Theo quy định việc tặng cho QSDĐ trong gia đình từ bố mẹ cho các con, anh chị em ruột cho nhau một phần diện tích đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện quyền QSDĐ được pháp luật cho phép.
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ các xã, thị trấn giai đoạn 2017 - 2019
ĐVT: Hồ sơ
STT Đơn vị hành chính Năm 2017 Năm 2018 Năm
2019 Tổng 1 Xã Thanh Nguyên 34 54 81 169 2 Xã Thanh Tâm 25 15 15 55 3 Xã Thanh Hương 37 28 46 111 4 Xã Thanh Phong 28 31 26 85 5 Xã Thanh Hà 36 37 63 136 6 Xã Thanh Lưu 26 25 26 77 7 Xã Thanh Bình 16 10 11 37 8 Xã Liêm Cần 14 18 19 51 9 Xã Thanh Hải 23 36 65 124 10 Xã Thanh Nghị 25 29 31 81 11 Xã Thanh Tân 30 23 22 75 12 Xã Thanh Thủy 19 25 38 82 13 Thị Trấn Kiện Khê 21 29 27 77 14 Xã Liêm Sơn 16 13 17 46 15 Xã Liêm Thuận 16 15 17 48 16 Xã Liêm Túc 20 7 21 48 17 Xã Liêm Phong 19 7 12 38 Tổng 405 402 537 1344
Qua theo dõi tại Chi Nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Thanh Liêm thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam, từ năm 2017 đến năm 2019 có 1344 hồ sơ tặng cho QSD đất đã đăng ký biến động theo quy định, thể hiện trong Bảng 3.5.
Năm 2017, năm 2018 số hồ sơ tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện giảm không đáng kể là 3 hồ sơ nhưng đến năm 2019 lại tăng mạnh là 132 hồ sơ với nhứng xã có số hồ sơ nhiều nhất là xã thanh nguyên 169 hồ sơ, xã thanh hà 136 hồ sơ và xã thấp nhất là xã thanh bình, xã liêm phong lần lượt 37,38 hồ sơ.
Phần lớn là các trường hợp tặng, cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng hoặc anh chị em trong gia đình do lấy chồng, lấy vợ xa nhà cho nhau để được sống gần nhau. Những người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống, vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp. Đây là nguyên nhân chính của tình trạng không khai báo khi thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ. Ngoài ra, sự tác động của Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 đã ảnh hưởng đến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng, cho quyền SDĐ. Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức 10%, trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không được miễn. Nên để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân, những trường hợp tặng, cho QSDĐ từ anh chị em sang nhau, có yếu tố dâu, rể thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để áp mức thuế là 2%.
Điều này cho thấy quy định chưa phù hợp của luật thuế thu nhập đối với việc tặng cho tài sản ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất. Vì vậy một bộ phận người sử dụng đất đã chuyển sang hình thức chuyển nhượng khiến lượng hồ sơ chuyển nhượng chiếm tỷ lệ nhiều hơn so với các hình thức giao dịch khác.
3.3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Qua theo dõi tại Chi Nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Thanh Liêm trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam, từ năm 2013 đến năm 2017 đã có 181 hồ sơ thừa kế QSDĐ được thực hiện đăng ký theo quy định được thể hiện ở bảng 3.6 dưới đây:
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ các xã, thị trấn giai đoạn 2017 - 2019
ĐVT: Hồ sơ
STT Đơn vị hành chính Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Tổng
1 Xã Thanh Nguyên 47 24 37 108 2 Xã Thanh Tâm 35 7 10 52 3 Xã Thanh Hương 26 24 25 75 4 Xã Thanh Phong 22 10 21 53 5 Xã Thanh Hà 52 31 28 111 6 Xã Thanh Lưu 30 12 21 63 7 Xã Thanh Bình 26 5 11 42 8 Xã Liêm Cần 22 17 24 63 9 Xã Thanh Hải 29 19 48 96 10 Xã Thanh Nghị 37 17 14 68 11 Xã Thanh Tân 31 20 14 65 12 Xã Thanh Thủy 50 18 26 94 13 Thị Trấn Kiện Khê 47 25 20 92 14 Xã Liêm Sơn 28 9 18 55 15 Xã Liêm Thuận 22 10 14 46 16 Xã Liêm Túc 30 5 12 47 17 Xã Liêm Phong 15 2 12 29 Tổng 549 255 355 1159
Qua bảng 3.6 ta thấy lượng giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất có số lượng giao dịch lớn nhất là xã Thanh Hà 111 hồ sơ đến năm 2019, thấp nhất là xã Liêm Phong 29 hồ sơ đến năm 2019. Tuy nhiên nếu xét cả giai đoạn so với hình thức biến động khác hồ sơ thừa kế vẫn chiếm số lượng ít, có sự chênh lệch không nhiều giữa các năm.
Về nguyên nhân theo điều tra thực tế tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện cho thấy trước đây vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất thường được người dân coi đó là vấn đề nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai, trừ khi xảy ra tranh chấp mới nhờ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết. Đất đai của bố mẹ để lại thường là chỉ cho con trai trong gia đình. Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn tiếp tục sử dụng ổn định, không có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... giá trị QSDĐ thì trước mặt thường họ không khai báo và làm các thủ tục, phần lớn họ chỉ làm thủ tục đăng ký khi có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Tại huyện Thanh Liêm, người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế đến làm thủ tục tại cơ quan quản lý không đồng đều ở tất cả các xã do yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được thừa kế. Nhưng từ khi việc thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo luật định được Luật Dân sự quy định cụ thể và nhất là giá trị đất đai ngày càng tăng thì vấn đề thừa kế đất đai lại là vấn đề rất phức tạp trong xã hội hiện nay. Ý thức được mức độ quan trọng của người được hưởng thừa kế đất đai nên các hộ gia đình ngày nay khi phát sinh vấn đề phân chia đất đai đa số đã có ý thức tiến hành làm thủ tục và đến đăng ký tại cơ quan chức năng. Tuy vậy việc phân chia thừa kế với những gia đình có người thân ở xa mà chủ sử dụng chết không để lại di chúc cũng là một khó khăn mà người sử dụng đất gặp phải.
hiện quyền thừa kế còn rất nhiều bất cập, nhất là việc đo đạc, xác định vị trí, loại đất cho từng người được hưởng thừa kế theo nguyện vọng của người phân chia thừa kế gây những phiền phức hay hiểu lầm cho người dân trong khi đến làm việc tại cơ quan quản lý. Đề nghị cơ quan nhà nước cần tiếp tục tuyên truyền các quy định pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị, về thủ tục hành chính cần nghiên cứu để giảm tải những thủ tục không cần thiết giúp người dân không còn tâm lý ngại thực hiện các quyền hợp pháp của mình khi phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính.
3.3.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, người sử dụng đất phải đến Phòng Tài nguyên và môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng. (Hai thông tư trên đã hết hiệu lực và thay thế bằng thông tư số: 20/2011/TTLT- BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ Tư Pháp và Bộ tài nguyên và môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).
Việc quy định phải đăng ký thế chấp tại CN Văn phòng Đăng ký đất đai có tác dụng quản lý được việc thế chấp QSDĐ giữa người sử dụng đất với Ngân hàng, cơ quan nhà nước là người đứng giữa đảm bảo phần pháp lý cho các bên, nên hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Người sử dụng đất được bảo đảm pháp lý về quyền lợi với thửa đất của mình.
Qua theo dõi tại CN Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Liêm từ năm 2017 đến 2019,ta thấy lượng hồ sơ đăng ký thế chấp tương đối lớn . Thấp nhất năm 2017 có 957 hồ sơ. Năm 2018 là năm sôi động nhất với 1649 lượt giao dịch ,trong đó: 1007 hồ sơ đăng ký thế chấp, 642 hồ sơ xóa thế chấp với tổng giá trị hợp đồng là 439,5 tỷ. Nhưng đến Năm 2019 lại giảm còn 1200 lượt giao dịch, trong đó: đăng ký thế chấp 694 hồ sơ và xóa thế chấp là 516 hồ sơ với tống giá trị hợp đồng là 345,051 tỷ.
3.4. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm
Để có những đánh giá sâu hơn về tình hình thực hiện các quyền, tôi tiến hành điều tra người dân thực hiện 04 quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm.
3.4.1. Ý kiến người dân thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Thanh Liêm
Kết quả điều tra bảng hỏi cho 20 cá nhân, hộ gia đình có thực hiện quyền chuyển nhượng trong năm 2019 tại Huyện Thanh Liêm được thể hiện qua bảng 3.7.
Qua kết quả điều tra 20 hộ gia đình cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng đối với đất ở cho thấy có lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phần lớn là đầu tư sản xuất kinh doanh (40%), Đầu tư bất động sản (20%), Sửa nhà (10%) và thay đổi chỗ ở (10%), Trả nợ (10%) ngoài ra còn chuyển nhượng đất để đầu tư bất động sản, Gửi tiết kiệm.
Trong giai đoạn này, có 100% số trường hợp chuyển nhượng đến khai báo thực hiện tại Chi Nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Thanh Liêm; 100% các trường hợp thực hiện chuyển nhượng được điều tra đều có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có công chứng và Giấy chứng nhận QSDĐ trong hồ sơ.
chưa hiểu rõ về quy định trong hồ sơ đăng ký cần những loại giấy tờ gì (chiếm 45%), phải đi lại nhiều lần mà không được giải quyết (chiếm 40%). Vì vậy việc cử cán bộ hướng dẫn, công khai và đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ là rất quan trọng.
Bảng 3.7. Đánh giá của người dân thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Liêm
Chỉ tiêu
Số hộ
điều tra Tỷ lệ
Hộ %
1. Tổng số phiếu điểu tra 20 100
2. Mục đích chuyển nhượng
Thay đổi chỗ ở 2 10
Trả nợ 2 10
Đầu tư bất động sản 4 20
Lý do khác 1 5
Gửi tiết kiệm 1 5
Sửa nhà 2 10
Đầu tư sản xuất kinh doanh 8 40
3. Khai báo với CQNN khi thực hiện quyền
VPĐKĐĐ chi nhánh huyện Thanh Liêm 20 100
4. Giấy tờ khi thực hiện chuyển quyền
Hợp đồng 20 100
5. Những khó khăn gặp phải khi ông (bà) làm thủ tục chuyển quyền?
Chỉ tiêu
Số hộ
điều tra Tỷ lệ
Hộ %
những loại giấy tờ gì?
Làm hồ sơ do ghi sai bị sửa lại nhiều lần. 2 10 Cán bộ địa chính hay từ chối vì nhiều lý do. 1 20 Phải đi lại nhiều lần mà không được giải quyết . 8 40
6. Thủ tục thực hiện
Dễ hiểu 8 40
Bình thường 7 35
Phức tạp 5 25
7. Thời gian hoàn thành các thủ tục tại CQNN
Đúng hẹn 15 75
Trễ vài ngày 5 25
8. Khả năng thực hiện các quy định pháp luật về chuyển quyền
Dễ thực hiện 4 20
Bình thường 10 50
Khó thực hiện 6 30
9. Mức phí, lệ phí, thuế chuyển quyền
Cao 9 45
Hợp lý 11 55
Thấp 0 0
Chỉ tiêu Số hộ điều tra Tỷ lệ Hộ % Lịch Sự 6 30 Bình thường 12 60 Gây khó khăn 2 10
Các hộ cho rằng việc thực hiện các thủ tục rườm rà là do bản thân các chính sách, các quy định chứ không phải do người thực thi pháp luật. Từ khi có bộ phận một cửa, các thủ tục hành chính đã đơn giản hơn rất nhiều. Vì vậy, việc nghiên cứu quy trình, thủ tục hành chính đơn giản, khép kín là rất quan trọng để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
15/20 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là đúng hẹn, chiếm 75%, có 5/20 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là Trễ vài ngày, chiếm 25%. Một số hộ cũng thừa nhận rằng, việc chậm thực hiện các thủ tục có nhiều nguyên nhân, phần lớn là do bản thân mảnh đất còn nhiều vấn đề chưa rõ ví dụ nhiều lần thực hiện thủ tục chuyển nhượng mà chưa đóng lệ phí, đang trong tình trạng tranh chấp hoặc quy hoạch…
Thực hiện các thủ tục nhanh hay chậm được đánh giá theo thời gian trên phiếu hẹn. Trên thực tế việc thực hiện các thủ tục nhanh hay chậm phần lớn là do các trục trặc liên quan đến cơ sở pháp lý của các giấy tờ. Những trường hợp giao dịch có GCN QSDĐ và các giấy tờ pháp lý khác đầy đủ được thực hiện rất nhanh. Những trường hợp phải thẩm định lại cơ sở pháp lý thường mất nhiều thời gian hơn. Đặc biệt các trường hợp đang có tranh chấp đất đai thì phải giải quyết khá lâu.
Về khả năng thực hiện các quy định của pháp luật về chuyển QSDĐ trong 20 hộ điều tra khi được hỏi, kết quả như sau: chỉ có 04 ý kiến cho rằng các quy định của Luật đất đai dễ thực hiện chiếm 20%, có 10 ý kiến cho rằng khả năng thực hiện các quy định của Luật đất đai là bình thường, chiếm 50%, có 6 ý kiến cho rằng khó thực hiện, chiếm 30%.
Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ phần lớn các hộ được hỏi trong 20 hộ đều cho rằng các loại phí hiện nay đều ở mức cao, cụ thể: có 9 ý kiến cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là rất cao chiếm 45%, có 11 ý kiến cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là trung bình chiếm 55% và không có ý kiến nào cho là thấp. Theo họ, việc thu phí cao sẽ dẫn đến việc trốn thuế bằng cách không khai báo hoặc khai báo thấp hơn giá trị giao dịch thật nhiều lần. Vì vậy việc điều chỉnh lệ phí thu là rất quan trọng, góp phần giúp người dân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ là bộ mặt của cơ quan Nhà nước. Người cán bộ tiếp xúc trực tiếp với dân có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự nhanh chậm của thủ tục hành chính khi thực hiện quyền. Về thái độ của cán bộ thực