thị xã Quảng Yên
Để có những đánh giá sâu hơn về tình hình thực hiện các quyền, đề tài đã tiến hành điều tra người dân thực hiện 04 quyền (i) chuyển nhượng; (ii) thừa kế; (iii) tặng cho và (iv) thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên như sau
4.3.1. Về việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Quảng Yên bàn Thị xã Quảng Yên
Kết quả điều tra bảng hỏi cho 30 cá nhân, hộ gia đình có thực hiện quyền chuyển nhượng trong năm 2018 tại Thị xã Quảng Yên được thể hiện qua bảng 4.9.
Qua kết quả điều tra 30 hộ gia đình cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng đối với đất ở cho thấy có lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phần lớn là đầu tư sản xuất kinh doanh (36,7%), trả nợ (6,7%), gửi tiết kiệm (10%), thay đổi chỗ ở (13,3%), sửa nhà (6,7%) và lý do khác (26,6%)
Bảng 4.9. Kết quả điều tra về việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị xã Quảng Yên
Chỉ tiêu Số hộ điều
tra (hộ)
Tỷ lệ %
1. Tổng số phiếu điểu tra 30 100
2. Mục đích chuyển nhượng
Thay đổi chỗ ở 4 13,3
Trả nợ 2 6,7
Đầu tư bất động sản 0 0
Đầu tư sản xuất kinh doanh 11 36,7
Gửi tiết kiệm 3 10
Sửa nhà 2 6,7
Lý do khác 8 26,7
3. Giấy tờ khi thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhương 30 100
Chỉ tiêu Số hộ điều tra (hộ)
Tỷ lệ %
4. Khả năng thực hiện các quy định pháp luật về quyền chuyển nhượng
Dễ thực hiện 10 33,3
Bình thường 20 66,7
Khó thực hiện 0 0
5. Thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Dễ hiểu 7 23,3
Bình thường 23 76,7
Phức tạp 0 0
6. Thời gian hoàn thành các thủ tục tại cơ quan nhà nước
Đúng hẹn 28 93,3
Sai hẹn 2 6,7
7. Thái độ của cán bộ thực hiện
Nhiệt tình 18 60
Bình thường 12 40
Gây khó khăn 0 0
8. Mức phí, lệ phí, thuế thu nhập cá nhân
Cao 19 63,3
Trung bình 11 36,7
Thấp 0 0
Thủ tục thực hiện tại Văn phòng đăng kí QSDĐ khi điều tra 30 hộ có 7 ý kiến cho rằng việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là dễ hiểu chiếm 23,3%. Vì vậy việc cử cán bộ hướng dẫn, công khai và đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ là rất quan trọng. Nhiều nhất là có 23 ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ ở mức bình thường (chiếm 76,7 %). Theo họ, có một số thủ tục dễ hiểu, một số khó hiểu và một số khó thực hiện mặc dù họ hiểu nhưng việc thực hiện mất nhiều tiền, thời gian nên họ ngại làm.
Các hộ cho rằng việc thực hiện các thủ tục rườm rà là do bản thân các chính sách, các quy định chứ không phải do người thực thi pháp luật. Từ khi có bộ phận một cửa, các thủ tục hành chính đã đơn giản hơn rất nhiều. Vì vậy,
việc nghiên cứu quy trình, thủ tục hành chính đơn giản, khép kín là rất quan trọng để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
28/30 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là đúng hẹn, chiếm 93,3%, có 2/30 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là sai hẹn, chiếm 6,7%. Một số hộ cũng thừa nhận rằng, việc chậm thực hiện các thủ tục có nhiều nguyên nhân, phần lớn là do bản thân mảnh đất còn nhiều vấn đề chưa rõ ví dụ nhiều lần thực hiện thủ tục chuyển nhượng mà chưa đóng lệ phí, đang trong tình trạng tranh chấp hoặc quy hoạch.
Thực hiện các thủ tục nhanh hay chậm được đánh giá theo thời gian trên phiếu hẹn. Trên thực tế việc thực hiện các thủ tục nhanh hay chậm phần lớn là do các trục trặc liên quan đến cơ sở pháp lý của các giấy tờ. Những trường hợp giao dịch có GCNQSDĐ và các giấy tờ pháp lý khác đầy đủ được thực hiện rất nhanh. Những trường hợp phải thẩm định lại cơ sở pháp lý thường mất nhiều thời gian hơn. Đặc biệt các trường hợp đang có tranh chấp đất đai thì phải giải quyết khá lâu.
Về khả năng thực hiện các quy định của pháp luật về chuyển QSDĐ trong 30 hộ điều tra khi được hỏi, kết quả như sau: chỉ có 10 ý kiến cho rằng các quy định của Luật đất đai dễ thực hiện chiếm 33,3%, có 20 ý kiến cho rằng khả năng thực hiện các quy định của Luật đất đai là bình thường, chiếm 66,7.
Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ phần lớn các hộ được hỏi trong 30 hộ đều cho rằng các loại phí hiện nay đều ở mức cao, cụ thể: có 19 ý kiến cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là cao chiếm 63,3%, có 11 ý kiến cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là trung bình chiếm 36,7% và không có ý kiến nào cho là thấp. Theo họ, việc thu phí cao sẽ dẫn đến việc trốn thuế bằng cách không khai báo hoặc khia báo thấp hơn giá
trị giao dịch thật nhiều lần. Vì vậy việc điều chỉnh lệ phí thu là rất quan trọng, góp phần giúp người dân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ là bộ mặt của cơ quan Nhà nước. Người cán bộ tiếp xúc trực tiếp với dân có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự nhanh chậm của thủ tục hành chính khi thực hiện quyền. Về thái độ của cán bộ thực hiện công tác chuyển quyền trong 30 hộ được điều tra: có 18 chiếm 60% ý kiến cho rằng cán bộ thực hiện công việc chuyển quyền nhiệt tình, có ý thức trách nhiệm cao với công việc, 12 ý kiến cho rằng thái độ tiếp đón công dân là vừa phải chiếm 40% và không có ý kiến cho rằng họ bị gây khó khăn khi đến đăng ký thực hiện quyền.
Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ. Qua nhiều thời kỳ lịch sử và chịu nhiều tác động của thiên tai nên một bộ phận người dân không có những giấy tờ chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng. Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ hoặc được cấp nhưng việc công nhận lại hạn mức đất ở từ trước ngày 18/12/1980 còn gặp khó khăn. Theo quy định, người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ trong hồ sơ thì mới được đăng ký biến động đất đai để thực hiện quyền sử dụng đất của mình; trường hợp chưa có GCNQSDĐ thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ còn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, vẫn còn tồn tại một vài trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan Nhà nước.
Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế thu
nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu. Theo cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015 thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% trên giá chuyển nhượng. Đây là mức thu cao nên xảy ra hiện tượng khi đến cơ quan nhà nước người dân khai báo giá trị hợp đồng chuyển nhượng thực tế thấp hơn nhiều so với giá trị do nhà nước quy định để giảm thiểu tiền thuế phải nộp vào ngân sách nhà nước.