nhân trên địa bàn quận Hà Đông.
2.3.1 Tình hình thực hiện qu ền chu ển nhượn sử dụn đất.
Theo số liệu tổng hợp của phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông từ năm 2010 đến năm 2014 c 17.089 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông. Trong đ tập chung chủ yếu ở các phường Yên Ngh a 2593 vụ, phường Biên Giang 1073, phường Phú Lãm 1033 vụ, phường Phú Lương 1073 vụ, đây là địa bàn nằm cách trung tâm quận Hà Đông từ 7-10 km giá đất tại các địa phương đ vừa phải với người thực mua để ở khoảng từ 15-25tr/1m2 và một số địa phương c các dự án phát triển nhà ở như phường Kiến Hưng 1756 vụ, Hà Cầu 1128 vụ, phường Văn Quán 1088 vụ, phường Phúc La 1010 vụ.
Bảng 2.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014
TT Tên phƣờng Tổng số Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 1 Biên Giang 1073 452 341 123 65 92 2 Đồng Mai 766 183 207 172 93 111 3 Dương Nội 764 175 203 119 133 134 4 Hà Cầu 1128 341 178 155 194 260 5 Kiến Hưng 1756 388 366 263 250 489 6 La Khê 1151 186 228 132 241 364 7 Mộ Lao 818 207 162 93 122 234 8 Nguyễn Trãi 398 99 55 82 69 93 9 Phú La 615 63 48 69 99 336 10 Phú Lãm 1033 381 231 149 104 168 11 Phú Lương 1063 369 238 151 169 136
12 Phúc La 1010 220 152 115 88 435 13 Quang Trung 541 141 111 99 96 94 14 Vạn Phúc 784 241 138 120 133 152 15 Văn Quán 1088 334 224 123 181 226 16 Yên Ngh a 2953 842 595 522 448 546 17 Yết Kiêu 148 44 23 22 21 38 Tổng cộng 17089 4666 3500 2509 2506 3908
(Ngu n: phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông
Địa bàn quận Hà Đông là một trong những quận c số vụ chuyển nhượng cao trên địa bàn thành phố Hà Nội với 17.089 vụ chuyển nhượng được đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chi tiết được thể hiện trong Bảng 2.6.
Trong 5 năm (Hình 2.2) tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của quận Hà Đông từ năm 2010 đến năm 2014 số vụ chuyển nhượng từng năm lên xuống cùng với sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế nhất là thị trường bất động sản. Khi mà thị trường bất động sản ở giai đoạn n ng, sôi động thì lượng giao dịch mua, bán cũng tăng (năm 2010, 4666 vụ), khi thị trường bất động sản ở giai đoạn chững (năm 2011, 3500 vụ) và thị trường bất động sản ở giai đoạn đ ng băng năm 2012, 2013 lần lượt là 2509 vụ và 2506 vụ. Năm 2014 khi mà Chính phủ cùng các bộ ngành đã đưa ra nhiều biện pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản n i chung và các doanh nghiệp n i riêng thì thị trường bất động sản bắt đầu c khởi sắc (năm 2014, 3908 vụ)
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 4666 3500 2509 2506 3908 Trường hợp
Hình 2.2: So sánh kết quả chuyển nhƣợng qua các năm của quận Hà Đông
Để đạt được kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên do:
+ Quận Hà Đông là quận c diện tích lớn của thành phố Hà Nội sau quận Long Biên. Nhiều dự án, khu đô thị đã được bàn giao và đi vào hoạt động như: Dự án Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, khu đô thị mới Mộ Lao, khu đô thị Văn Khê…Mặt khác công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu cũng được quận quan tâm chỉ đạo sát sao tính đến hết năm 2014 quận Hà Đông đã cấp được 53.840 Giấy chứng nhận với diện tích 1.526,6 ha, đạt 97,76%.
+ Công tác tuyên truyền, nhận thức của người dân cũng được nâng cao, người mua cũng lựa chọn những bất động sản c giá trị pháp lý (Giấy chứng nhận QSDĐ) để đảm bảo quyền lợi và ngh a vụ của mình sau khi hoàn tất thủ tục mua bán và đăng ký với cơ quan Nhà nước c thẩm quyền.
+ Quận Hà Đông là một trong những địa bàn đi đầu trong l nh vực cải cách thủ tục hành chính. Quận Hà Đông đã xây dựng, ban hành quy trình giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của UBND quận theo Hệ thống quản lý chất lượng theo TCVN ISO 9001:2008. Trong đ c l nh vực Tài nguyên và Môi trường như: quy trình giải quyết thủ tục hành chính đăng ký biến động với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ quyền sử dụng thửa đất, quy trình đăng ký biến
động đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất… Tất cả các quy trình trên đều được niêm yết công khai, minh bạch tại Trung tâm giao dịch hành chính một cửa quận Hà Đông.
2.3.1.1 Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế việc thực hiện quyền chuyển nhượng SD đất
Từ kết quả khảo sát và điều tra thực tế của 150 hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 phường là phường Yên Ngh a, phường Nguyễn Trãi, phường La Khê trong giai đoạn từ năm 2010 – 2014 c tổng 157 vụ chuyển nhượng trong đ c nhiều hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện chuyển nhượng 2, 3 lần. Trong đ chủ yếu thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất ở chiếm 89,81%, Đất vườn, ao, nông nghiệp chỉ chiếm 10,19 %. Lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần lớn là đầu cơ đất chiếm 37,58% vì lấy tiền để xây dựng nhà cửa là 24,84%, vì chuyển đến nơi ở mới là 21,66%, lấy tiền đầu tư, sản xuất kinh doanh là 10,19%, Lấy tiền trả nợ là 3,18%, Lấy tiền gửi tiết kiệm là 2,55%.
Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân được thể hiện trong Bảng 2.7 dưới đây.
Bảng 2.7: Tình hình thực hiện quyềnchuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đônggiai đoạn 2010-2014
STT Chỉ tiêu Phƣờng Yên Nghĩa Phƣờng Nguyễn Trãi Phƣờng La Khê Tổng 1 Tổng số trƣờng hợp chuyển nhƣợng 84 16 57 157 + Đất ở 73 16 52 141
+ Đất vườn, ao, nông nghiệp 11 0 5 16
2 Tình hình thực hiện thủ tục
Hoàn tất tất cả các hạng mục 69 15 44 128 Chỉ khai báo tại UBND xã,
phường 7 1 9 17
Giấy tờ viết tay c người làm
chứng 6 0 3 9
Giấy tờ viết tay 2 0 1 3
Không c giấy tờ 0 0 0 0
3 Thực trạng giấy tờ tại thời
điểm chuyển nhƣợng
GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm
thời 66 15 48 129
Giấy tờ hợp pháp khác 18 1 9 28
Không c giấy tờ 0 0 0 0
(Ngu n: tổng hợp từ phiếu điều tra
Qua bảng trên cho thấy tình hình chuyển nhượng của 3 phường điều tra c điều kiện phát triển khác nhau thì số lượng, vụ chuyển nhượng cũng c sự khác khau rõ rệt. Tại các phường nằm xa trung tâm thì lượng giao dịch cũng lớn hơn tại các phường trung tâm, cụ thể như sau:
Đối với phường Yên Ngh a, nằm cách trong tâm thành phố Hà Nội khoảng 17km, cách trung tâm quận Hà Đông 6km đây là địa bàn c tốc độ đô thị h a mạnh với số lượng giao dịch chuyển nhượng QSD đất lớn với 84 trường hợp trong cả thời k (trong đ đất ở là 73 trường hợp, đất vườn, ao, nông nghiệp là 11 trường hợp). Theo số liệu của phòng Tài nguyên và Môi trường quận, Văn phòng đăng ký QSD đất quận Hà Đông thì từ năm 2010-2014 địa bàn phường Yên Ngh a c 2953 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong đ năm 2010 là 842 vụ, năm 2011 là 595 vụ, năm 2012 là 522 vụ, năm 2013 là 448 vụ, năm 2014 là 546 vụ) đây là địa bàn c số vụ chuyển nhượng cao nhất trên địa bàn quận. Do nằm cách trung tâm quận Hà Đông khoảng 6km nên giá đất tại địa bàn phường Yên Ngh a cũng phù hợp với nhu
cầu sử dụng của người dân c thu nhập bình. Qua trao đổi với ông Nguyễn Học Phúc - ph giám đốc Văn phòng đăng ký QSD đất quận Hà Đông thì giá đất trên địa bàn phường Yên Ngh a thời điểm cao (năm 2010 -2011) khoảng từ 25-40 triệu đồng 1m2 tùy từng vị trí, đến thời điểm từ 2011-2014 thị trường bất động sản giảm mạnh giá đất ở đây chỉ vào khoảng từ 15-25 triệu đồng 1m2 tùy từng vị trí. Điều này cho thấy, với người dân c mức thu nhập trung bình hoặc các cặp vợ chồng trẻ, ở các tỉnh xa công tác trên địa bàn quận Hà Đông hoặc các vùng lân cận thì rất phù hợp với với túi tiền của người sử dụng.
Tại địa bàn phường Nguyễn Trãi, phường Nguyễn Trãi là phường nội thị nằm ở trung tâm quận với tổng diện tích tự nhiên là 41,9974 ha. Phường Nguyễn Trãi c hệ thống giao thông rất hoàn thiện, gồm 15 tuyến đường chính, 29 tuyến đường trong các khu tập thể và một số tuyến đường khác, hệ thống giao thông thuận tiện đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Địa bàn phường Nguyễn Trãi tương đối ổn định, do vậy lượng hồ sơ đăng ký biến động cũng ít hơn so với các phường khác với tổng là 16 vụ trong cả thời k . Theo số liệu của phòng Tài nguyên và Môi trường quận, Văn phòng đăng ký QSD đất quận Hà Đông thì từ năm 2010-2014 địa bàn phường Nguyễn Trãi c 398 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong đ năm 2010 là 99 vụ, năm 2011 là 55 vụ, năm 2012 là 82 vụ, năm 2013 là 69 vụ, năm 2014 là 93 vụ). Do nằm ở trung tâm quận, việc kinh doanh buôn bán, đi lại thuận tiện do vậy giá đất ở đây cũng cao hơn so với địa bàn khác, giá đất trên địa bàn này khoảng từ 65-90 triệu đồng 1m2 tùy vào từng vị trí. Mặt khác, do thuận tiện việc đi lại, kinh doanh nên ngươi dân cũng không c nhu cầu bán, chuyển nhượng nên lượng đăng ký chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn cũng ít.
Tại phường La Khê, phường La Khê c diện tích tự nhiên là 259,74 ha, c vị trí thuận lợi với trục đường Quang Trung, đường Lê Trọng Tấn, đường Lê Văn Lương chạy qua, phường c khu di tích lịch sử đình - chùa - bia Bà La Khê là địa điểm nổi tiếng của Thủ đô về hoạt động văn hoá tâm linh, tín ngưỡng. Ngoài ra, địa bàn phường La Khê c rất nhiều khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đã và đang triển khai và một số dự án đã đi vào hoạt động như: Dự án khu đô thị Packcity, khu đô
thị mới Văn Khê, khu nhà ở Văn Khê..., trên địa bàn này, giá đất cũng tương đối cao so với các địa bàn khác khoảng từ 30-40 triệu đồng 1m2 tùy từng vị trí (giá đất trong khu dân cư), còn tại các dự án phát triển nhà ở giá đất giao động khoảng từ 40-60 triệu đồng 1m2 tùy từng vị trí và từng dự án.Theo kết quả điều tra thì từ năm 2010-2014 c 57 vụ chuyển nhượng trên địa bàn phường điều này cũng dễ hiểu vì tại các dự án phát triển nhà ở. Đa số những người mua nhà, đất của chủ đầu tư từ thời điểm trước năm 2010 hầu hết là những người đầu cơ đất. Sau khi mua nếu được giá họ chuyển nhượng luôn. Nhưng vì chưa c Giấy chứng nhận nên hai bên mua bán ký Hợp đồng ủy quyền định đoạt tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau khi, dự án hoàn thiện và cấp Giấy chứng nhận cho người dân thì người mua qua ủy quyền sau khi nhận Giấy chứng nhận mới làm thủ tục đăng ký sang tên theo quy định được. Theo số liệu của phòng Tài nguyên và Môi trường quận, Văn phòng đăng ký QSD đất quận Hà Đông thì từ năm 2010-2014 địa bàn phường La Khê c 1151 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trong đ năm 2010 là 186 vụ, năm 2011 là 228 vụ, năm 2012 là 132 vụ, năm 2013 là 241 vụ, năm 2014 là 364 vụ).
Nguyên nhân chuyển nhượng:
Kết quả điều tra tại 3 phường cho thấy nguyên nhân việc chuyển nhượng cũng c sự khác nhau. Tại phường Nguyễn Trãi là trung tâm của quận thì nguyên nhân chuyển yếu của việc chuyển nhượng là Chuyển đến nơi ở mới chiếm 50,0 %, còn tại phường Yên Ngh a, phường La Khê thì nguyên nhân chính là Đầu cơ đất (Yên Ngh a chiếm 41,67 %, La Khê chiếm 38,60 %). Được thể hiện trong Bảng 2.8.
Bảng 2.8: Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhƣợng QSD đất
Đơn vị tính % STT Chỉ tiêu Phƣờng Yên Nghĩa Phƣờng Nguyễn Trãi Phƣờng La Khê
1 Chuyển nơi ở mới 14,29 50,00 24,56
2 Đầu cơ đất 41,67 12,50 38,60
3 Lấy tiền trả nợ 3,57 0,00 3,51
5 Lấy tiền gửi tiết kiệm 3,57 0,00 1,75
6 Lấy tiền để xây dựng 29,76 18,75 19,30
7 Lấy tiền để chi trả cho cuộc sống
hàng ngày 0,00 0,00 0,00
8 Lấy tiền đầu tư sản xuất, kinh doanh 7,14 18,75 12,28
9 Lý do khác 0,00 0,00 0,00
(Ngu n: tổng hợp từ phiếu điều tra Thông tin chuyển nhượng:
Để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên bán đất và bên mua đất gặp được nhau và thỏa thuận được giá cả hợp lý để đi đến một thống nhất chung. Nhưng để bên bán đất và bên mua đất gặp được nhau thì họ phải tìm hiểu về thông tin của người bán hay người mua, cụ thể được thể hiện qua bảng 2.9 tổng hợp từ kết quả điều tra dưới đây.
Bảng 2.9: Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Đơn vị: %
TT Phường Trong gia
đình
Thông tin đại chúng
Người quen
Trung tâm môi giới
1 Yên Ngh a 9,52 25,0 14,29 51,19
2 Nguyễn Trãi 12,50 25,0 18,75 43,75
3 La Khê 5,26 22,81 8,77 63,16
(Ngu n: tổng hợp từ phiếu điều tra
Từ kết quả điều tra cho thấy, thông tin việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người bán đất, người mua đất gặp nhau trên cả 3 địa bàn nghiên cứu thì nguồn thông tin chính là qua trung tâm môi giới. Khi một người muốn bán đất đến nhờ các văn phòng môi giới hoặc trung tâm môi giới bán thửa đất của mình thì họ phải trả cho văn phòng một khoản phí môi giới. Theo phỏng vấn ông Trường trung tâm môi giới thì khoản phí hoa hồng thường là 0,2-1,0 % tùy từng giá trị bán được thửa đất. Tại các trung tâm môi giới, các trung tâm môi giới cũng liên hệ cả nhau hình thành một mạng lưới các trung tâm môi giới. Do đ , khi một người mua đất
đến các trung tâm môi giới đưa ra các yếu cầu của mình về thửa đất cần mua (như khoảng giá mua, vị trí, hướng thửa đất, mặt tiền rộng bao nhiêu m, diện tích thửa đất khoảng ? m2..) thì các trung tâm s liên hệ với nhau để tìm được thửa đất phù hợp với nhu cầu người mua. Điều này phù hợp với sự phát triển của xã hội.
Địa điểm giao dịch
Trước khi c Luật đất đai 2003 thì số vụ chuyển nhượng đăng ký và cấp Giấy chứng nhận rất ít một mặt là do thửa đất giao dịch chưa c Giấy chứng nhận, chưa được cấp Giấy chứng nhận. Mặt khác, việc hồ sơ qua mua bán chuyển nhượng phải qua UBND xã, phường xác nhận gặp nhiều phiền hà, kh khăn nên việc mua bán, thanh toán việc chuyển nhượng tại nhà riêng, người dân tự lập giấy tờ với nhau và thanh toán với nhau là rất phổ biến. Sau khi Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật c hiệu lực đã kịp thời tháo gỡ những kh khắc trong qua trình thi hành Luật. Công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất đã đạt được những kết quả tốt. Người dân c thể dễ dàng hơn trong việc lựa chọn hình thức mua bán hoặc là qua chứng thực của cơ quan công chứng hoặc xác nhận của UBND xã, phường nơi c đất. Thường là sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, bên mua và