở đô thị dang diễn ra phổ biến (lấn chiếm vỉa hè, đất trong hành lang an toàn, bảo vệ các công trình công cộng,...
Trong thực tế một số đơn vị còn xem nhẹ công tác qui hoạch, năng lực cán bộ qui hoạch còn thấp kém chưa được đoà tạo một cách đầy đủ để có thể đáp ứng một cách tốt nhất cho công tác qui hoạch sử dụng đất hiện nay. Công tác qui hoạch diễn ra chậm gây khó khăn cho việc giao quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai.