phép tặng cho và chủ thể nào được nhận tặng cho từ họ, thì bên được tặng cho quyền sử dụng đất cũng chịu giới hạn tương ứng. Theo đó bên được tặng cho là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong các trường hợp mà pháp luật không cho phép như:79.
Thứ nhất, đối với quyền sử dụng đất là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, thì tổ chức kinh tế không được nhận tặng cho. Tuy nhiên, trường hợp loại đất đó “được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” thì tổ chức kinh tế sẽ được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất80.
Thứ hai, đối với đất trồng lúa mà bên được tặng cho là hộ gia đình, cá nhân thì họ
sẽ không được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất đó nếu họ “không trực tiếp sản xuất nông nghiệp”81. Điều này nhằm đảm bảo sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả tài nguyên đất đai nói chung, hướng đến mục tiêu xa hơn là đảm bảo an ninh lương thực quốc gia theo kế hoạch của Thủ tướng Chính phủ82.
Thứ ba, đối với quyền sử dụng đất là “đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng
phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng” mà hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực đó thì sẽ không thể là bên được nhận tặng cho quyền sử dụng đất83.
1.3.2 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất dụng đất
1.3.2.1 Điều kiện về nội dung
Giấy chứng nhận
GCN là một “chứng thư pháp lý” quan trọng thể hiện sự xác nhận của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất cụ thể của người có tên trên đó. Trong GCN sẽ có thông tin
79 Điều 191 khoản 1 Luật Đất đai 2013
80 Điều 191 khoản 2 Luật Đất đai 2013
81 Điều 191 khoản 3 Luật Đất đai 2013
82 Kết luận số: 81-KL/TW của Bộ Chính trị ngày 03 tháng 07 năm 2020 về đảm bảo an ninh lương thực quốc gia đến năm 2030
24
về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; nếu người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì GCN sẽ được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: nếu thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì GCN được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người84. GCN hợp pháp có công dụng như một “thẻ thông hành” trong giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng. Ngoài ra, nếu bên tặng cho có quyền sử dụng đất đồng thời có quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất thì khi tặng cho, bên tặng cho phải thể hiện ý chí rõ ràng là chỉ tặng cho quyền sử dụng đất hay tặng cho cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất đó.
Đất không có tranh chấp
“Tranh chấp đất đai” được hiểu là tranh chấp “quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”85. Khi các bên có tranh chấp về đất đai thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đó ở cấp cơ sở86. Nếu chỉ là những xung đột, mâu thuẫn thông thường và các bên vẫn chưa đưa mâu thuẫn đó ra cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết thì không nên coi đó là tranh chấp đất đai. Thời điểm được xem là có tranh chấp đất đai nên tính từ khi một hay các bên gửi đơn yêu cầu giải quyết mâu thuẫn lên Ủy ban nhân dân (sau đây gọi tắt là UBND) hoặc Tòa án có thẩm quyền87. Quy định về việc khi có tranh chấp đất đai thì người sử dụng đất không được chuyển quyền sử dụng đất của mình dù với bất kì hình thức nào, trong đó có tặng cho quyền sử dụng đất là để tránh tình trạng lợi dụng pháp luật với mục đích tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, để hiểu rõ và áp dụng đúng tinh thần đó cũng là điều vô cùng quan trọng trong việc ngăn ngừa tình trạng có bên lợi dụng quy định này với ý đồ cản trở trái phép việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp.
84 Điều 5 khoản 1 khoản 2 khoản 3 Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
85 Điều 3 khoản 24 Luật Đất đai 2013
86 Điều 202 khoản 1 Luật Đất đai 2013
25
Quyền sử dụng đất không bị kê biên thi hành án
Yếu tố này được hiểu là nếu người tặng cho quyền sử dụng đất trở thành người thi hành án theo các căn cứ luật định88 thì quyền sử dụng đất là tài sản của họ sẽ bị cưỡng chế thi hành án bằng thủ tục kê biên, cho dù tài sản đó đang do người thứ ba nắm giữ89. Khi kê biên quyền sử dụng đất thì người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp lại giấy tờ đó cho cho cơ quan thi hành án dân sự; nếu quyền sử dụng đất bị kê biên có tài sản gắn liền với đất cũng thuộc quyền sở hữu của người thi hành án thì phải “kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”90. Nếu người phải thi hành án thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, chẳng hạn như tặng cho quyền sử dụng đất dù đã bị “áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án” thì quyền sử dụng đất vẫn bị kê biên91. Tóm lại, quy định về biện pháp cưỡng chế thi hành án nói chung nhằm tạo điều kiện để bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án được áp dụng trên thực tế, từ đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các đương sự khác. Do đó, để giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất được hợp pháp thì quyền sử dụng đất của người muốn tặng cho phải thuộc đối tượng không bị kê biên thi hành án dân sự.
Trong thời hạn sử dụng đất
Hiện nay pháp luật đất đai quy định về thời hạn sử dụng đất bao gồm đất sử dụng lâu dài và đất sử dụng có thời hạn92. Có nhiều căn cứ để xác định thời hạn sử dụng đất như: dựa vào chủ thể sử dụng đất, hình thức xác lập quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất,... Có thể liệt kê một số trường hợp sau đây: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, thì có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, sau khi hết thời hạn đó mà hộ gia đình, cá nhân vẫn có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn trên; hoặc hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp theo hình thức thuê đất thì thời hạn sử dụng cũng không quá 50 năm và khi hết thời hạn nhưng vẫn còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ xem xét tiếp tục cho thuê đất,...
88 Điều 70 Luật Thi hành án dân sự 2008
89 Điều 71 khoản 3 Luật Thi hành án dân sự 2008
90 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008
91 Điều 1 khoản 11 Nghị định số: 33/2020/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số: 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự 2008
26
Do đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất muốn tặng cho. Đồng thời, sau khi tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho sẽ có quyền sử dụng đất tính trong thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất được tặng cho đó.
1.3.2.2 Điều kiện về hình thức và thủ tục
Điều kiện về hình thức
Đối với tài sản là bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng là những tài sản có giá trị cao, có liên quan đến các khía cạnh cần sự quản lý của Nhà nước, do đó bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt những thủ tục khi thực hiện tặng cho. Để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải lập hợp đồng tặng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực93, trong đó ghi nhận nội dung thỏa thuận làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho, cũng như chấm dứt quyền, nghĩa vụ của bên tặng cho. Do tặng cho quyền sử dụng đất có đối tượng là đất đai – bất động sản nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng “trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở”94.
Việc thực hiện tặng cho tài sản có thể thực hiện bằng 02 (hai) dạng hợp đồng: hợp đồng tặng cho tài sản thông thường và hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện. Trong đó, đối với hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện thì người được tặng cho có thể thực hiện nghĩa vụ đối với người tặng cho trước hoặc sau thời điểm được tặng cho, điều này phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên95. Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng như sau:
Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xây dựng, tạo lập dựa trên
tinh thần tự nguyện, thiện chí của đôi bên.
Thứ hai, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là kết quả cuối cùng ghi nhận
những thỏa thuận của bên tặng cho và bên được tặng cho quyền sử dụng đất.
93 Điều 167 khoản 3 điểm a Luật Đất đai 2013; Điều 459 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015
94 Điều 42 Luật Công chứng 2014
27
Thứ ba, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cơ sở có giá trị pháp lý để các
bên ràng buộc nhau trong việc thực hiện những thỏa thuận đã ghi nhận, cũng như giải quyết tranh chấp phát sinh về sau (nếu có).
Điều kiện về thủ tục
Việc tặng cho quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được cấp GCN thì phải tiến hành đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực96. Nếu quá thời hạn trên hoặc kể từ ngày phân chia xong di sản thừa kế trong đó có quyền sử dụng đất là đối tượng được tặng cho theo hình thức di tặng, mà không đăng ký biến động thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Theo đó, việc xử phạt được áp dụng khác nhau giữa khu vực nông thôn và khu vực đô thị tuỳ theo khoảng thời gian vượt quá thời hạn quy định, cụ thể đối với khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với trường hợp tương tự tại khu vực nông thôn, đồng thời buộc phải thực hiện đăng ký biến động theo quy định của pháp luật97. Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất) là bên phải chịu xử phạt vi phạm hành chính về việc chậm tiến hành đăng ký biến động98. Ngoài ra, bên được tặng cho quyền sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp thuế, phí và lệ phí theo quy định, đồng thời cần chuẩn bị 01 (một) bộ hồ sơ gồm99:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu.
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực100.
+ Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình được công chứng hoặc chứng thực.
+ Bản gốc GCN đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân tặng cho quyền sử dụng đất.
96 Điều 95 khoản 4 điểm a, khoản 6 Luật Đất đai 2013
97 Điều 17 khoản 2, 3, 4 Nghị định số: 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
98 Điều 5 khoản 4 điểm b Nghị định số: 91/2019-NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
99 Điều 7 khoản 2 Thông tư số: 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về sửa đổi bổ sung Điều 9 khoản 2 Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
28
+ Một số giấy tờ tùy thân khác như chứng minh nhân dân/căn cước công dân (sau đây gọi tắt là CMND/CCCD); sổ hộ khẩu;...
Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, bên được tặng cho quyền sử dụng đất nộp bộ hồ sơ đó đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp có thẩm quyền. Thời gian giải quyết của cơ quan có thẩm quyền đối với yêu cầu tặng cho quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày101. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì xác nhận đã nhận hồ sơ và tiếp tục các công việc còn lại như102:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
+ Xác nhận nội dung biến động vào GCN đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp GCN thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao GCN cho người sử dụng đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chỉ tặng cho một phần thửa đất mà mình có quyền sử dụng thì trước hết, hộ gia đình, cá nhân cần làm hồ sơ đề nghị tách thửa đất, gồm103:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu. + Bản gốc GCN đã cấp.
+ Các giấy tờ nhân thân khác như: CMND/CCCD; hộ khẩu,...
Sau khi đã tách thửa, hộ gia đình, cá nhân tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất
101 Điều 2 khoản 40 điểm l Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Điều 61 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ
102 Điều 79 khoản 1 khoản 2 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
103 Điều 9 khoản 11 Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định về hồ sơ địa chính
29
họ muốn tặng cho và các thủ tục khác như đã đề cập. Việc tách thửa phải đảm bảo những thửa đất sau khi tách có diện tích tối thiểu được quy định riêng biệt ở 63 tỉnh thành104.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công