C. Xác định giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại chợ thị xã:
1. Xác định tổng chi phí:
1.1. Chi phí lương và các chi phí khác:
Qua khảo sát thực tế tại đơn vị nhận thấy bình quân một năm các khoản chi phí của Tổ quản lý chợ như sau:
Stt Chỉ tiêu Bình quân một năm
01 Chi phí lương 53.640.000
02 Chi phí khác 150.060.000
Tổng 203.700.000
Ghi chú: Chi phí khác bao gồm chi phí điện, nước, điện thoại, văn phòng phẩm, trật tự, vệ sinh, sữa chữa nhỏ, chi hoạt động,... trong việc quản lý chợ.
Căn cứ quy định tại Khoản e Điều 56 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp”. Do đó, Chợ thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của pháp luật. Tiền thuê đất được xác định như sau:
Diện tích đất phải thuê là: 4.158m2
Qua kết quả khảo sát, giá đất có mục đích đất chợ tại khu vực Chợ Thoại Sơn cụ thể như sau:
Diện tích Đơn giá (đồng/m2) Thành tiền (đồng)
625 3.120.000 1.950.000.000
625 1.872.000 1.170.000.000
625 1.248.000 780.000.000
2283 624.000 1.424.592.000
Tổng 5.324.592.000
Tỷ lệ % xác định giá trị cho thuê đất: Căn cứ quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 83/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang quy định: “Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá: Tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất được xác định tùy theo khu vực như sau: Đối với đất nằm trong giới hạn đô thị (thuộc phường, thị trấn) thì đơn giá thuê đất một năm tính bằng 2% giá đất tính thu tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất thuê”.
5.324.592.000 x 2% = 106.491.840 đồng/năm.
Tiền thuê đất hàng năm mà đơn vị phải trả là: 106.491.840 đồng/năm.
1.3. Chi phí khấu hao tài sản cố định:
Căn cứ vào Thông tư số 45/2013/QĐ-BTC ngày 25/ 4/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, cụ thể như sau:
Stt Danh mục tài sản cố định Nguyên giá (đồng) Thời gian sử dụng (năm)
Mức trích khấu hao mỗi năm (đồng/ năm)
01 Nhà cửa khác 7.071.300.000 16 441.956.250
02 Bãi đỗ 179.771.400 5 35.954.280
Tổng cộng 477.910.530
Chi tiết: Vận dụng áp dụng Quyết định số 10/2018/QĐ-UBND ngày 03/5/2018 của UBND tỉnh về việc ban hành bảng giá xây dựng mới nhà ở, công trình và vật kiến trúc khác trên địa bàn tỉnh An Giang.
- Nhà cửa có diện tích 2700m2, có đơn giá 2.619.000 đồng/m2 (Loại 3, Phần II). - Bãi đỗ có diện tích 1458m2 có đơn giá 123.300 đồng/m2 (Loại 4, Phần III).
1.4. Tổng hợp chi phí trong năm:
Stt Chỉ tiêu Số tiền (đồng/năm)
1 Chi phí tiền lương 53.640.000
3 Chi phí thuê đất 106.491.840
4 Chi phí khấu hao tài sản cố định 477.910.530
Tổng cộng 788.102.370
1.5. Lợi nhuận định mức:
Giả định lợi nhuận định mức tối thiểu trên tổng chi phí là 5,6%: 788.102.370 x 5,6% = 44.133.733 đồng/năm
Tổng chi phí bao gồm lợi nhuận định mức:
788.102.370 + 44.133.733 = 832.236.103 đồng/năm
2. Xác định đơn giá theo mô hình nhà nước đầu tư chợ2.1. Xác định đơn giá theo phương pháp chi phí: 2.1. Xác định đơn giá theo phương pháp chi phí:
Tổng chi phí bao gồm lợi nhuận định mức (không tính chi phí thuê đất): 681.610.530 + (681.610.530 x 5,6%) = 719.780.720 đồng/năm
Tổng diện tích cho thuê là: 1905m2
Đơn giá cho thuê 1m2/năm: 719.780.720 : 1905 = 377.838 đồng/năm Đơn giá cho thuê 1m2/tháng: 377.838/12 = 31.000 đồng/tháng (làm tròn)
2.2. Xác định đơn giá theo phương pháp so sánh:
Áp dụng đơn giá đã tính theo phương pháp chi phí như trên, ta so sánh với đơn giá dịch vụ chợ được ngân sách nhà nước đầu tư đang thực hiện tại các tỉnh trong khu vực như: Trà Vinh, Cà mau, Đồng Tháp ta có bảng so sánh sau đây:
Qua Bảng so sánh trên nhận thấy bình quân đơn giá chợ hạng 2 thị trấn của các tỉnh trong khu vực cụ thể là: - Đối với khu vực kinh doanh cố định: 31.000 đồng/m2/tháng (làm tròn)
Nhận xét: Mức thu được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước tại chợ hạng 3 thị trấn như trên là phù hợp so với các
tỉnh trong khu vực.
3. Xác định đơn giá theo mô hình chợ được đầu tư bằng nguồn ngoài ngân sách nhà nước:3.1. Xác định đơn giá: 3.1. Xác định đơn giá:
Giả định hiện nay chợ hạng 3 thị trấn là chợ được đầu tư bằng nguồn ngoài ngân sách nhà nước đang thực hiện đơn giá sử dụng diện tích bán hàng tại chợ gấp 2 lần đơn giá sử dụng diện tích bán hàng tại chợ đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước, cụ thể:
3.2. Doanh thu
Áp dụng đơn giá được xác định trên cho chợ hạng 2 thị trấn với quy mô và chi phí đầu tư tương ứng để dự kiến doanh thu, cụ thể: Stt Hạng mục chợ Đơn vị tính An Giang (Thị trấn) Cà Mau (Thị trấn) Trà Vinh (Thị trấn) Đồng Tháp (Thị trấn)
01 Khu vực kinh doanh cố
định Đồng/m
2/tháng 31.000 37.000 25.000 30.000
Stt Tên chợ Đơn vị tính Đơn giá doanh nghiệp áp dụng
01 Chợ có nhà lồng, mái
che Đồng/m
2/tháng 1905 62.000 118.110.000
Tổng doanh thu một năm: 118.110.000 x 12 tháng = 1.417.320.000 đồng/năm
Cân đối thu chi ta có lợi nhuận dự kiến:
1.417.320.000 – 832.236.103 = 585.083.897 đồng/năm
Nhận xét: Việc áp dụng đơn giá trên làm cơ sở ước tính doanh thu cho chợ hạng 3 thị trấn được đầu từ bằng nguồn vốn
ngoài ngân sách nhà nước có tổng chi phí dự kiến trừ tổng doanh thu có chênh lệch dương 585.083.897 đồng/năm (lãi). Do đó đảm bảo Doanh nghiệp cân đối thu-chi và có lợi nhuận. Đơn vị tư vấn chọn làm cơ sở đề xuất đơn giá này để áp dụng cho chợ hạng 3 thị trấn được đầu từ bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.