- Tài sản để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án
22 33 Phương pháp thu nhập a Cơ sở lý luận của phương pháp
a Cơ sở lý luận của phương pháp
Phương pháp thu nhập được xây dựng dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo
lợi ích trong tương lai Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, vè mặt lý thuyết giá thị trường hiện tại của một BĐS ngang hàng với giá trị hiện tại của các khoản thu
nhập nhận được trong tương lai có thể nhận được từ BĐS
b Kỹ thuật định giá
Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hóa các
khoản thu nhập nhận được trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị của BĐS
Công thức tổng quát: V= — trong đó:
Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS
Ft: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t
i: Tỷ suất hiện tại hóa( còn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng nă mà BĐS mang lại, có tính đến
tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập
Bước 2: Ước tính tất cả các tài khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,
như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các chi phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp,
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có dựa
vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu
c Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý
- Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF - Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư
d Ưu điểm và hạn chế
* Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương án có cơ sở lý luận tương đối chặt chẽ, vì nó
tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương pháp đơn giản - Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao
* Hạn chế:
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ
quan