TĐTS
2. Kết thúc bước thẩm định trực tiếp và lập b áo cáo TĐTS và chuyển sang bước tiếp theo
Bước 7. Kiểm soát và ký phát hành Báo cáo thẩm định tài sản
1. Chuyển hồ sơ TĐTS sang bộ phận kiểm soát xem xét, copy toàn bộ dữ liệu lên máy chủ và in toàn bộ hồ sơ để chuyển sang kiểm soát
2. Nhiệm vụ của bộ phận kiểm soát:
- Từ hồ sơ CVTĐ cung cấp và dữ liệu trên máy chủ, bộ phận kiểm soát cần kiểm tra lãnh đạo VNG Value. Nếu không đạt sẽ trả hồ sơ để CVTĐ b ổ sung
hồ sơ,
chỉnh sửa kết quả TĐTS, không cần báo cáo lãnh dạo. 3. Nhiệm vụ của lãnh đạo VNG Value:
- Kiểm tra báo cáo, chứng thư TĐG và kết quả TĐTS đã theo đúng quy định
Bước 8. Phát hành chứng thư TĐTS và lưu hồ sơ, gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
3.2. KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH TẠI
CÔNG
TY VNG VALUE
Theo số liệu thống kê từ Báo cáo tài chính VNG Value năm 2018, 2019 nghiên cứu đưa ra bảng 3.1. Ket quả hoạt động kinh doanh tại VNG Value, bảng này thống kê tổng doanh thu, tổng chi phí và lợi nhuận sau thuế giai đoạn 2017 - 2019 của công ty, từ
Chi phí 3201 10.506 12.245
Lợi nhuận sau thuế 2955 3615 3669
Tỷ suất lợi
nhuận/doanh thu 48% 25,6% 23,06%
Chỉ tiêu 2018 2019 2020 Số lượng HSTĐ 2555 4435 5907 Bình quân tháng 213 370 492 Bình quân ngày 10 17 22 So với năm trước +322,31% +73,58% +33,19%
Bảng 3.1. cho thấy doanh thu (DT) của VNG Value tăng trưởng qua các năm từ 2017 đến 2019. DT năm 2017 đạt 6156 triệu đồng, năm 2018 đạt 14.121 triệu đồng tăng 129,39% (so với năm 2017), năm 2019 đạt 15.914 triệu đồng tăng 12,7% (so với năm 2018).
Lợi nhuận sau thuế (LNST) của VNG Value từ năm 2017 - 2019 có nhiều sự thay đổi mạnh. Năm 2017 LNST lên tới 2955 triệu đồng và tăng nhanh trong các năm tới với giá trị lần lượt 3615 triệu đồng (2018), 3669 triệu đồng (2019) tương ứng với mức tăng 22,34% và 1,49%. Sở dĩ năm 2018, 2019 có nhiều biến động do vào gần cuối năm 2017, đầu năm 2018 VNG Value đã ký thỏa thuận với hai ngân hàng lớn Vietcombank và BIDV, ngoài ra VNG Value mở rộng mạng lưới kinh doanh của mình khắp ba miền Bắc Trung Nam, năm 2019 xảy ra thay đổi lớn của công ty khi số lượng nhân sự TĐG tăng cao, giúp công việc được xử lý nhanh và nhiều hơn.
Mặc dù về cơ b ản, DT, LNST của VNG Value có chiều hướng tăng lên, nhưng tỷ suất lợi nhuận ròng/doanh thu (LNR/DT) của công ty có chiều hướng giảm. Tỷ suất LNR/DT trong 2017 là 48%. Trong năm 2018 à 2019 đạt lần lượt 25,6% và 23,06% con số này giảm dần qua các năm do công ty chưa có phương pháp phân bổ chi phí phù hợp, sự tăng lên này chủ yếu do mức tăng của giá vốn hàng bán và chi phí quản lý tăng cao. Chính vì sự tăng lên về các chi phí này đã làm cho công ty vẫn trong tình trạng thu về doanh thu lớn nhưng lợi nhuận chỉ còn lại vài chục phần trăm. Sự tăng này do công ty đang trong giai đoạn phát triển, mở rộng thêm các chi nhánh và VPĐD, sự tuyển dụng thêm nhân sự cho phòng nghiệp vụ TĐG, để có thể liên kết với các tổ chức tín dụng lớn và trở thành doanh nghiệp uy tín được các khách hàng tin cậy.
3.3. CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI
CÔNG TY VNG VALUE
3.3.1. Tiêu chí định lượng
Các tiêu chí này được đánh giá thông qua quá trình trình tổng hợp và phân tích số liệu từ BCTC, Báo cáo tình hình doanh nghiệp (THDN) các năm. Các tiêu chí này được nghiên cứu như sau:
a. Số hồ sơ thẩm định giá thực hiện được
Theo dữ liệu tổng hợp từ Báo cáo THDN năm 2018 - 2020, nghiên cứu đưa ra được bảng tổng hợp số lượng HSTĐ tại VNG Value từ năm 2018 - 2020 dưới đây:Bảng 3.2. Số lượng hồ sơ thẩm định tại VNG Value 2018 - 2020
Nguồn: Báo cáo THDN năm 2018 - 2020
Số lượng HSTĐ của VNG Value đều tăng qua các năm với số HSTĐ tăng từ 213 HSTĐ/tháng năm 2018 lên 370 HSTĐ/tháng, năm 2019 và 492 HSTĐ/tháng năm 2020. Đặc biệt với số hồ sơ 605 hồ sơ vào năm 2017 tăng lên 2555 hồ sơ vào 2018. Lý do chính, vào gần cuối năm 2017, đầu năm 2018 VNG Value đã ký thỏa thuận hợp tác với hai ngân hàng lớn - Vietcombank, BIDV số lượng hồ sơ b án lẻ của hai ngân hàng này rất nhiều, dẫn tới số lượng HSTĐ năm 2018 của VNG Value tăng gấp 4 lần năm 2017. Từ năm 2018 cho đến nay hai ngân hàng này vẫn thuộc một trong những khách hàng lớn của công ty, ngoài ra công ty còn ký thỏa thuận hợp tác và có hợp đồng theo sự vụ với nhiều ngân hàng khác như Agrib ank, SHB, CBBank, VAMC, Oceanbank, Shinhan, Viet Capital Bank. Số lượng và chất lượng nhân sự thẩm định của công ty tăng hàng năm tăng lên, giúp hiệu suất xử lý hồ sơ của công ty tăng đều. Điều này thể hiện năng lực hoạt động của VNG Value nói chung và năng lực chuyên môn của từng CVTĐ nói riêng tốt hơn, từ đó có thể đảm bảo rằng chất lượng thẩm định giá của công ty đã đạt yêu cầu.
b. Doanh thu, lợi nhuận từ hoạt động thẩm định giá
Nghiên cứu tổng hợp số liệu từ Báo cáo THDN VNG Value năm 2018 - 2020 đưa ra được sự thay đổi của doanh thu (DT), lợi nhuận (LN) từ hoạt động TĐG tại VNG Value theo biểu đồ 3.1. dưới đây:
Đơn vị: Triệu VND
Biểu đồ 3.1. DT - LN từ hoạt động TĐG của VNG Value
Nguồn: Báo cáo THDN năm 2018 - 2020
DT từ hoạt động thẩm định tại VNG Value giai đoạn này đều tăng trưởng. DT năm 2018 đạt 12876 triệu đồng tăng 115,61% (so với năm 2017), năm 2019 đạt 14385 triệu đồng tăng 11,72% (so với năm 2018), năm 2020 đạt 18312 triệu đồng tăng 27,30% (so với năm 2019). Sự gia tăng DT đột biến vào năm 2018 là do VNG Value mở rộng mạng lưới hoạt động, mở thêm các văn phòng đại diện ở các tỉnh miền bắc, ký kết hợp đồng và tạo dựng được uy tín với các khách hàng lớn, thêm vào đó do sự bổ sung nhân sự TĐG vào năm 2019 khiến số lượng hồ sơ công ty thẩm định tăng lên, dẫn đến DT giai đoạn này tăng trưởng cao.
LNST năm 2018 đạt 2985 triệu đồng tăng 20,70% (so với năm 2017), năm 2019 đạt 3416 triệu đồng tăng 14,44% (so với năm 2018), năm 2020 đạt 3518 triệu đồng tăng 2,99% (so với năm 2019). Lợi nhuận các năm đều có mức tăng nhưng ề số tuyệt đối mức lợi nhuận của VNG Value so với các đơn ị thẩm định độc lập khác vẫn còn thấp hơn, do doanh nghiệp vẫn còn non trẻ, đang trong quá trình mở rộng thị phần, việc phân bổ chi phí chưa hiệu quả và ngành TĐG đặc thù nên công ty cần nhiều thời gian để xây dựng uy tín của mình với các đối tác khách hàng.
Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Nhân sự TĐG (người) Tỷ trọng (%) Nhân sự TĐG (người) Tỷ trọng (%) Nhân sự TĐG (người) Tỷ trọng (%) Có bằng đại học chuyên ngành liên quan đến TĐG 17 56,67% 25 58,14% 29 65,91% Có thẻ TĐV về giá 8 26,67% 9 20,9% 12 27,27% Tổng số nhân sự TĐG 30 100% 43 100% 44 100%
Qua mức tăng của DT và LN từ hoạt động TĐG tại VNG Value qua các năm có thể thấy hoạt động TĐG tại VNG Value đang trên đà phát triển và mở rộng, mang lại nguồn lợi nhuận cho công ty. Đồng thời đảm bảo rằng chất lượng TĐG của công ty qua các năm đều được cải thiện.
3.3.2. Tiêu chí định tính
Các tiêu chí này được đánh giá thông qua quá trình hoàn thành bảng khảo sát, thu thập thông tin từ lãnh đạo và nhân sự phòng nghiệp vụ của VNG Value, thu thập từ các quy định, báo cáo/chứng thư của VNG Value. Các tiêu chí định tính được trình b ày như sau:
a. Tính tuân thủ chuyên môn nghề nghiệp và đạo đức nghề nghiệp của nhân sự TĐG.
• Về tính chuyên môn nghề nghiệp. Khóa luận tiến hành thu thập thông về
năng lực chuyên môn của nhân sự TĐG thông qua phương thức bảng khảo sát, khảo sát được gửi tới các nhân sự TĐG phòng nghiệp vụ và ban kiểm soát của VNG Value. Khảo sát thu thập số liệu liên quan đến ngành học của nhân sự TĐG,
+ Tỷ lệ nhân sự có bằng đại học chuyên ngành liên quan đến TĐG và có thẻ TĐV ề giá do Bộ tài chính cấp.
27
Số lượng nhân sự TĐG (người)
Số năm công tác của nhân sự TĐG (năm) 15 0 9 1 2 2 3 3 3 5 3 7 1 9 1 11 2 12 1 13 2 18 1 20 1 21 1 30 Tổng 222
Thời gian công tác bình quân của
nhân sự TĐG tại VNG Value 4,93
Nguồn: Kết quả điều tra khảo sát
Theo kết quả khảo sát và thông tin thu thập vào tháng 4/2021 tại VNG Value, số nhân sự thẩm định có bằng đại học liên quan đến TĐG đạt 31/45 người với tỷ lệ 68,89%. Tỉ lệ nhân sự có bằng đại học liên quan đến TĐG tăng dần qua các năm. Tỷ lệ nhân sự TĐG được cấp thẻ TĐV về giá, tăng qua các năm khiến chất lượng TĐG tốt hơn, tăng uy tín với khách hàng, nâng cao hiệu quả thẩm định giá đồng thời thể hiện vị thế của công ty trên thị trường khi hiện nay số lượng nhân sự có thẻ TĐV ề giá còn hạn chế.
Khảo sát vào tháng 4/2021, có 10 nhân sự thẩm định tốt nghiệp trường Đại học Xây dựng, 4 nhân sự thẩm định tốt nghiệp ngành Marketing, 31 nhân sự TĐG còn lại đều có tốt nghiệp chuyên ngành Thẩm định giá tài sản. Tỷ lệ này cho thấy số lượng nhân sự TĐG tốt nghiệp chuyên ngành TĐG không nhiều, điều này sẽ ảnh hưởng tới chất lượng TĐG BĐS thế chấp khi các CVTĐ không được trải qua đào tạo bài bản về TĐG, tuy nhiên với những BĐS đặc thù cần tới sự hiểu biết về kỹ thuật xây dựng hay kết cấu kiến trúc công trình cần tới những CVTĐ có kiến thức về mảng này.
Các nhân sự TĐG đều trải qua bài kiểm tra đầu vào theo tiêu chuẩn riêng của công ty. Trung bình mỗi tháng công ty tổ chức các bài kiểm tra định kỳ và trong một năm sẽ có 4 bài kiểm tra chính thức, được đánh giá theo hai mức “Đạt” và
“Không đạt”, nếu “Đạt” sẽ được tăng từ 7.14% đến 14.3% lương, nếu “Không đạt” sẽ không tăng lương, nếu quá nhiều lần “Không đạt” công ty sẽ xem xét riêng và đánh giá lại, nhưng nhìn chung trường hợp này hiếm khi xảy ra do công ty đã kiểm tra gắt gao năng lực đầu vào của nhân sự thẩm định. Ngoài ra, mỗi quý công ty đều tiến hành các chương trình đào tạo nhằm nâng cao trình độ nhân sự thẩm định, các chương trình này được đảm bảo về tiêu chuẩn tổ chức và xây dựng đội ngũ nhân sự TĐG có đầy đủ năng lực chuyên môn và hiểu biết.
• Về số năm công tác của các nhân sự TĐG đóng vai trò quan trọng trong số
những tiêu chí đánh giá kinh nghiệm của nhân sự TĐG. Tiêu chí này được thu thập thông qua bảng hỏi được gửi đến các nhân sự TĐG tại VNG Value.
Bảng 3.4. Số năm công tác trong ngành thẩm định giá của nhân sự TĐG tại VNG Value năm 2021
Nguồn: Số liệu sinh viên tự thu thập
Theo khảo sát toàn bộ nhân sự TĐG của VNG Value, hiện tại có 15 nhân sự có kinh nghiệm làm việc dưới 1 năm do mới tốt nghiệp đại học, còn lại 30 nhân sự TĐG có thời gian công tác từ 1 năm trở lên trong ngành thẩm định. Hiện công ty
đang có 16 nhân sự TĐG có thời gian kinh nghiệm làm việc hơn 5 năm (chiếm khoảng 35,56% tổng số nhân sự TĐG). Trong đó hầu hết các nhân sự TĐG có kinh nghiệm từ 7 năm trở lên đều có thẻ TĐV về giá và đã gắn bó lâu dài với công ty. Vào thời điểm này, VNG Value đang có 2 nhân sự TĐG với kinh nghiệm làm việc hơn 5 năm đang dự kiến thi lấy thẻ TĐV về giá vào năm 2021.
Thời gian công tác bình quân của nhân sự TĐG tại VNG Value khoảng 4,93 năm, cao hơn mặt bằng chung của các đơn vị thẩm định độc lập khác. Tuy nhiên đa phần CVTĐ chịu trách nhiệm đi khảo sát chính thức, hiện tại đều còn rất trẻ có kinh nghiệm làm việc từ dưới 1 năm đến 2 năm chiếm 57,78% số nhân sự TĐG. Điều này cho thấy nhân sự TĐG của VNG Value chưa có nhiều kinh nghiệm. Tiêu chí này tuy được đánh giá khá cao do VNG Value có một số nhân sự có kinh nghiệm làm việc từ 20 năm đến 30 năm đã nâng mặt bằng chung thời gian kinh nghiệm của nhân sự TĐG lên. Nhưng để chất lượng nhân sự tốt hơn nữa, khẳng định chất lượng thẩm định giá của VNG Value đáng tin cậy, giảm được nhiều rủi ro và sai sót trong hoạt động thẩm định giá nhân sự TĐG của VNG cần tích lũy và trau dồi kinh nghiệm nhiều hơn.
• Về tính tuân thủ đạo đức nghề nghiệp
Tiêu chuẩn đạo đức nhân sự TĐG VNG Value tuân thủ theo gồm: Độc lập, chính trực, khách quan, bảo mật, công khai, minh bạch à tư cách nghề nghiệp. Về việc đảm bảo tiêu chuẩn đạo đức của nhân sự TĐG, so ới một số ngân hàng có đơn vị định giá riêng các nhân viên kinh doanh của ngân hàng sẽ thực hiện định giá, hoạt động định giá không được tách rời với hoạt động tín dụng, khiến nhiều tình huống tiêu cực do nhân viên mong muốn hưởng lợi nên thực hiện TĐG không đúng với giá trị tài sản thực tế. Tại VNG Value, các nhân viên kinh doanh chỉ phụ trách việc liên hệ giao và tiếp nhận hồ sơ thẩm định từ phía khách hàng, còn mọi quy trình thủ tục thẩm định sẽ do các CVTĐ triển khai thông qua sự giám sát của bộ phận kiểm soát. Như ậy trường hợp xảy ra rủi ro việc không tuân thủ tiêu chuẩn đạo đức rất thấp.
b. Tuân th ủ quy trình thẩm định giá
Theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05”, Quy trình thẩm định giá. Tuân thủ quy trình thẩm định giá do Bộ tài chính an hành để đảm bảo tính hợp pháp, trình tự khoa học và kết quả TĐG chính xác. Quy trình TĐG tiêu chuẩn gồm các ước:
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập b áo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Quy trình TĐGBĐS của VNG Value được xây dựng trên các tiêu chuẩn TĐG của Bộ Tài chính, có sự điều chỉnh để đảm bảo nội dung của các bước có tính hợp lý, chính xác, ngắn gọn, khoa học phù hợp với tình hình làm việc thực tế của công ty, đảm b ảo về chất lượng TĐG.
c. Lập Báo cáo kết quả TĐG, Chứng thư TĐG và hồ sơ TĐG theO quy định
Căn cứ theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06”, Báo cáo kết quả TĐG, Chứng thư TĐG, Hồ sơ TĐG. VNG Value căn cứ vào đó trình b ày nội dung của báo cáo, chứng thư hoạt động TĐG theo quy định. Tuy nhiên do kết quả TĐGBĐS tại VNG Value phục vụ cho hoạt động cho vay thế chấp giữa các ngân hàng à khách hàng nên nội dung chi tiết của áo cáo, chứng thư TĐG có sự chỉnh sửa để thích hợp hơn.
Qua mẫu báo cáo, chứng thư TĐG tại VNG Value được đính tại Phụ lục 6, nhận thấy rằng tại công ty đã đảm bảo báo cáo, chứng thư TĐG đã đáp ứng được tiêu chuẩn cơ ản do Bộ Tài chính yêu cầu.
d. Chấp hành các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản