đình, cá nhân
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất của người sử dụng đất nói chung và của hộ gia đình, cá nhân nói riêng là quyền hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Tuy nhiên việc hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của mình trên thực tế có thể gặp một số vướng mắc. Với nền tảng kiến thức có hạn và dưới góc nhìn cá nhân của tác giả, một số quy định pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cần được hoàn thiện như sau:
Thứ nhất, đối với tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất có điều kiện thì chưa có
quy định rõ ràng về việc xác định khi nào là trường hợp tặng cho có điều kiện. Án lệ số: 04/2017/AL đã tạo cơ sở pháp lý cho vấn đề này khi khẳng định các điều kiện của việc tặng cho đã được các bên thống nhất thoả thuận không nhất thiết phải nằm trong hợp đồng tặng cho mà có thể nằm trong các văn bản, tài liệu khác. Tuy vậy không phải lúc nào cũng áp dụng được án lệ trong các trường hợp cụ thể, nguyên nhân có thể do nội dung trong văn bản, tài liệu khác ngoài hợp đồng tặng cho chứa đựng quá ít thông tin đủ
45
để chứng minh là có tồn tại sự thoả thuận về điều kiện tặng cho hoặc do các điều kiện này không được công nhận là hợp pháp,... Thế nên để đảm bảo giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất được xác định là tặng cho có điều kiện nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên, đặc biệt là bên đưa ra điều kiện (bên tặng cho), thì pháp luật cần có quy định bắt buộc các bên phải ghi nhận minh thị những điều kiện đã thoả thuận trong chính hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực. Hơn nữa, khi đặt góc nhìn bao quát hơn thì thấy được rằng việc bắt buộc này còn có khả năng giúp những điều kiện mà các bên đã thoả thuận có thể có ít nhất một lần chịu sự rà soát của tổ chức hành nghề công chứng về tính hợp pháp của các điều kiện đó, đồng thời việc ghi nhận điều kiện tặng cho trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng sẽ góp phần củng cố tính chính danh của chúng.
Thứ hai, vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
nói chung, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng và thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất vẫn chưa tách bạch. Theo Luật Đất đai hiện hành, đối với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng thì phải lập hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực135, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký136. Đối với pháp luật dân sự, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp137 và do quyền sử dụng đất là bất động sản phải đăng ký nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính138. Ngoài ra, BLDS hiện hành còn quy định việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký139. Như vậy, rõ ràng vẫn đang tồn tại một sự nhập nhằng giữa quy định về thời điểm có hiệu lực của “hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất” và thời điểm có hiệu lực của “việc chuyển quyền sử dụng đất” khi đều xem thời gian đăng ký là cột mốc, là cơ sở tạo nên tính hiệu lực của cả 02 vấn đề trên. Theo tác giả, trong tương lai cần có quy định tách bạch hơn cho 02 vấn đề này, theo đó nên quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng là kể từ khi hợp đồng được công chứng, chứng
135 Điều 167 khoản 3 điểm a Luật Đất đai 2013
136 Điều 188 khoản 3 Luật Đất đai 2013
137 Điều 502 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015
138 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015
46
thực hoặc kể từ một thời điểm cụ thể do các bên thoả thuận, còn thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất là kể từ khi việc chuyển quyền này được tiến hành đăng ký. Việc tách bạch như trên là thực sự cần thiết, vì chúng có liên quan đến khả năng thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong từng thời điểm. Xét trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng tặng cho phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực thì tạm thời vẫn chưa có sự thay đổi về địa vị pháp lý, cụ thể bên tặng cho vẫn là người sử dụng đất hợp pháp đối với quyền sử dụng đất là đối tượng được tặng cho. Khi đó, vấn đề được đặt ra chỉ là việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, chẳng hạn: quyền của bên tặng cho trong việc yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận và nghĩa vụ của bên tặng cho trong việc tạo thuận lợi để bên nhận tặng cho có đủ hồ sơ tiến hành đăng ký sang tên quyền sử dụng đất sau khi bên nhận tặng cho đã thực hiện nghĩa vụ với mình (nếu là hợp đồng tặng cho có điều kiện);... Còn khi bên nhận tặng cho hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, sau đó được cấp GCN thì tức là việc chuyển quyền sử dụng đất đã chính thức có hiệu lực, lúc này bên nhận tặng cho trở thành người sử dụng đất mới, có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật đất đai.
Thứ ba, vấn đề xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai hiện nay còn
chưa thoả đáng. Trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung, giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng thì nghĩa vụ thực hiện đầy đủ thủ tục tặng cho thuộc về bên chuyển quyền (bên tặng cho)140, thế nhưng người phải gánh chịu hậu quả pháp lý trực tiếp lại là bên nhận chuyển quyền (bên nhận tặng cho) khi không đăng ký biến động141. Việc quy định như vậy rõ ràng là thiếu tính logic, có phần xa rời thực tế. Theo tác giả, khi xem xét xử phạt vi phạm hành chính về việc chậm đăng ký biến động, thì cần xem xét trách nhiệm, thiện chí của mỗi bên trong từng trường hợp cụ thể. Nếu bên tặng cho sau khi lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực (hợp đồng tặng cho thông thường) mà có hành vi cố tình chần chừ, lưỡng lự không chịu bàn giao các tài liệu cần thiết để bên nhận tặng cho làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và đăng ký biến động, thì bên tặng cho quyền sử dụng đất là bên phải chịu xử phạt. Ngược lại, nếu bên nhận tặng cho đã được bên tặng cho quyền sử dụng đất tạo điều kiện tối đa trong việc làm hồ sơ, thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai và không gặp bất kì trở ngại khách quan nào nhưng vẫn không tiến hành đăng ký
140 Điều 170 khoản 2 Luật Đất đai 2013
47
biến động thì bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải chịu xử phạt vi phạm hành chính. Trường hợp sau khi làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà bên nhận tặng cho hoặc bên tặng cho quyền sử dụng đất gặp phải sự kiện bất khả kháng hay trở ngại khách quan142 hoặc một lý do chủ quan143 dẫn đến không thể thực hiện/hỗ trợ thực hiện thủ tục đăng ký biến động thì pháp luật có lẽ cần thể hiện tinh thần khoan hồng, tức không tiến hành xử phạt vi phạm hành chính đối với bên gặp vấn đề như trên.
Thứ tư, pháp luật dân sự xác định giao dịch tặng cho là giao dịch “không yêu cầu
đền bù”, thế nhưng bên cạnh hợp đồng tặng cho tài sản thông thường thì vẫn cho phép bên tặng cho đưa ra điều kiện đối với bên nhận tặng cho (bên nhận tặng cho phải thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ), tức hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện144. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có quy định hướng dẫn rõ ràng về vấn đề xử lý hậu quả của việc ký kết hợp đồng tặng cho có điều kiện đối với tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng nhưng sau đó một trong các bên không thực hiện/thực hiện không đầy đủ hợp đồng.
(1) Trong hợp đồng tặng cho có điều kiện, nếu phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho và bên nhận tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ, nhưng bên tặng cho cố ý không giao tài sản là quyền sử dụng đất thì theo quy định pháp luật là buộc bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên nhận tặng cho đã thực hiện145. Với trường hợp này, tác giả cho rằng cần có cách xử lý khác nhau tuỳ theo tình huống cụ thể của hành vi “không giao tài sản” của bên tặng cho. Theo đó, nếu bên tặng cho quyền sử dụng đất không giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận tặng cho để làm thủ tục đăng ký sang tên GCN, nhưng có giao cho bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế để khai thác thì bên tặng cho không chỉ thanh toán nghĩa vụ đã được bên nhận tặng cho thực hiện với mình, mà còn phải buộc bên tặng cho thanh toán công sức đóng góp của bên nhận tặng cho trong việc làm tăng giá trị của quyền sử dụng đất (nếu có). Nếu bên tặng cho có giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận tặng cho, nhưng lại cản trở bên nhận tặng cho khai thác quyền sử dụng đất trên thực tế kể cả khi bên nhận tặng cho đã hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, thì lúc này việc buộc bên tặng cho thanh toán nghĩa vụ đối với bên nhận tặng cho là không có ý nghĩa thực tế, vì bên nhận tặng
142 Điều 156 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015
143 Lí do cá nhân có thể là do bệnh tật ở mức độ nặng, không đủ điều kiện về sức khoẻ thể chất hay tinh thần;...
144 Điều 462 khoản 1 Bộ luật Dân sự 2015
48
cho đã trở thành người sử dụng đất hợp pháp, do đó họ có quyền khởi kiện yêu cầu bên tặng cho phải chấm dứt hành vi cản trở trái phép ấy.
(2) Trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện mà việc thực hiện nghĩa vụ là sau khi tặng cho và bên nhận tặng cho đã hoàn tất thủ tục sang tên người sử dụng đất trên GCN, nhưng sau đó bên nhận tặng cho không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết với bên tặng cho thì pháp luật cho phép bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã tặng cho và yêu cầu bên nhận tặng cho bồi thường thiệt hại cho mình146. Đối với quy định này, tác giả kiến nghị rằng cần xem xét mức độ vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ của bên nhận tặng cho để đưa ra phương hướng xử lý thích hợp. Nếu bên nhận tặng cho chối bỏ thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thì bên tặng cho quyền sử dụng đất có thể khởi kiện yêu cầu Toà án buộc bên nhận tặng cho tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc yêu cầu Toà án tuyên huỷ bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó tạo cơ sở pháp lý để cơ quan đăng ký đất đai huỷ GCN đứng tên bên nhận tặng cho, đồng thời khôi phục quyền sử dụng đất cho bên tặng cho. Nếu bên nhận tặng cho cố ý không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ mặc dù không gặp bất kì sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan hay lý do chủ quan nào thì bên tặng cho có thể khởi kiện yêu cầu Toà án theo 02 (hai) hướng như trên, tuy nhiên trong trường hợp bên tặng cho yêu cầu Toà án tuyên huỷ bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, thì Toà án nên xem xét việc yêu cầu bên tặng cho phải thanh toán phần nghĩa vụ mà bên nhận tặng cho đã thực hiện nhằm đảm bảo quyền lợi của bên nhận tặng cho, mặc dù chính bên nhận tặng cho là bên có hành vi vi phạm.
Có thể nói, công tác nhìn thẳng vào thực trạng pháp luật (đối chiếu giữa quy định hiện hành và thực tiễn xét xử), không ngừng đi sâu tìm tòi những hạn chế của các quy định ấy, từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm ngày càng hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật đất đai nói riêng là điều vô cùng cần thiết, luôn cần được duy trì và phát triển.
146 Điều 462 khoản 3 Bộ luật Dân sự 2015
49
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương này tập trung tìm hiểu thực trạng thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong 02 (hai) vụ án cụ thể, từ đó đưa ra một số kiến nghị góp phần làm hoàn thiện hệ thống pháp luật quốc gia nói chung và pháp luật đất đai nói riêng ở nội dung về chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức tặng cho như sau:
Thứ nhất, trường hợp thực tế được xem là có tồn tại và được pháp luật công nhận
về việc tặng cho quyền sử dụng đất mặc dù không đáp ứng điều kiện về hình thức của giao dịch tặng cho thông qua tìm hiểu Án lệ số: 03/2016/AL.
Thứ hai, trường hợp thực tế được xem là giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất có
điều kiện mặc dù điều kiện không được ghi nhận trong hợp đồng tặng cho, đồng thời có cái nhìn rõ nét hơn về nội dung điều kiện như thế nào thì sẽ được xem là phù hợp với quy định của pháp luật thông qua tìm hiểu Án lệ số: 04/2017/AL.
Thứ ba, một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật liên quan đến quyền tặng cho quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng ở các khía cạnh như: (1) xác định khi nào là trường hợp tặng cho có điều kiện; (2) thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng và thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất cần được tách bạch; (3) đối tượng chịu xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai; (4) cần có quy định hướng dẫn rõ ràng về xử lý hậu quả của việc ký kết hợp đồng tặng cho có điều kiện đối với tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng mà sau đó một trong các bên không thực hiện/thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng.
Tóm lại, quy định liên quan đến quyền tặng cho quyền sử dụng đất của của hộ gia đình, cá nhân nói riêng hiện nay vẫn còn nhiều điểm cần khắc phục, thế nhưng những đóng góp của các quy định đó trong việc điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai, từ đó tạo nên sự sôi động của thị trường chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác bằng hình thức tặng cho là không thể phủ nhận. Các nhà làm luật – bằng thái độ cầu thị, bằng tinh thần sẵn sàng học hỏi và không ngừng nâng cao kĩ thuật lập pháp, thì tác giả lạc quan tin tưởng rằng vấn đề khắc phục thiếu sót, đồng thời hướng đến điều chỉnh tốt hơn quan hệ pháp luật đất đai có lẽ chỉ là vấn đề thời gian.
50
KẾT LUẬN
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt quý giá của mỗi quốc gia, do đó việc Nhà nước tham gia đáng kể vào quan hệ pháp luật đất đai là một điều cần thiết nhằm quản lý việc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Đối với quyền tặng cho quyền sử dụng đất của