Chi phí khấu hao tài sản cố định:

C. Xác định giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại chợ thị xã:

1. Xác định tổng chi phí:

1.3. Chi phí khấu hao tài sản cố định:

Căn cứ vào Thông tư số 45/2013/QĐ-BTC ngày 25/ 4/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, cụ thể như sau:

Stt Danh mục tài sản cố định Nguyên giá (đồng)

Thời gian sử dụng (năm)

Mức trích khấu hao mỗi năm (đồng/ năm)

01 Nhà cửa khác 36.011.250.000 16 2.250.703.125

02 Bãi đỗ 1.387.125.000 5 277.425.000

Tổng cộng 2.528.128.125

Chi tiết: Vận dụng áp dụng Quyết định số 10/2018/QĐ-UBND ngày 03/5/2018 của UBND tỉnh về việc ban hành bảng giá xây dựng mới nhà ở, công trình và vật kiến trúc khác trên địa bàn tỉnh An Giang.

- Nhà cửa có diện tích 13750m2, có đơn giá 2.619.000 đồng/m2 (Loại 3, Phần II). - Bãi đỗ có diện tích 11250m2 có đơn giá 123.300 đồng/m2 (Loại 4, Phần III).

1.4. Tổng hợp chi phí trong năm:

Stt Chỉ tiêu Số tiền (đồng/năm)

1 Chi phí tiền lương 856.800.000

2 Chi phí khác 342.080.000

Tổng cộng 5.808.648.125 1.5. Lợi nhuận định mức:

Giả định lợi nhuận định mức tối thiểu trên tổng chi phí là 5,6%: 5.808.648.125 x 5,6% = 325.284.295 đồng/năm

Tổng chi phí bao gồm lợi nhuận định mức:

5.808.648.125 + 325.284.295 = 6.133.932.420 đồng/năm

2. Xác định đơn giá theo mô hình nhà nước đầu tư chợ2.1. Xác định đơn giá theo phương pháp chi phí: 2.1. Xác định đơn giá theo phương pháp chi phí:

Tổng chi phí bao gồm lợi nhuận định mức (không tính chi phí thuê đất): 3.727.008.125 + (3.727.008.125 x 5,6%) = 3.935.720.580 đồng/năm Tổng diện tích cho thuê là: 8300m2

Đơn giá cho thuê 1m2/năm: 3.935.720.580 : 8300 = 474.183 đồng/năm Đơn giá cho thuê 1m2/tháng: 474.183/12 = 40.000 đồng/tháng (làm tròn)

2.2. Xác định đơn giá theo phương pháp so sánh:

Áp dụng đơn giá đã tính theo phương pháp chi phí như trên, ta so sánh với đơn giá dịch vụ chợ được ngân sách nhà nước đầu tư đang thực hiện tại các tỉnh trong khu vực như: Sóc Trăng, Hậu Giang, Đồng Tháp ta có bảng so sánh sau đây:

Stt Hạng mục chợ Đơn vị tính An Giang Sóc Trăng Hậu Giang Đồng Tháp

01 Khu vực kinh doanh cố

định Đồng/m

Nhận xét: Qua Bảng so sánh trên, đơn giá đang áp dụng trên địa bàn các tỉnh có khác nhau do các yếu tố: suất đầu tư

chợ, điều kiện kinh tế xã hội. Vận dụng áp dụng Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về phân loại đô thị Đơn vị tư vấn nhận thấy thị xã Tân Châu, tỉnh An Giang là đô thị loại III, trong khi đó thành phố Sóc Trăng – tỉnh Sóc Trăng, thành phố Cao Lãnh – tỉnh Đồng Tháp, thành phố Vị Thanh – tỉnh Hậu Giang đều là đô thị loại II. Trong các chỉ tiêu phân loại đô thị thì chỉ tiêu thu nhập bình quân đầu người năm so với cả nước đối với đô thị loại II tối thiểu là 1,4 lần, đối với đô thị loại III tối thiểu là 1,05 lần, qua đó nhận thấy đô thị loại II gấp 33% đô thị loại III. Đây là một trong những yếu tố có ảnh hưởng đến nhu cầu chi tiêu của người dân. Vận dụng áp dụng chỉ tiêu này vào để so sánh đơn giá giữa các tỉnh nhận thấy như sau:

Qua Bảng đơn giá của 3 tỉnh trên nhận thấy bình quân đơn giá chợ hạng 2 (đô thị loại II) cụ thể là: - Đối với khu vực kinh doanh cố định: 53.333 đồng/m2/tháng

Thị xã Tân Châu – tỉnh An Giang là đô thị loại III, đơn giá diện tích bán hàng tại chợ sẽ có mức thấp hơn so với các thành phố là đô thị loại II của tỉnh, giả định giảm 33% như trên, ta có đơn giá diện tích bán hàng tại chợ hạng 2 thị xã Tân Châu như sau:

- Đối với khu vực kinh doanh cố định: 40.000 đồng/m2/tháng (làm tròn)

Nhận xét: Mức thu được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước tại chợ hạng 2 thị xã Tân Châu như trên là phù hợp so

với các tỉnh trong khu vực.

3. Xác định đơn giá theo mô hình chợ được đầu tư bằng nguồn ngoài ngân sách nhà nước:3.1. Xác định đơn giá: 3.1. Xác định đơn giá:

Giả định hiện nay chợ hạng 2 thị xã Tân Châu là chợ được đầu tư bằng nguồn ngoài ngân sách nhà nước đang thực hiện đơn giá sử dụng diện tích bán hàng tại chợ gấp 2 lần đơn giá sử dụng diện tích bán hàng tại chợ đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước, cụ thể:

Stt Hạng mục chợ Đơn vị tính Đơn giá doanh nghiệp áp dụng

3.2. Doanh thu

Áp dụng đơn giá được xác định trên cho chợ hạng 2 thị xã Tân Châu với quy mô và chi phí đầu tư tương ứng để dự kiến doanh thu, cụ thể:

Stt Hạng mục chợ Đơn vị tính Diện tích (m2) Đơn giá Thành tiền (đồng)

01 Khu vực kinh doanh cố

định Đồng/m

2/tháng 8300 80.000 664.000.000

Tổng doanh thu một năm: 664.000.000 x 12 tháng = 7.968.000.000 đồng/năm

Cân đối thu chi ta có lợi nhuận dự kiến:

7.968.000.000 – 6.133.932.420 = 1.834.067.580 đồng/năm

Nhận xét: Việc áp dụng đơn giá trên làm cơ sở ước tính doanh thu cho chợ hạng 2 thị xã Tân Châu được đầu từ bằng

nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước có tổng chi phí dự kiến trừ tổng doanh thu có chênh lệch dương 1.834.067.580

đồng/năm (lãi). Do đó đảm bảo Doanh nghiệp cân đối thu-chi và có lợi nhuận. Đơn vị tư vấn chọn làm cơ sở đề xuất đơn giá này để áp dụng cho chợ hạng 2 thị xã được đầu từ bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.

C2. Chợ hạng 3:

Thông tin thu thập được khảo sát tại chợ đại diện cho chợ hạng 3 thị xã là chợ Long Hưng.

Chợ Long Hưng có địa chỉ tại phường Long Hưng, thị xã Tân Châu, tỉnh An Giang, có tổng diện tích chợ là 600m2, trong đó diện tích cho thuê khoảng 370m2.

Cơ cấu nhân sự của Tổ quản lý chợ: Chợ Long Hưng gồm có 03 người bao gồm 01 quản lý và 02 nhân viên. Thời gian làm việc:

- Làm theo giờ hành chánh từ 7 giờ đến 11 giờ, chiều từ 13 giờ đến 17 giờ (trừ các ngày Chủ nhật, lễ, Tết và những ngày theo quy định).

1. Xác định tổng chi phí:

1.1. Chi phí lương và các khoản chi phí khác:

Qua khảo sát thực tế tại đơn vị nhận thấy bình quân một năm các khoản chi phí của Tổ quản lý chợ như sau:

Stt Chỉ tiêu Bình quân một năm

01 Chi phí lương 44.000.000

02 Chi phí khác 24.000.000

Tổng 68.000.000

Ghi chú: Chi phí khác bao gồm chi phí điện, nước, điện thoại, văn phòng phẩm, chi hoạt động,... trong việc quản lý chợ.

1.2. Chi phí thuê đất:

Căn cứ quy định tại Khoản e Điều 56 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp”. Do đó, Chợ thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của pháp luật. Tiền thuê đất được xác định như sau:

Diện tích đất phải thuê là: 600m2

Qua kết quả khảo sát, giá đất có mục đích đất chợ tại khu vực Chợ Tân Châu cụ thể như sau:

Diện tích Đơn giá (đồng/m2) Thành tiền (đồng)

600 1.440.000 864.000.000

không thông qua hình thức đấu giá: Tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất được xác định tùy theo khu vực như sau: Đối với đất nằm trong giới hạn đô thị (thuộc phường, thị trấn) thì đơn giá thuê đất một năm tính bằng 2% giá đất tính thu tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất thuê”.

Vậy tổng giá trị mà đơn vị phải thuê quyền sử dụng đất: 864.000.000 x 2% = 17.280.000 đồng/năm.

Tiền thuê đất hàng năm mà đơn vị phải trả là: 17.280.000 đồng/năm.

1.3. Chi phí khấu hao tài sản cố định:

Stt Danh mục tài sản cố định Nguyên giá (đồng)

Thời gian sử dụng (năm)

Mức trích khấu hao mỗi năm (đồng/ năm)

01 Nhà cửa khác 995.220.000 16 62.201.250

02 Bãi đỗ 27.126.000 5 5.425.200

Tổng cộng 67.626.450

- Nhà cửa có diện tích 380m2, có đơn giá 2.619.000 đồng/m2 (Loại 3, Phần II). - Bãi đỗ có diện tích 220m2 có đơn giá 123.300 đồng/m2 (Loại 4, Phần III).

Stt Chỉ tiêu Số tiền (đồng/năm)

1 Chi phí tiền lương 44.000.000

2 Chi phí khác 24.000.000

3 Chi phí thuê đất 17.280.000

4 Chi phí khấu hao tài sản cố định 67.626.450

Tổng cộng 152.906.450

1.5. Lợi nhuận định mức:

Giả định lợi nhuận định mức tối thiểu trên tổng chi phí là 5,6%: 152.906.450 x 5,6% = 8.562.761 đồng/năm

Tổng chi phí bao gồm lợi nhuận định mức:

152.906.450 + 8.562.761 = 161.469.211 đồng/năm

2. Xác định đơn giá theo mô hình nhà nước đầu tư chợ2.1. Xác định đơn giá theo phương pháp chi phí: 2.1. Xác định đơn giá theo phương pháp chi phí:

Tổng chi phí bao gồm lợi nhuận định mức (không tính chi phí thuê đất): 135.626.450 + (135.626.450 x 5,6%) = 143.221.531 đồng/năm

Tổng diện tích cho thuê là: 370m2

Đơn giá cho thuê 1m2/năm: 143.221.531 : 370 = 387.085 đồng/năm Đơn giá cho thuê 1m2/tháng: 387.085/12 = 32.000 đồng/tháng (làm tròn)

Áp dụng đơn giá đã tính theo phương pháp chi phí như trên, ta so sánh với đơn giá dịch vụ chợ được ngân sách nhà nước đầu tư đang thực hiện tại các tỉnh lân cận như: Đồng Tháp, Cà Mau, Bến Tre ta có bảng so sánh sau đây:

Nhận xét: Qua Bảng so sánh trên, đơn giá đang áp dụng trên địa bàn các tỉnh có khác nhau do các yếu tố: suất đầu tư

chợ, điều kiện kinh tế xã hội. Vận dụng áp dụng Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về phân loại đô thị Đơn vị tư vấn nhận thấy thị xã Tân Châu, tỉnh An Giang là đô thị loại III, trong khi đó thành phố Cao Lãnh – tỉnh Đồng Tháp, thành phố Bến Tre – tỉnh Bến Tre, thành phố Cà Mau – tỉnh Cà Mau đều là đô thị loại II. Trong các chỉ tiêu phân loại đô thị thì chỉ tiêu thu nhập bình quân đầu người năm so với cả nước đối với đô thị loại II tối thiểu là 1,4 lần, đối với đô thị loại III tối thiểu là 1,05 lần, qua đó nhận thấy đô thị loại II gấp 33% đô thị loại III. Đây là một trong những yếu tố có ảnh hưởng đến nhu cầu chi tiêu của người dân. Vận dụng áp dụng chỉ tiêu này vào để so sánh đơn giá giữa các tỉnh nhận thấy như sau:

Qua Bảng đơn giá của 3 tỉnh trên nhận thấy bình quân đơn giá chợ hạng 3 (đô thị loại 2) cụ thể là: - Đối với khu vực kinh doanh cố định: 42.000 đồng/m2/tháng

- Đối với khu vực kinh doanh cố định: 32.000 đồng/m2/tháng (làm tròn)

Nhận xét: Mức thu được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước tại chợ hạng 3 thị xã Tân Châu như trên là phù hợp so

với các tỉnh lân cận.

3. Xác định đơn giá theo mô hình chợ được đầu tư bằng nguồn ngoài ngân sách nhà nước:3.1. Xác định đơn giá: 3.1. Xác định đơn giá:

Stt Hạng mục chợ Đơn vị tính An Giang Cà Mau Đồng Tháp Bến Tre

01 Khu vực kinh doanh cố

định Đồng/m

Giả định hiện nay chợ hạng 3 thị xã Tân Châu là chợ được đầu tư bằng nguồn ngoài ngân sách nhà nước đang thực hiện đơn giá sử dụng diện tích bán hàng tại chợ gấp 2 lần đơn giá sử dụng diện tích bán hàng tại chợ đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước, cụ thể:

3.2. Doanh thu

Áp dụng đơn giá được xác định trên cho chợ hạng 3 thị xã Tân Châu với quy mô và chi phí đầu tư tương ứng để dự kiến doanh thu, cụ thể:

Stt Hạng mục chợ Đơn vị tính Diện tích (m2) Đơn giá Thành tiền (đồng)

01 Khu vực kinh doanh cố

định Đồng/m

2/tháng 370 64.000 23.680.000

Tổng doanh thu một năm: 23.680.000 x 12 tháng = 284.160.000 đồng/năm

Cân đối thu chi ta có lợi nhuận dự kiến:

284.160.000 – 161.469.211 = 122.690.789 đồng/năm

Nhận xét: Việc áp dụng đơn giá trên làm cơ sở ước tính doanh thu cho chợ hạng 3 thị xã Tân Châu được đầu từ bằng

nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước có tổng chi phí dự kiến trừ tổng doanh thu có chênh lệch dương 122.690.789

đồng/năm (lãi). Do đó đảm bảo Doanh nghiệp cân đối thu-chi và có lợi nhuận. Đơn vị tư vấn chọn làm cơ sở đề xuất đơn giá này để áp dụng cho chợ hạng 3 thị xã được đầu từ bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.

Stt Hạng mục chợ Đơn vị tính Đơn giá doanh nghiệp áp dụng

D1. Chợ hạng 2:

Thông tin thu thập được khảo sát tại chợ đại diện cho chợ hạng 2 thị trấn là chợ Phú Tân.

Chợ Phú Tân có địa chỉ tại Ấp Trung 1, thị trấn Phú Mỹ, huyện Phú Tân, tỉnh An Giang, có tổng diện tích chợ là 18.000m2, trong đó diện tích cho thuê khoảng 4500m2.

Cơ cấu nhân sự của Tổ quản lý chợ: Chợ Phú Tân gồm có 03 người bao gồm 01 tổ trưởng và 02 nhân viên. Thời gian làm việc:

- Làm theo giờ hành chánh từ 7 giờ đến 11 giờ, chiều từ 13 giờ đến 17 giờ (trừ các ngày Chủ nhật, lễ, Tết và những ngày theo quy định).

1. Xác định tổng chi phí:

1.1. Chi phí lương và các khoản chi phí khác:

Qua khảo sát thực tế tại đơn vị nhận thấy bình quân một năm các khoản chi phí của Tổ quản lý chợ như sau:

Stt Chỉ tiêu Bình quân một năm

01 Chi phí lương 78.686.400

02 Chi phí khác 42.874.000

Tổng 121.560.400

Ghi chú: Chi phí khác bao gồm chi phí điện, nước, điện thoại, văn phòng phẩm, trật tự, vệ sinh, sữa chữa nhỏ, chi hoạt động,... trong việc quản lý chợ.

1.2. Chi phí thuê đất:

Diện tích đất phải thuê là: 18.000m2

Qua kết quả khảo sát, giá đất có mục đích đất chợ tại khu vực Chợ Phú Tân cụ thể như sau:

Diện tích Đơn giá (đồng/m2) Thành tiền (đồng)

2250 1.950.000 4.387.500.000

2250 1.170.000 2.632.500.000

2250 780.000 1.755.000.000

11.250 390.000 4.387.500.000

Tổng 13.162.500.000

Tỷ lệ % xác định giá trị cho thuê đất: Căn cứ quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 83/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang quy định: “Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá: Tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất được xác định tùy theo khu vực như sau: Đối với đất nằm trong giới hạn đô thị (thuộc phường, thị trấn) thì đơn giá thuê đất một năm tính bằng 2% giá đất tính thu tiền thuê

Chi phí lương và các chi phí khác: