C. Xác định giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại chợ thị xã:
E. Xác định giá dịch vụ sử dụng diện tích bán hàng tại chợ xã: E1 Chợ hạng 3:
E1. Chợ hạng 3:
Thông tin thu thập được khảo sát tại chợ đại diện cho chợ hạng 3 xã là chợ Ô Lâm.
Chợ Ô Lâm có địa chỉ tại xã Ô Lâm, huyện Tri Tôn, tỉnh An Giang, có tổng diện tích chợ là 1200m2, trong đó diện tích cho thuê khoảng 770m2.
Cơ cấu nhân sự của Tổ quản lý chợ: Chợ Ô Lâm là chợ nhỏ gồm có 02 người kiêm nhiệm quản lý. Thời gian làm việc:
- Làm theo giờ hành chánh từ 7 giờ đến 11 giờ, chiều từ 13 giờ đến 17 giờ (trừ các ngày Chủ nhật, lễ, Tết và những ngày theo quy định).
1. Xác định tổng chi phí:
Qua khảo sát thực tế các chợ xã hạng 3 đa số là chợ nhỏ, bình quân một năm các khoản chi phí của Tổ quản lý chợ khoảng 20triệu/năm.
1.2. Chi phí thuê đất:
Căn cứ quy định tại Khoản e Điều 56 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp”. Do đó, Chợ thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của pháp luật. Tiền thuê đất được xác định như sau:
Diện tích đất phải thuê là: 1200m2
Qua kết quả khảo sát, giá đất có mục đích đất chợ tại khu vực Chợ Ô Lâm cụ thể như sau:
Diện tích Đơn giá (đồng/m2) Thành tiền (đồng)
850 600.000 510.000.000
350 360.000 126.000.000
Tổng 636.000.000
Tỷ lệ % xác định giá trị cho thuê đất: Căn cứ quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 83/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang quy định: “Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá: Tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất được xác định tùy theo khu vực như sau: Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1% giá đất tính thu tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất thuê (trừ đất thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất nằm trong giới hạn đô thị)”.
636.000.000 x 1% = 6.360.000 đồng/năm.
Tiền thuê đất hàng năm mà đơn vị phải trả là: 6.360.000 đồng/năm.
1.3. Chi phí khấu hao tài sản cố định:
Căn cứ vào Thông tư số 45/2013/QĐ-BTC ngày 25/ 4/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, cụ thể như sau:
Stt Danh mục tài sản cố định Nguyên giá (đồng) Thời gian sử dụng (năm)
Mức trích khấu hao mỗi năm (đồng/ năm)
01 Nhà cửa khác 2.095.200.000 16 130.950.000
02 Bãi đỗ 49.320.000 5 9.864.000
Tổng cộng 140.814.000
Chi tiết: Vận dụng áp dụng Quyết định số 10/2018/QĐ-UBND ngày 03/5/2018 của UBND tỉnh về việc ban hành bảng giá xây dựng mới nhà ở, công trình và vật kiến trúc khác trên địa bàn tỉnh An Giang.
- Nhà cửa có diện tích 800m2, có đơn giá 2.619.000 đồng/m2 (Loại 3, Phần II). - Bãi đỗ có diện tích 400m2 có đơn giá 123.300 đồng/m2 (Loại 4, Phần III).
1.4. Tổng hợp chi phí trong năm:
Stt Chỉ tiêu Số tiền (đồng/năm)
1 Chi phí tiền lương và các khoản khác 20.000.000
3 Chi phí khấu hao tài sản cố định 140.814.000
Tổng cộng 167.174.000
1.5. Lợi nhuận định mức:
Giả định lợi nhuận định mức tối thiểu trên tổng chi phí là 5,6%: 167.174.000 x 5,6% = 11.232.936 đồng/năm
Tổng chi phí bao gồm lợi nhuận định mức:
167.174.000 + 9.361.744 = 176.535.744 đồng/năm
2. Xác định đơn giá theo mô hình nhà nước đầu tư chợ2.1. Xác định đơn giá theo phương pháp chi phí: 2.1. Xác định đơn giá theo phương pháp chi phí:
Tổng chi phí bao gồm lợi nhuận định mức (không tính chi phí thuê đất): 160.814.000 + (160.814.000 x 5,6%) = 169.819.584 đồng/năm
Tổng diện tích cho thuê là: 770m2
Đơn giá cho thuê 1m2/năm: 169.819.584 : 770 = 220.545 đồng/năm Đơn giá cho thuê 1m2/tháng: 220.545/12 = 18.000 đồng/tháng (làm tròn)
2.2. Xác định đơn giá theo phương pháp so sánh:
Áp dụng đơn giá đã tính theo phương pháp chi phí như trên, ta so sánh với đơn giá dịch vụ chợ được ngân sách nhà nước đầu tư đang thực hiện tại các tỉnh trong khu vực như: Trà Vinh, Bến Tre, Đồng Tháp ta có bảng so sánh sau đây:
Qua Bảng so sánh trên nhận thấy bình quân đơn giá chợ hạng 3 xã của các tỉnh trong khu vực cụ thể là: - Đối với khu vực kinh doanh cố định: 18.000 đồng/m2/tháng (làm tròn)
Nhận xét: Mức thu được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước tại chợ hạng 3 xã như trên là phù hợp so với các tỉnh
trong khu vực.
3. Xác định đơn giá theo mô hình chợ được đầu tư bằng nguồn ngoài ngân sách nhà nước:3.1. Xác định đơn giá: 3.1. Xác định đơn giá:
Giả định hiện nay chợ hạng 3 xã là chợ được đầu tư bằng nguồn ngoài ngân sách nhà nước đang thực hiện đơn giá sử dụng diện tích bán hàng tại chợ gấp 2 lần đơn giá sử dụng diện tích bán hàng tại chợ đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước, cụ thể:
3.2. Doanh thu
Áp dụng đơn giá được xác định trên cho chợ hạng 3 xã với quy mô và chi phí đầu tư tương ứng để dự kiến doanh thu, cụ thể:
Stt Hạng mục chợ Đơn vị tính Diện tích (m2) Đơn giá Thành tiền (đồng)
Stt Hạng mục chợ Đơn vị tính An Giang (xã) Bến Tre (xã) Trà Vinh (xã) Đồng Tháp (xã)
01 Khu vực kinh doanh cố
định Đồng/m
2/tháng 18.000 13.500 10.000 30.000
Stt Hạng mục chợ Đơn vị tính Đơn giá doanh nghiệp áp dụng
01 Khu vực kinh doanh cố
định Đồng/m
2/tháng 770 36.000 27.720.000
Tổng doanh thu một năm: 27.720.000 x 12 tháng = 332.640.000 đồng/năm
Cân đối thu chi ta có lợi nhuận dự kiến:
332.640.000 – 176.535.744 = 156.104.256 đồng/năm
Nhận xét: Việc áp dụng đơn giá trên làm cơ sở ước tính doanh thu cho chợ hạng 3 xã được đầu từ bằng nguồn vốn
ngoài ngân sách nhà nước có tổng chi phí dự kiến trừ tổng doanh thu có chênh lệch dương 156.104.256 đồng/năm (lãi). Do đó đảm bảo Doanh nghiệp cân đối thu-chi và có lợi nhuận. Đơn vị tư vấn chọn làm cơ sở đề xuất đơn giá này để áp dụng cho chợ hạng 3 xã được đầu từ bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.