Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Cơ sở thực tiễn:
1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một
một số nước trên thế giới
Theo tài liệu Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai- Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2012 tại mục 5.
- Úc:
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh.
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
- Anh:
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh
thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
- Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc
yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.3.2.Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
1.3.2.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Đồng Nai
Tính lũy kế từ trước đến nay, toàn tỉnh Đồng Nai đã cấp được 655.679 giấy chứng nhận với 1.235.521 thửa đất, tương ứng diện tích 474.984 ha (đạt 99,2% thửa đất và 99,2% diện tích đủ điều kiện). Trong đó, hộ gia đình, cá nhân cấp được 626.683 giấy, với 1.180.934 thửa, tương ứng diện tích 254.045 ha (đạt 99,3% diện tích đủ điều kiện) và tổ chức cấp được 28.996 giấy, với 55.092 thửa, tương ứng diện tích 223.366 ha (đạt 99,1% diện tích đủ điều kiện cấp).
Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức họp Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận định kỳ để rà soát kết quả, đôn đốc thực hiện và tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp giấy đối với đất hộ gia đình, cá nhân và đất tổ chức; làm việc với UBND các huyện, thị xã, thành phố nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp giấy và phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; thực hiện kiểm tra thực tế tại các đơn vị có số lượng giấy tồn lớn như: Biên Hòa, Trảng Bom, Vĩnh Cửu, Thống Nhất, Định Quán để có chỉ đạo xử lý.
Bên cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã hoàn thành công tác thống kê đất đai năm 2013, Nghị quyết điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) tỉnh Đồng Nai; tăng
cường công tác thanh, kiểm tra tham mưu UBND tỉnh xử lý nghiêm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, chậm đưa đất vào sử dụng; hoàn thành tham mưu UBND tỉnh trình HĐND tỉnh thông qua 311 dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp giấy và phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ông Nguyễn Ngọc Thường cho hay, trong thời gian tới, Sở sẻ tiếp tục tổ chức giám sát, kiểm tra, đôn đốc các huyện, thị xã Long Khánh và thành phố Biên Hòa xử lý những tồn tại, vướng mắc liên quan đến công tác xét cấp giấy chứng nhận; xử lý các khó khăn, vướng mắc trong công tác phát giấy chứng nhận để tập trung phát số lượng giấy chứng nhận còn lại.
Sở Tài nguyên và môi trường cũng sẽ thực hiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2016-2020) cấp tỉnh; lập kế hoạch sử dụng đất năm 2016 cấp huyện; lập danh mục các công trình thu hồi đất năm 2016; lập danh mục các công trình, dự án có chiếm dụng đất lúa trình HĐND tỉnh thông qua làm căn cứ thu hồi đất (Bùi Thị Thúy Hường (2015)) [6].
1.3.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Hà Nội
Trên địa bàn thành phố Hà Nội có 410 dự án phát triển nhà ở, trong đó có 223 dự án đã được thành phố giao đất có 216.580 căn chung cư và thấp tầng với 112.150 căn đã xây dựng xong, bàn giao cho người mua nhà. Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã hướng dẫn thủ tục và triển khai cấp 36.110 Giấy chứng nhận cho người mua nhà, còn lại 76.040 căn chủ đầu tư chưa làm các thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định, 104.430 căn đang trong quá trình xây dựng.
Năm 2014, thành phố Hà Nội giao chỉ tiêu cấp 40.000 giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở. Từ 01/01 – 31/7/2014, Văn phòng Đăng ký Đất đai thành phố Hà Nội nhận được 15.321 hồ sơ, trong đó: thẩm định chuyển quận huyện 10.711 hồ sơ; Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Nội đang thụ lý 4.971 hồ sơ; Trình Sở ký cấp cho tổ chức: 2.097 giấy chứng nhận.
Nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị các chủ đầu tư các dự án chưa nộp hồ sơ hoặc đã nộp hồ sơ và có văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ khẩn trương hoàn thiện hồ sơ pháp lý nộp về Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trước ngày 20/8/2014; Nộp thay người mua nhà hoặc cung cấp hồ sơ để người mua nhà nộp ngay hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trong tháng 8/2014.
Kể từ ngày 05/8/2014, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội tổ chức tiếp nhận hồ sơ, thẩm định hồ sơ và làm thủ tục trình Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố, thực hiện theo Điều 32 Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố quy định các nội dung thuộc thẩm quyển của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố.
Đối với các hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở cho người mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở đã được Văn
phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thẩm định, đã chuyển UBND các quận, huyện, thị xã trước ngày 5/8/2014 thì UBND các quận, huyện, thị xã ký cấp Giấy chứng nhận xong trước ngày 31/8/2014. Sau thời điểm trên, nếu không giải quyết xong hồ sơ, UBND các quận, huyện, thị xã chuyển trả lại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội để báo cáo Sở ký cấp Giấy chứng nhận (Cao Trung Kiên (2014)) [7].
1.3.3.Tình hình đăng ký đất đai ở Việt Nam trước và sau khi luật đất đai 2013 ra đời
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Thông qua Luật đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được xác định là duy nhất và thống nhất, đảm bảo đúng mục tiêu "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật
Luật đất đai năm 1993 ra đời: Thành công của việc thực hiện nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời của luật đất đai năm 1993 với những thay đổi lớn: Ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được thừa hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất... với những thay